האם תמ״א 38 מתאים לכל מבנה?

תמ"א 38: מתי זה כדאי ומתי עדיף לחפש פתרונות אחרים?

תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית ופתרון מצוקת הדיור בישראל. אולם, למרות היתרונות הברורים, חשוב להבין שהמסלול אינו מתאים לכל סוגי המבנים ולכל מצב. לעיתים, על בעלי הדירות והדיירים לשקול חלופות אחרות שעשויות להתאים יותר לנסיבות הספציפיות שלהם. במאמר זה נבחן מתי תמ"א 38 הוא הפתרון האידיאלי, ומתי עדיף לחפש אפיקים אחרים להתחדשות הבניין.

מבנים שבהם תמ"א 38 הוא פתרון מצוין

תמ"א 38 נועדה במקור לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך התפתחה עם השנים לכלי להרחבת דירות ותוספת יחידות דיור. המסלול מתאים במיוחד למבנים העונים לקריטריונים הבאים:

1. בניינים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקני הבנייה המחמירים כיום מבחינת עמידות מבנית.
2. מבנים הכוללים לפחות 8 יחידות דיור, המאפשרים ליזם להרוויח מספיק מתוספת הדירות כדי לממן את העבודות.
3. בניינים במצב פיזי ירוד שדורשים שיפוץ מקיף, החל מחידוש תשתיות וכלה בשדרוג מראה הבניין.
4. מבנים באזורי ביקוש שבהם תוספת הדירות צפויה להימכר או להושכר בקלות ובמחיר טוב.
5. מבנים שבהם קיימת הסכמה רחבה בין הדיירים לגבי הצורך בהתחדשות, והנכונות לשתף פעולה עם התהליך.

דוגמה מצוינת לפרויקט תמ"א 38 מוצלח הוא בניין ברחוב יהודה הלוי בתל אביב. מדובר במבנה בן 12 דירות משנות ה-60, שעבר לאחרונה חיזוק מבני, הרחבת דירות ותוספת 6 יחידות חדשות. הדיירים נהנו משדרוג ניכר באיכות הדיור, והיזם הרוויח מהמכירה של הדירות הנוספות. בפרויקט דומה בהרצליה, בניין ישן זכה לחיים חדשים כשהורחב ב-8 דירות וזכה לשיפוץ כולל של הלובי, המעליות והחזיתות. התהליך הוסיף ערך משמעותי לנכס ולאיכות החיים של הדיירים.

מצבים שבהם תמ"א 38 עלולה להיות פחות אפקטיבית

למרות הפוטנציאל הגלום בתמ"א 38, ישנם גם מקרים שבהם המסלול עלול להיות פחות מתאים:

1. בניינים נמוכים מדי (פחות מ-3 קומות) או קטנים מדי (פחות מ-8 דירות), שבהם התוספת האפשרית לא מצדיקה את העלויות מבחינה כלכלית.
2. מבנים שנבנו אחרי 1980 ועומדים בתקני הבנייה המחמירים, ולכן אינם זקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה.
3. בניינים במצב פיזי טוב יחסית, שההשבחה שלהם בעקבות תמ"א 38 תהיה שולית.
4. מבנים באזורים פחות מבוקשים, שבהם קשה יותר למכור או להשכיר את הדירות הנוספות במחיר סביר.
5. מבנים שבהם יש התנגדות עזה בין בעלי הדירות לגבי הפרויקט, והיעדר נכונות לשתף פעולה עם תהליך ארוך ומורכב.

לדוגמה, בניין צעיר יחסית משנות ה-90 ברמת השרון עבר לאחרונה שיפוץ חיצוני יסודי על ידי ועד הבית. הבניין נמצא במצב תחזוקתי טוב, וערך הדירות בו גבוה גם ללא תוספת משמעותית של שטחים. במצב כזה, לא בטוח שההשקעה בתמ"א 38 הייתה מצדיקה את עצמה מבחינת עלות-תועלת. דוגמה נוספת היא מבנה קטן בן 6 דירות בשכונה ותיקה של ירושלים, שבעליו סירבו לאפשר תוספת בנייה מסיבית מחשש לפגיעה באופי המקום. במקרה כזה, חיזוק מבני "רך יותר" או שדרוג תשתיות נקודתי עשויים להיות מתאימים יותר.

בחינת חלופות אפשריות לתמ"א 38

כאשר תמ"א 38 אינו הפתרון האופטימלי, כדאי לשקול מסלולים אחרים להתחדשות עירונית, למשל:

1. תמ"א 2/38 (חיזוק מבני בלבד, ללא תוספת זכויות בנייה) - מתאים לבניינים קטנים או צעירים יותר, שזקוקים בעיקר לחיזוק מפני רעידות אדמה.
2. פינוי-בינוי מחייב תכנית מפורטת - הריסה ובנייה מחדש של כל המתחם, בצפיפות גבוהה יותר ובאיכות מעולה. מתאים בעיקר לבניינים גדולים במצב פיזי ירוד מאוד.
3. עיבוי בנייה נקודתי במסגרת תב"ע - תוספת יחידות דיור בשטחים משותפים כגון גג או חצר, ללא מעורבות יזמית. שיטה זו שומרת על האופי המקורי של המבנה.
4. שיפוץ ושדרוג הבניין במימון עצמי או באמצעות קרן תחזוקה - מהלך מצומצם יותר שכולל בעיקר עבודות חיצוניות ושדרוג מערכות, ללא שינוי מהותי בשטחי הדירות.

כל אחת מהאפשרויות דורשת בחינה מעמיקה של העלויות, התועלות, ההתאמה הספציפית למבנה ומידת ההסכמה בין הדיירים. חשוב להיוועץ עם אנשי מקצוע בתחום כדי לקבל הערכה מקצועית ולגבש את המסלול הנכון ביותר עבור הבניין הספציפי.

לסיכום, תמ"א 38 הוא כלי חשוב ואפקטיבי לחידוש מבנים ותוספת יחידות דיור, במיוחד בבניינים ישנים וגדולים באזורי ביקוש. עם זאת, הוא לא בהכרח מתאים לכל בניין בכל מצב. בעלי דירות המתלבטים לגבי התחדשות המבנה שלהם צריכים לשקול בזהירות את היתרונות והחסרונות של תמ"א 38 אל מול חלופות אפשריות, ולהתאים את הפתרון הנבחר למאפיינים הספציפיים של הבניין והצרכים של הדיירים.

כדי לקבל החלטה מושכלת בנושא, מומלץ להתייעץ עם מומחים ובעלי ניסיון בענף שיוכלו לתת מענה אישי ומפורט לשאלות ולחששות. חברות מובילות בתחום ההתחדשות העירונית מציעות ליווי מקצועי לאורך כל התהליך, החל מבחינת ההיתכנות ובחירת המסלול המתאים, ועד לתכנון הפרויקט וביצועו בפועל. ייעוץ מסוג זה יכול לחסוך זמן וטעויות יקרות, ולהבטיח שההחלטה על עתיד הבניין תהיה הטובה והמתאימה ביותר.