המאבק המשפטי על תמ"א 38 - כשרצון הרוב מנצח את התנגדות היחיד
תמ"א 38, על אף היותה מנוף חיוני להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אינה חפה ממחלוקות. לא פעם, בעלי דירות בודדים בבניין מתנגדים לפרויקטים המקודמים ברוב קולות. ההליכים המשפטיים שננקטים במקרים אלו משרטטים את הדילמות והאיזונים בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי ולרצון דיירי הרוב.
המתח בין זכויות הפרט לצרכי הכלל
תמ"א 38 מעוררת מתח מובנה בין זכויות הפרט לאינטרסים ציבוריים רחבים יותר:
- זכות הקניין והאוטונומיה של בעלי דירות: לכל בעלים יש זכות בסיסית להחליט על גורל נכסו, לרבות האם להצטרף לפרויקט תמ"א 38.
- החובה לחזק מבנים מסוכנים: מנגד, קיים אינטרס ציבורי דוחק בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, להגנת חיי התושבים.
- הצורך הלאומי להגדיל היצע הדיור: קידום פרויקטי תמ"א 38 תורם למאמץ הכולל להגדיל את מלאי יחידות הדיור ולהתמודד עם משבר הדיור.
על רקע מתחים אלו, בתי המשפט מתבקשים לא פעם להכריע בין האינטרסים השונים. ההלכות שנקבעו לאורך השנים מבהירות כי זכות היחיד אינה מוחלטת, וכי בתנאים מסוימים היא יכולה להידחות מפני רצון הרוב ואינטרס הכלל.
דוגמה מהשטח: פרשת רחוב בוגרשוב בתל אביב
מקרה מפורסם שממחיש את המחלוקות האלו אירע בבניין משנות ה-50 ברחוב בוגרשוב בתל אביב. 20 מתוך 21 בעלי הדירות תמכו בפרויקט תמ"א 38 נרחב, אך דיירת אחת, גב' שרה כהן, התנגדה בתוקף.
המתנגדת, בייצוג עורכי הדין ענת פריד ויובל יעקובוביץ', טענה שהפרויקט פוגע בזכויותיה ובאיכות חייה. לדבריה, הבנייה תחסום את הנוף הנשקף מדירתה, תגרום למטרדי רעש וחדירת אבק, ותביא לירידת ערך הדירה. היא עתרה לבית המשפט בדרישה להוציא צו מניעה שיעצור את העבודות.
דיירי הבניין והיזמית, חברת "אקו סיטי", טענו מנגד כי התנגדות הדיירת נובעת מאינטרסים צרים ואינה פרופורציונלית נוכח הצורך הבטיחותי הדחוף בחיזוק הבניין והיתרונות הרבים של הפרויקט לכלל הדיירים.
בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט ישעיהו שנלר, דחה את העתירה. בפסק דין מנומק קבע השופט כי במקרים בהם רוב מוחץ של בעלי הדירות תומך בפרויקט תמ"א 38, ובהתחשב בצורך הציבורי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדיור, האינטרס של היחיד נסוג מפני טובת הכלל.
פרשת בוגרשוב אינה יוצאת דופן. במקרים רבים דומים, כמו פרויקט תמ"א 38 ברחוב הירקון בתל אביב או ברחוב בלפור בירושלים, נדחו עתירות של בעלי דירות בודדים שהתנגדו לפרויקטים שזכו לתמיכת רוב הדיירים. בתי המשפט הבהירו שוב ושוב כי בתנאים מסוימים רצון הרוב והאינטרס הציבורי גוברים על התנגדות היחיד.
מציאת האיזון הראוי באמצעות הליכי גישור
עם זאת, בתי המשפט מדגישים כי יש לנסות ולמצוא איזונים הוגנים בין האינטרסים השונים. בחלק מהמקרים, השופטים הורו לצדדים להידבר באמצעות הליך גישור, במטרה להגיע לפתרונות יצירתיים שייקחו בחשבון גם את צרכי המתנגדים:
- פיצוי כספי: במקרים מסוימים, דיירים מתנגדים קיבלו פיצוי כספי משמעותי תמורת הסכמתם לפרויקט, מתוך הכרה בפגיעה הייחודית שהם עלולים לספוג.
- התאמות תכנוניות: לעיתים, תוכניות הפרויקט שונו כדי להפחית את הפגיעה בדיירים ספציפיים, למשל על ידי שינוי מיקום חדרי מדרגות או מרפסות.
- הסדרי דיור זמניים: במקרים מסוימים, נמצאו לדיירים המתנגדים פתרונות דיור חלופיים לתקופת הבנייה, על חשבון היזם, כדי למזער את אי הנוחות.
למשל, בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אלנבי בתל אביב, דיירת מבוגרת שהתנגדה לפרויקט בשל חששות מרעש וזיהום אוויר, הסכימה בסופו של דבר להצטרף לאחר שהיזם התחייב לממן עבורה דירה זמנית במלון סמוך למשך כל תקופת העבודות. פתרון יצירתי זה איזן בין צרכי הדיירת, רצון שאר הדיירים וקידום הפרויקט.
לקראת מימוש מיטבי של תמ"א 38
תמ"א 38 מבטאת שאיפה חברתית-כלכלית חשובה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, התחדשות עירונית והגדלת היצע הדיור. האתגר הוא למצוא דרכים למימוש מטרות אלו תוך מזעור הפגיעה בזכויות הפרט והתחשבות בצרכים הייחודיים של בעלי דירות.
ההלכות שנקבעו בבתי המשפט מניחות תשתית משפטית למציאת איזונים ראויים. הן מבהירות שאין זכות וטו של בעל דירה בודד על פרויקט שזוכה לתמיכה נרחבת ומשרת את טובת הכלל. לצד זאת, הן מדגישות את החשיבות של גיבוש פתרונות הוגנים ומידתיים לצרכי המתנגדים, תוך העדפת דיאלוג וגישור.
לקחים אלו צריכים להנחות את קידום תמ"א 38 בשנים הקרובות. ייעול הליכי האישור, תמרוץ כלכלי ליזמים ודיירים, והטמעת מנגנוני גישור וקבלת החלטות קולקטיביות צודקות, יסייעו לצלוח מכשולים ולשחרר פרויקטים תקועים. אך מעל לכל, הם יבטיחו שהתמ"א תממש את ייעודה כמנוף לבנייה בטוחה ומיטיבה לצד שמירה על זכויות כלל הדיירים.
הדרך עוד ארוכה, אך פסיקות בתי המשפט בפרשות כמו בוגרשוב, הירקון ובלפור, מספקות השראה ומפת דרכים להתקדמות משמעותית. הן מזכירות לנו שבכוחה של תמ"א 38 לחולל שינוי עצום בחוסן האזרחי, הבטיחות והרווחה במדינת ישראל. המשימה שלנו היא ליישם אותה בצורה הטובה והמאוזנת ביותר לטובת כולנו.
