תמ"א 38 פורשת כנפיים: מה צופן העתיד במסגרת החוק החדש?

לאחר שנים של יישום תמ"א 38, התוכנית הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, עומד להיכנס לתוקף חוק חדש שיחליף אותה. שר הפנים, אריה דרעי, הנחה את מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, לקדם תזכיר חוק תכנון ובנייה הכולל רפורמות משמעותיות בתחום, ובראשן סיום עידן תמ"א 38 והצגת החלופה החדשה. מהם השינויים המרכזיים הצפויים ומה תהיה ההשפעה על בעלי הדירות והיזמים?

שתי מסלולים עיקריים במתכונת מעודכנת

בדומה לתמ"א 38, גם החוק החדש יציע שני מסלולים מרכזיים - חיזוק מבנים והריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי). עם זאת, המסגרת החוקית החדשה תכלול מספר עקרונות חדשים ותעניק סמכויות נרחבות יותר לוועדות התכנון והבנייה המקומיות.

במסלול החיזוק, שיחול על מבנים שנבנו עד 1980, יידרש היזם להציג חוות דעת הנדסית המעידה על היתכנות החיזוק, ולהיות מלווה על ידי מהנדס לאורך כל שלבי הפרויקט. תתאפשר תוספת זכויות בנייה של עד 200%, כאשר קומות המסד ישמשו למסחר ושטחי ציבור בלבד.

לעומת זאת, במסלול ההריסה והבנייה מחדש, שכונות שלמות יוחלפו במתחמי מגורים חדשים. תתאפשר תוספת של עד 350% בזכויות הבנייה, עם הקצאה של עד רבע מהשטח למסחר ומשרדים, ו-15% לצורכי ציבור.

שינויים בתמהיל הדירות ובזכויות הבנייה

אחד השינויים הבולטים בחוק החדש הוא ביטול התוספת הקבועה של 25 מ"ר לכל דירה, שהייתה נהוגה בפרויקטי תמ"א 38. במקום זאת, היקף הדירות החדשות ייקבע בהתאם לתוכנית ספציפית ולגודל המגרש. עם זאת, הוחלט כי כל דירה חדשה תכלול ממ"ד (מרחב מוגן דירתי).

לגבי תוספת מרפסות לדירות - הנושא יהיה נתון למשא ומתן בין הדיירים, היזם והרשות המקומית, ותלוי במאפייני הפרויקט הספציפי.

בנוסף, צפויים שינויים באופן חלוקת ההטבות וההיטלים. היזמים עשויים לאבד את הפטור מהיטל השבחה שממנו נהנו בפרויקטי פינוי-בינוי, אם כי הנושא עדיין נמצא בדיונים.

האתגרים והפתרונות האפשריים

למרות היתרונות הגלומים ברפורמה המוצעת, יישומה צפוי להיתקל במספר אתגרים. ראשית, הגבלת השימוש בקומות המסד למסחר ושטחי ציבור בלבד עלולה לצמצם את הכדאיות הכלכלית עבור יזמים בחלק מהמקרים.

בנוסף, צמצום התמריצים כגון תוספות השטח הקבועות והפטור מהיטל השבחה, עשוי אף הוא להקשות על גיוס יזמים לפרויקטים.

מנגד, הגברת הפיקוח ההנדסי וחיזוק מעמדן של הוועדות המקומיות, אמורים להבטיח איכות תכנון וביצוע טובים יותר, ולמנוע סטייה מהתוכניות המקוריות בשלב הרישוי והבנייה בפועל.

ייתכן שנדרש יהיה לגבש מנגנוני תמרוץ נוספים או חלופיים, כדי לשמר את האטרקטיביות של הפרויקטים עבור כל הצדדים. למשל, מענקים או הלוואות בתנאים מועדפים לדיירים, או הקלות מס ליזמים שיעמדו ביעדים מסוימים של איכות הבנייה או הקצאת שטחים לטובת הציבור.

לסיכום

החוק החדש המיועד להחליף את תמ"א 38 מבקש לתקן חלק מהליקויים שהתגלו ביישום התוכנית הקודמת, תוך התאמה למציאות המשתנה. הדגשים על הגברת הפיקוח, שיתוף הרשויות המקומיות והתכנון הציבורי, הם צעדים בכיוון הנכון.

יחד עם זאת, יהיה צורך להתמודד עם האתגרים הכרוכים במעבר למתווה החדש, ולמצוא את האיזון המיטבי בין האינטרס הציבורי לתמריצים הנדרשים לשוק הפרטי. זאת, כדי להמשיך ולקדם בהצלחה פרויקטים לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית ברחבי ישראל.

בסופו של דבר, המפתח להצלחת הרפורמה טמון בשיתוף פעולה הדוק ובשקיפות בין כל מחזיקי העניין - הממשלה, הרשויות המקומיות, בעלי הדירות והיזמים. רק כך נוכל להבטיח שהמהלך אכן ישיג את מטרותיו, וייצור מרקם עירוני איכותי, בטוח ובר-קיימא יותר.