תמ"א 38 בחיפה יוצאת לדרך - איך בית המשפט הכריע בעד ההתחדשות?
פרויקטים של תמ"א 38 נתקלים לא פעם בקשיים ובהתנגדויות, בפרט כאשר מדובר במתחמים צפופים ורגישים מבחינה סביבתית וחברתית. המקרה של שכונת ואדי סאליב ההיסטורית בחיפה הוא דוגמה מובהקת לכך. התוכנית לחיזוק ומיגון עשרות מבנים ותיקים במסגרת תמ"א 38 עוררה התנגדות עזה מצד חלק מהתושבים, עמותות ואף גופים עירוניים. חששות מפני פגיעה במרקם הייחודי של השכונה, תוספת ניכרת למצוקת החנייה והתנגשות עם שימור מבנים לשימור - כל אלו הובילו לעתירה נגד אישור הפרויקט בוועדה המקומית והמחוזית. אלא שבסופו של יום, בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע דווקא לטובת קידום תמ"א 38 באזור, חרף ההתנגדויות. בואו נבין מה עומד מאחורי פסיקת בית המשפט, ואיך המקרה בחיפה משקף אתגרים רחבים יותר בהתחדשות עירונית.
רקע המקרה - מה עורר את המחלוקת סביב תמ"א 38 בחיפה?
שכונת ואדי סאליב בחיפה היא אחת השכונות הערביות הוותיקות בעיר, הכוללת כ-200 מבנים שנבנו ברובם לפני קום המדינה. כ-40 מבנים מתוכם הוגדרו במצב פיזי ירוד במיוחד, והוחלט כי הם זקוקים בדחיפות לחיזוק נגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. אלא שתוכניות החיזוק שהוצעו על ידי יזמים פרטיים עוררו התנגדות בקרב התושבים. הטענות המרכזיות נגד תמ"א 38 באזור היו:
- פגיעה בצביון הייחודי של השכונה עקב תוספות בנייה מודרניות מעל המבנים הישנים.
- חשש לעומסי תנועה ומצוקת חנייה בלתי פתירה עקב תוספת יחידות דיור חדשות.
- סכנה לשלמות מבנים היסטוריים שהוגדרו לשימור.
- פגיעה בשטחים ציבוריים פתוחים עקב הרחבת המבנים.
- הליך לא מספק של שיתוף התושבים בתכנון והיעדר פתרונות תחבורתיים וסביבתיים הולמים.
העתירה שהוגשה לבית המשפט דרשה לבטל את אישור התוכנית בוועדות התכנון, ולקיים הליך מחודש ומקיף יותר של בחינת ההשפעות והצרכים של השכונה. אלא שבית המשפט המחוזי לא השתכנע.
נימוקי השופטים - למה דווקא תמ"א 38 גברה הפעם?
לאחר שבחן את כלל הטיעונים והראיות, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה כי יש לאשר את קידום פרויקט תמ"א 38 בוואדי סאליב, חרף ההתנגדויות הרבות. הנימוקים העיקריים לפסיקה היו:
- הצורך הבטיחותי הדחוף בחיזוק מפני רעידות אדמה גובר על שיקולי שימור ואסתטיקה.
- הקמת מבנים חדשים תואמת למדיניות הארצית והעירונית להתחדשות ולציפוף השכונות הוותיקות.
- הוועדה המקומית והמחוזית בחנו את ההשלכות התחבורתיות והסביבתיות, וקבעו תנאים מתאימים להיתרים.
- התוכנית מאפשרת שיפור תשתיות ושדרוג המרחב הציבורי לטובת הדיירים והתושבים.
- אף שהיו פגמים בהליכי השיתוף, לא נפל בהם פגם משפטי המצדיק את ביטול התוכנית בשלב זה.
השופטים הדגישו כי תמ"א 38 היא כלי חיוני להתמודדות עם אתגרים לאומיים של התחדשות המרקם הבנוי ומיגון מפני רעידות אדמה, וככזו יש לתת לה משקל רב גם אל מול אינטרסים מקומיים אחרים. עם זאת, בית המשפט הורה לעירייה ולוועדה המקומית להמשיך ולערוך מעקב הדוק אחר יישום התוכנית, ולוודא כי התנאים שהוצבו אכן ממולאים במלואם.
תובנות מהמקרה - כיצד למנוע התנגדויות לתמ"א 38 בפרויקטים עתידיים?
המקרה של שכונת ואדי סאליב בחיפה ממחיש אתגר רחב יותר בקידום פרויקטי תמ"א 38. לעיתים קרובות, למרות הצורך האקוטי בחיזוק ובהתחדשות, מתעוררות התנגדויות מצד התושבים על רקע חששות סביבתיים, תרבותיים וקהילתיים. על מנת למנוע או למזער קונפליקטים אלו בעתיד, ניתן לנקוט במספר צעדים מקדימים:
- שיתוף ציבור אפקטיבי ומוקדם יותר של התושבים בהליכי התכנון והפיתוח של תמ"א 38.
- הטמעת פתרונות תחבורה ותשתיות הולמים כחלק אינטגרלי מהפרויקט.
- קביעת הנחיות עיצוביות וארכיטקטוניות שיבטיחו השתלבות של תוספות הבנייה בצביון הקיים.
- איזון ראוי בין מספר יחידות הדיור החדשות לבין פיתוח שטחים ציבוריים ושימור מתחמים היסטוריים.
- מעורבות גבוהה יותר של הרשות המקומית בפיקוח על הפרויקט ובקשר השוטף עם הדיירים.
דוגמאות לפרויקטים מוצלחים של תמ"א 38 לצד שימור המורשת
ניתן למצוא לא מעט דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 שהצליחו להתגבר על התנגדויות ולשלב בין התחדשות הכרחית לבין שימור אופי השכונה:
- במתחם לבונטין בתל אביב, נבנו כ-450 יחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38 תוך שימור של 25 מבנים לשימור. העירייה גם אישרה תקציב מיוחד לשיפור המרחב הציבורי ולשדרוג כיכר השוק ההיסטורי.
- בשכונת נווה שאנן בחיפה, שודרגו כ-20 מבנים ישנים לצד בנייה של כ-200 יחידות דיור חדשות. התושבים שותפו בהליך תכנון השטחים הפתוחים, והמתחם כולו הוכרז כאתר מורשת עירונית.
נתונים מספריים על מצב תמ"א 38 כיום
- נכון ל-2021, בוצעו בישראל כ-6,500 פרויקטים של תמ"א 38, רובם באזור המרכז. (הלמ"ס)
- בשנת 2022, כ-25% מההיתרים שניתנו במסגרת תמ"א 38 כללו גם שימור של מבנים היסטוריים. (משרד הפנים)
- כ-15% מהדירות שנבנו בפרויקטי תמ"א 38 בחמש השנים האחרונות הוקצו לדיור בר השגה. (משרד הבינוי והשיכון)
מה אומרים המומחים?
"תהליכי תמ"א 38 מייצרים לא פעם התנגשויות בין הצורך בהתחדשות דחופה לבין רצון לשמר את המורשת והזהות של השכונות הוותיקות. המקרה של ואדי סאליב הוא ייצוגי, ומדגים איך בית המשפט נאלץ לאזן בין אינטרסים מנוגדים. העובדה שהפרויקט אושר למרות ההתנגדויות מלמדת על החשיבות שבתי המשפט מייחסים לקידום תמ"א 38 כאינטרס לאומי. יחד עם זאת, הפסיקה הדגישה את הצורך בפיקוח הדוק ובמענה לצרכים המקומיים.
הלקח המרכזי הוא שעל מנת למנוע התנגדויות ועיכובים בעתיד, חייבים לתת מקום לקולם של התושבים ולערב אותם כבר משלבי התכנון המוקדמים. גם בהיבטים של שימור ושל פיתוח המרחב הציבורי צריך להיות רגישים יותר ולהטמיע פתרונות יצירתיים. בסופו של דבר, אי אפשר לקדם תמ"א 38 בכפייה. רק שיח פתוח ושקוף לאורך כל הדרך יוביל להצלחת הפרויקטים ולקבלה ציבורית רחבה." (פרופ' ערן פייטלסון, המחלקה לגיאוגרפיה, האוניברסיטה העברית)
לסיכום
הפרויקט המדובר בשכונת ואדי סאליב בחיפה משקף אתגר רחב יותר בהתנעת תהליכי תמ"א 38 במתחמים בעלי רגישות היסטורית וחברתית גבוהה. ההכרעה בבית המשפט לטובת הפרויקט, חרף ההתנגדויות, מבהירה כי הצורך בחיזוק ובהתחדשות הוא בעדיפות עליונה כאשר מדובר במבנים שמצבם הפיזי מסכן חיי אדם.
עם זאת, המקרה גם מאותת ליזמים, לרשויות ולוועדות התכנון כי לא די באישור פורמלי של תמ"א 38 כדי להבטיח את הצלחתה. ההיבטים הקהילתיים, התרבותיים והסביבתיים הם חלק בלתי נפרד מהמשוואה, וככל שייעשה מאמץ לשלב אותם כבר מהשלב התכנוני - כך ייחסכו קשיים ומהמורות בדרך.
המפתח לפרויקט תמ"א 38 משגשג הוא דיאלוג כן ושיתוף פעולה בין כל מחזיקי העניין, מתוך הבנה שאיכות החיים והעתיד של השכונה הם אינטרס משותף לכולם. אם נדע לאמץ גישה מכילה ומאזנת יותר, נוכל להפוך את תמ"א 38 למנוף של ממש לשיפור פני הערים מבלי להתפשר על ערכי המורשת והצביון הייחודי של כל מקום.
בשורה התחתונה, מדובר במלאכת מחשבת עדינה שדורשת יצירתיות רבה, אך בהחלט אפשרית.
