אור ירוק להתחדשות עירונית: הכנסת מאריכה את הטבות המס בתמ"א 38
בשורה משמחת לבעלי דירות ויזמים בפרויקטים של תמ"א 38: ועדת הכספים של הכנסת אישרה באחרונה את הארכת תוקפן של הטבות המס הייחודיות הניתנות במסגרת התוכנית עד מאי 2026. ההחלטה מסירה את אי הוודאות שריחפה מעל השוק בשנה האחרונה, ומאותתת כי ההתחדשות העירונית באמצעות תמ"א 38 צפויה להישאר איתנו עוד זמן מה. זהו צעד חיובי שיתרום לחיזוק ולשדרוג מבנים ישנים, לצד הגדלת היצע הדירות במרכזי הערים.
הטבות מס משמעותיות לדיירים וליזמים
בין ההטבות שתוקפן הוארך ניתן למנות:
- הפחתה של מס שבח על התמורה שמקבלים הדיירים מהיזם עבור הסכמתם לפרויקט, כלומר על הדירה המשופצת או המורחבת שהם מקבלים בתמורה לדירתם הישנה.
- פטור ממע"מ על שירותי הבנייה הניתנים במסגרת הפרויקט, הן עבור חיזוק המבנה והן עבור הרחבת הדירות.
- דחייה של תשלומי מס שבח ומס רכישה עד למועד מסירת הדירות בפועל לדיירים, במקום תשלום מיידי עם חתימת ההסכם מול היזם.
הטבות אלו נועדו במקור לתמרץ בעלי דירות ויזמים לקחת חלק בפרויקטים של תמ"א 38, תוך הפחתת נטל המס הכבד הכרוך בהם. הן מהוות מרכיב משמעותי בכדאיות הכלכלית של התוכניות, ובלעדיהן רבים היו מהססים להיכנס לתהליך המורכב והממושך הזה.
חשש מפני פקיעת התמ"א והשפעותיו
בשנים האחרונות ריחף על שוק ההתחדשות העירונית איום כבד, עם ההחלטה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה על ביטול תמ"א 38 בסוף שנת 2023. החלטה זו יצרה אי ודאות רבה בשוק, שכן לא היה ברור האם וכיצד ימשיכו להתקיים פרויקטים מסוג זה בהיעדר המסגרת הרגולטורית התומכת.
בד בבד, גם עתידן של הטבות המס היה לוט בערפל. הן ניתנו במקור כהוראת שעה זמנית, שתוקפה פג כבר בסוף 2021, ומאז התקשתה הכנסת להגיע להסכמה על הארכתן. רשות המסים אמנם הבטיחה להחיל את ההטבות רטרואקטיבית, אך בפועל הדבר לא יצא אל הפועל והעיב על תכנוני הפרויקטים השונים.
מצב זה אילץ יזמים ובעלי דירות להטיל ספק בעתיד התמ"א ובכדאיות שבהמשך ההשקעה בה. בהיעדר תמונה ברורה לגבי המשך קיומה של התמ"א והטבות המס הנלוות לה, רבים העדיפו להמתין או לחפש אלטרנטיבות אחרות.
הכרעה של הכנסת מביאה ודאות מחודשת
לכן, ההחלטה של ועדת הכספים להאריך את תוקף הטבות המס עד מאי 2026 היא בעלת חשיבות עליונה להמשך ההתחדשות העירונית. היא מבהירה לכל השחקנים בשוק - בעלי דירות, יזמים, קבלנים ורשויות - כי תמ"א 38 עתידה להישאר כאן עוד מספר שנים טובות, וכי הם יכולים להמשיך ולקדם פרויקטים במסגרתה בביטחון.
יתרה מכך, ההחלטה עולה בקנה אחד עם המגמה המסתמנת במשרד הפנים לשקול הארכה נוספת של התמ"א עצמה, מעבר למועד הפקיעה הנוכחי שנקבע לאוקטובר 2023. זוהי התפתחות מבורכת, לאור ההבנה כי לתוכנית יש עוד הרבה מה לתרום לחידוש פניהן של הערים הוותיקות, כמו גם להגדלת מלאי הדיור במדינה.
הפתרון: המשך מתן תמריצים, לצד תכנון ארוך טווח
כדי לשמר את המומנטום החיובי שנוצר סביב פרויקטי תמ"א 38, חשוב שההחלטה של ועדת הכספים תאושר במהירות גם במליאת הכנסת, ותהפוך לחוק מחייב. במקביל, על הממשלה לספק ודאות תכנונית למתחמים הרלוונטיים לטווח הארוך, גם מעבר לאופק הזמן הנוכחי של התמ"א.
בתוך כך, יש להמשיך ולשפר את המנגנונים הקיימים להתמודדות עם חסמים אופייניים, כמו התנגדויות דיירים וסרבול בירוקרטי. חשוב גם להבטיח שההתחדשות נעשית בצורה מיטבית ומקיימת, תוך שמירה על האיזונים הנדרשים בין צרכי הפיתוח לבין שיקולי איכות החיים והשירותים לתושבים.
בנוסף, רצוי לבחון דרכים לשלב בין מסלול תמ"א 38 לבין מסלולים אחרים, כמו פינוי-בינוי, כך שהם יתמכו ויחזקו זה את זה. המפתח הוא לשמר את ההטבות והתמריצים הייחודיים לכל מסלול, אך בה בעת לאפשר ראייה תכנונית כוללת ברמה העירונית והמטרופולינית.
לסיכום, ההכרעה של הכנסת להאריך את הטבות המס בתמ"א 38 היא צעד חיוני כדי לשמר את המומנטום של ההתחדשות העירונית בישראל. היא מבטיחה הן לדיירים והן ליזמים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, ומעניקה רוח גבית לתהליך שיפוץ ושדרוג הבניינים הוותיקים. אם תתווסף לכך מדיניות ממשלתית תומכת לטווח הארוך, נוכל לקוות שהתמ"א תמשיך להוביל מהפכה של ממש בדמותן ובחוסנן של הערים שלנו.
כמובן, לכל מי שמעורב או שוקל מעורבות בפרויקט תמ"א 38 מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים, שיוכלו לבחון לעומק את המשמעויות הכלכליות, המשפטיות והתכנוניות עבורו. אנו כאן בדיוק לשם כך - לספק לכם ליווי מקיף ומותאם אישית לאורך כל הדרך. אז אל תהססו לפנות אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית, ללא כל עלות או התחייבות, ונשמח לסייע לכם למצות את ההזדמנות שבתמ"א 38 על הצד הטוב ביותר.
