10 אמיתות פחות מדוברות על התחדשות עירונית
התחדשות עירונית – מילות קסם בשיח הישראלי. הן משרטטות חזון של ערים מחודשות, בניינים יפים ובטוחים יותר, דירות מרווחות ומודרניות, ופתרון למצוקת הדיור. תוכניות כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי הפכו לשם דבר, ומעוררות תקוות רבות בקרב דיירים ויזמים כאחד. אולם, כמו כל מהפכה אורבנית, גם להתחדשות העירונית יש צדדים פחות זוהרים, אתגרים מורכבים והשלכות עמוקות – חברתיות, סביבתיות ותכנוניות – שלעיתים נדחקות לשולי הדיון הציבורי והתקשורתי. הגיע הזמן להרים את המסך ולגלות 10 דברים על התחדשות עירונית שלא תמיד מדברים עליהם, וכיצד הם משפיעים על חיינו ועל עתיד ערינו.
1. העומס על התשתיות הציבוריות: כשהבניינים צומחים מהר יותר מהשירותים
אחד האתגרים המרכבים והפחות מטופלים בהתחדשות עירונית הוא הפער בין תוספת יחידות הדיור המשמעותית לבין קצב הפיתוח והשדרוג של התשתיות הציבוריות התומכות. פרויקטים רבים מתרכזים בהוספת מאות ואף אלפי יחידות דיור לשכונות קיימות, אך לעיתים מזניחים את הצורך המקביל בבניית גני ילדים ובתי ספר חדשים, הקמת מרפאות ציבוריות, הוספת שטחי ציבור פתוחים (פארקים, גינות), שדרוג מערכות הכבישים והתחבורה הציבורית, ואף חיזוק והרחבה של תשתיות תת-קרקעיות כמו ביוב ומים. התוצאה היא עומס כבד על התשתיות הקיימות, כיתות לימוד צפופות, מחסור במרחבים ירוקים, פקקי תנועה מחריפים, ופגיעה כוללת באיכות החיים של התושבים הוותיקים והחדשים כאחד.
סיפור אישי: "עברנו לדירה חדשה בפרויקט פינוי-בינוי שנראה מבטיח," מספרת דנה, אם לשני ילדים מרמת גן. "קיבלנו דירה מדהימה, הבניין יפה, הכל נוצץ. אבל בבוקר, כשאני מנסה להוציא את הילדים לגנים, זה סיוט. אין מקום בגנים השכונתיים, הכביש הראשי פקוק לגמרי, והפארק היחיד בשכונה הפך למגרש משחקים עמוס בטירוף. אף אחד לא חשב על זה שיוסיפו פה כל כך הרבה משפחות צעירות. מרגיש שלגור בבניין חדש זה נחמד, אבל העיר מסביב לא ערוכה לזה."
2. ההשפעות הסביבתיות הכבדות: כשהבנייה מכסה את הירוק
תהליכי התחדשות עירונית הם לרוב אינטנסיביים ומלווים במטרדים סביבתיים משמעותיים. הריסת מבנים ישנים מייצרת כמויות אדירות של פסולת בניין, שחלק גדול ממנה אינו ממוחזר כראוי. עבודות החפירה והבנייה המואצות גורמות לזיהום אוויר (אבק), רעש בלתי פוסק שנמשך חודשים ואף שנים, ופגיעה אפשרית בקרקע ובמי התהום. יתרה מכך, פרויקטים להתחדשות עירונית כרוכים לעיתים קרובות בצמצום שטחים פתוחים אחרונים בתוך המרקם העירוני או בכריתת עצים ותיקים, מה שפוגע במגוון הביולוגי העירוני ובאיים של ירוק חיוני בתוך הסביבה הבנויה הצפופה.
סיפור אישי: "גרתי 40 שנה ברחוב שקט עם עצים גדולים בחזית הבניין," מספר אהרון מירושלים. "כשהתחילו פרויקט תמ"א בבניין ליד, החיים השתנו לגמרי. הרעש של המקדחים היה בלתי נסבל, אי אפשר היה לפתוח חלונות בגלל האבק. והכי כואב לי – הם כרתו שני עצי פיקוס ענקיים שהיו פה מאז שאני זוכר את עצמי, כדי לפנות מקום לממ"דים. הרחוב איבד את הנשמה שלו. מבינים שצריך לחזק, אבל למה על חשבון הטבע והשקט האחרון שנשאר בעיר?"
3. ג'נטריפיקציה והדרה: מי נשאר ומי נדחק החוצה?
התחדשות עירונית, מעצם טבעה, כרוכה לרוב בהשבחת ערך הנדל"ן באזור הפרויקט. עליית ערך זו מושכת אוכלוסייה חדשה בעלת יכולות כלכליות גבוהות יותר, אך עלולה לדחוק החוצה תושבים ותיקים, משפחות מוחלשות, ושוכרים שאינם יכולים לעמוד בעליית מחירי השכירות והמחייה. תהליך זה, המכונה ג'נטריפיקציה, יכול לשנות באופן דרמטי את האופי החברתי של שכונה, לפגוע בלכידות הקהילתית, ולהוביל לעקירה של אוכלוסיות מוחלשות ממקומות מגוריהן ההיסטוריים, גם אם אינן בעלות דירות בפרויקטים עצמם.
סיפור אישי: "גדלתי כל חיי בשכונה הזו ביפו," מספרת מירה. "היו פה שכנים מכל העולם, ערבים ויהודים, מבוגרים וצעירים, אמנים ופועלים. היום, מאז שהתחילו לבנות פה בניינים חדשים ומפוארים, השכירות קפצה לשמיים. החנות ירקות של אבו אחמד נסגרה, המכולת הקטנה נהפכה לגלריה. חברים מהילדות עזבו כי לא יכלו להישאר. השכונה נהיית יפה יותר מבחוץ, אבל מרגיש שהנשמה שלה הולכת לאיבוד, והאנשים שגידלו אותה כבר לא חלק ממנה."
4. נטל המיסוי וההיטלים: מי באמת משלם את המחיר?
פיתוח תשתיות ושירותים ציבוריים עבור האוכלוסייה הנוספת בפרויקטי התחדשות עירונית דורש משאבים כספיים גדולים מצד הרשויות המקומיות. כדי לממן זאת, רשויות רבות מטילות היטלי השבחה ומיסים נוספים על היזמים. באופן טבעי, עלויות אלו מגולגלות לרוכשי הדירות החדשות, מה שמייקר אותן ומפחית את יכולת ההשגה של דיור חדש גם באזורים שבהם הוא נחוץ. יתרה מכך, לעיתים קרובות עליית ערך הנכסים בשכונה בעקבות פרויקטים אלו מובילה לעליית ארנונה גם עבור דיירים שלא השתתפו בפרויקט, אך ערך דירתם "הושבח" באופן תיאורטי.
סיפור אישי: "קנינו דירה בפרויקט חדש בתמ"א 38 באזור שהיה יחסית זול," מספר אילן. "שמחנו שסוף סוף יש לנו הזדמנות לגור בדירה חדשה במחיר סביר. רק אחרי שנכנסנו, הבנו שמעבר למחיר הדירה, יש עוד הרבה עלויות – היטל פיתוח, היטל ביוב, היטל כביש... המסים של העירייה על כל התוספות האלה מייקרים את הדירה באלפי שקלים, ומרגיש שבסוף, אנחנו, הרוכשים הצעירים, מממנים את כל הפיתוח הציבורי מסביב."
5. שימור המורשת הבנויה: כשהמודרניזציה דורסת את ההיסטוריה
ערים הן לא רק אוסף של בניינים; הן גם מאגר של היסטוריה, תרבות וזיכרונות. מבנים ותיקים, סמטאות צרות, כיכרות שכונתיות – כל אלה יוצרים את הזהות והאופי המיוחד של מקום. התחדשות עירונית, עם הדגש על בנייה לגובה וניצול מקסימלי של הקרקע, עלולה להתנגש עם הצורך והחשיבות של שימור המורשת הבנויה. לעיתים קרובות, מבנים היסטוריים נהרסים, חזיתות בעלות ערך אדריכלי משתנות לבלי הכר, ומרקמים עירוניים ותיקים נאבדים לטובת בנייה מודרנית שאינה תמיד משתלבת בסביבה. נדרשת רגישות תכנונית גבוהה ושילוב אמיתי של עקרונות שימור בתוך תהליכי ההתחדשות.
סיפור אישי: "הבניין שגדלתי בו היה פנינה אדריכלית משנות ה-30," נזכרת רחל. "עם מרפסת מעוגלת, אריחים מצוירים בכניסה, וחלונות עץ גדולים. כשהחליטו על פינוי-בינוי, הלב שלי נשבר. הראו לנו הדמיות של מגדל זכוכית ובטון. ניסינו להיאבק, ביקשנו שישלבו אלמנטים מהבניין הישן, שישמרו לפחות את חזית הכניסה המיוחדת. לא היה עם מי לדבר. היום עומד שם בניין כמו כל בניין אחר, יפה אולי, אבל חסר כל ייחוד או זיכרון מהעבר של השכונה שלנו. זה עצוב לראות את ההיסטוריה שלך נמחקת ככה."
6. הליכים סטטוטוריים אינסופיים: מסע הייסורים של היזמים והדיירים
אחד החסמים הגדולים ביותר להתקדמות התחדשות עירונית הוא סרבול והתמשכות ההליכים הסטטוטוריים – תהליכי התכנון, קבלת ההיתרים והרישוי. תוכניות מורכבות כמו פינוי-בינוי או תמ"א 38 כרוכות בהתנהלות מול גופים רגולטוריים רבים, דיונים ממושכים בוועדות תכנון, פרסום התוכניות והתמודדות עם התנגדויות ציבוריות או משפטיות. התהליך יכול להימשך שנים ארוכות, לעיתים עשור ויותר, מה שיוצר אי-ודאות עצומה, מייקר את הפרויקט, ומתיש את היזמים והדיירים כאחד. דיירים רבים שהתחילו פרויקט בתקווה לראות אותו יוצא לדרך תוך מספר שנים, מוצאים את עצמם ממתינים ללא נואש, כשהבניין ממשיך להתיישן.
סיפור אישי: "חתמנו על הסכם פינוי-בינוי ב-2014," מספר יעקב. "הבטיחו לנו תוך חמש שנים דירה חדשה. היום, עברו עשר שנים, ועדיין לא קיבלנו היתר בנייה. היו בעיות עם התוכנית, התנגדויות של שכנים מבניינים אחרים, כל הזמן דורשים עוד אישורים ועוד מסמכים. בינתיים אנחנו גרים בבניין ישן ומתפורר, עם חרדה שהיזם יתייאש או יקרוס. התהליך כל כך ארוך ומורכב שזה פוגע לך בבריאות ובנפש. היינו מוותרים על הדירה החדשה, רק שזה כבר בלתי אפשרי לצאת מזה."
7. פגיעה בעירוב שימושים: ערים שהופכות ל"מעונות שינה"
ערים תוססות ובנות קיימא מאופיינות לרוב בעירוב שימושי קרקע – שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ובילוי באותה שכונה או אזור. עירוב שימושים מאפשר לאנשים לגור קרוב למקום עבודתם, לקנות בחנויות קטנות ברחוב, וליהנות מחיים קהילתיים פעילים. אולם, חלק מפרויקטי ההתחדשות העירונית, במיוחד פינוי-בינוי, מתמקדים בבנייה למגורים בלבד, לעיתים בבניינים גבוהים שמנותקים מסביבת הרחוב. זה יוצר "שכונות שינה" – אזורים שבהם אנשים רק גרים, אך נאלצים לנסוע למקומות אחרים לעבוד, לקנות או לבלות. מצב זה מגביר את התלות ברכב הפרטי, יוצר עומסי תנועה מיותרים, ופוגע בחיים העירוניים התוססים שאמורים להיות תוצר של התחדשות עירונית.
סיפור אישי: "אחרי שהבניין שלנו שופץ בתמ"א 38, השכונה השתנתה מאוד," מספרת נועה. "במקום הבניין הישן לידנו בנו מגדל ענק, ועוד אחד ועוד אחד. פתאום יש פה אלפי אנשים חדשים, אבל כל החנויות הקטנות שהיו פה – המכולת, בית הקפה הקטן, המכבסה – נסגרו או עברו למרכז מסחרי מרוחק. אין פה כבר חיים ברחוב בשעות היום. כולם נוסעים באוטו לכל מקום. זה מרגיש קצת כמו לגור בפרוור, לא בלב העיר שאהבתי."
8. ניגוד עניינים אצל מתכננים ויועצים: בין טובת היזם לטובת הציבור
אדריכלים, מהנדסים, שמאים ויועצים נוספים המעורבים בפרויקטי התחדשות עירונית נשכרים לרוב ישירות על ידי היזם. בעוד שרוב אנשי המקצוע יפעלו באתיקה, קיימת מציאות של ניגוד עניינים מובנה. למתכננים יש תמריץ כלכלי לרצות את הלקוח שלהם – היזם – ולקדם תוכניות שישרתו את האינטרסים הכלכליים שלו (למשל, ניצול מקסימלי של זכויות בנייה, גם אם על חשבון שטחים ציבוריים או איכות סביבה), לעיתים על חשבון טובת הציבור או עקרונות תכנון מיטיבים. היעדר בקרה ציבורית מספקת על איכות התכנון וההיבטים הסביבתיים והחברתיים בפרויקטים אלו מאפשרת לניגוד עניינים זה להשפיע על התוצאה הסופית.
סיפור אישי: "עבדתי כאדריכלית במשרד גדול שמתמחה בהתחדשות עירונית," מספרת שירה. "קיבלנו הוראות ברורות מהיזם למקסם כל מטר מרובע, לא לוותר על אף דירה שניתן לבנות, גם אם זה אומר שהגינה המשותפת קטנה מדי, או שהבניין חוסם את השמש לשכנים ממול. ניסיתי להציע חלופות תכנוניות שיהיו טובות יותר לסביבה ולדיירים, אבל הלחץ היה ברור – 'אנחנו משלמים, זו העסקה שלנו'. בסוף עזבתי את התחום, כי הרגשתי שאני עובדת בשביל הכסף, לא בשביל התכנון הטוב או טובת הציבור."
9. בנייה שאינה מתחשבת באקלים: כשהדירה החדשה דורשת מזגן 24/7
למרות משבר האקלים והצורך הדחוף בבנייה ירוקה ובת-קיימא, חלק מפרויקטי התחדשות עירונית עדיין מתכננים בניינים ללא התחשבות מספקת בתנאים האקלימיים המקומיים. היבטים כמו אוריינטציה נכונה של הבניין ביחס לשמש, תכנון המאפשר אוורור טבעי יעיל, שימוש בחומרי בידוד איכותיים, הצללה נכונה של פתחים, ושילוב גגות ירוקים או קירות ירוקים – אינם תמיד מקבלים את תשומת הלב הראויה. התוצאה היא דירות שבקיץ לוהטות ובחורף קרות, הדורשות שימוש אינטנסיבי ויקר במערכות מיזוג וחימום. זה לא רק מגביר את צריכת האנרגיה ואת טביעת הרגל הפחמנית של העיר, אלא גם מייקר את עלויות המחיה לתושבים, למרות שהם גרים בבניין חדש.
סיפור אישי: "עברנו לדירה חדשה, קומה גבוהה, בפרויקט חדש לגמרי," מספר דני. "הכל יפה, הגימורים ברמה גבוהה. אבל בקיץ, אי אפשר לנשום פה בלי מזגן. השמש נכנסת כל היום מחלון ענק בלי שום הצללה, והדירה מתחממת בטירוף. חשבנו שבבניין חדש יהיה יותר יעיל אנרגטית, אבל חשבון החשמל שלנו על קירור הוא בלתי נתפס. מרגיש שבנו יפה, אבל לא חכם מבחינת אקלים."
10. היעדר שיתוף ציבור אמיתי: כשהתושבים מגלים על השינויים בדיעבד
למרות ההבטחות לשקיפות ולשיתוף התושבים, בפועל, תהליכי שיתוף הציבור בפרויקטי התחדשות עירונית הם לעיתים קרובות פורמליים בלבד, או מתקיימים בשלבים מאוחרים מדי שבהם ההשפעה של התושבים על התכנון מינימלית. לתושבים אין באמת יכולת השפעה על החלטות מהותיות שמשנות את פני השכונה שלהם – גובה הבניינים, היקף הבנייה, מיקום שטחים ציבוריים, ואפילו סוג הפיתוח הסביבתי. חוסר השקיפות והיעדר שיתוף אמיתי יוצרים תחושות ניכור, חוסר אונים, ומרמור בקרב התושבים, ועלולים להוביל להתנגדויות עזות שמעכבות את הפרויקטים. תהליך מכליל ושקוף יותר, שמקשיב באמת לצורכי הקהילה ולחששותיה, יכול היה להפוך את התושבים לשותפים לדרך ולהבטיח תוצאות טובות יותר לכל הצדדים.
סיפור אישי: "היינו קבוצת תושבים מאוד פעילה בשכונה," מספרת עינת. "כשהתחילו לדבר על פרויקט פינוי-בינוי גדול, ניסינו להיות מעורבים. הלכנו לאסיפות שקיימה העירייה, הגשנו התנגדויות, העלינו חששות לגבי גובה המגדלים, הגינות הציבוריות שייעלמו, והעומס על הכבישים. הרגשנו שמקשיבים לנו בנימוס, אבל בפועל, שום דבר מההערות המהותיות שלנו לא נלקח בחשבון בתוכנית הסופית שהוגשה. זה מתסכל מאוד, וגורם לך להרגיש שאתה שקוף, ושמשהו גדול קורה לך מחוץ לבית, ואין לך שום דרך להשפיע עליו."
הדרך קדימה: לקראת התחדשות עירונית אחראית ומכלילה
התחדשות עירונית היא הכרח במציאות הישראלית, אך כדי לממש את הפוטנציאל האדיר שלה ולמנוע את ההשלכות השליליות הפחות מדוברות, נדרשת שינוי תפיסתי ויישומי. עלינו להכיר באתגרים, לדבר עליהם בפתיחות, ולפעול באופן אקטיבי לפתרונם.
- תכנון הוליסטי: יש לראות בפרויקטי התחדשות עירונית לא רק פרויקטי בנייה פרטיים, אלא פרויקטים ציבוריים המחייבים תכנון הוליסטי המשלב פיתוח תשתיות ציבוריות, שיפור המרחב הציבורי, ומתן מענה לצרכים החברתיים והסביבתיים, כבר משלבי התכנון המוקדמים.
- רגולציה ובקרה הדוקות: על הרשויות המקומיות והממשלה להגביר את הפיקוח והבקרה על איכות התכנון, ההיבטים הסביבתיים, ושמירת האינטרס הציבורי בפרויקטים. יש להבטיח שהניסיון למקסם רווח יזמי לא יבוא על חשבון איכות החיים של התושבים והמרחב הציבורי.
- שקיפות ושיתוף ציבור אמיתי: יש ליצור מנגנונים מחייבים לשיתוף ציבור בשלבים מוקדמים של התכנון, בצורה נגישה, ברורה, ושקופה. על קול התושבים להישמע ולקבל התייחסות אמיתית בתהליך קבלת ההחלטות.
- מנגנונים לצדק חברתי: יש לפתח כלים ומדיניות שימנעו ג'נטריפיקציה והדרה של אוכלוסיות מוחלשות, ויבטיחו כי גם תושבים ותיקים, שוכרים, ועסקים קטנים יוכלו להישאר בשכונה המתחדשת.
- הדגשת קיימות ושימור: יש לעודד ולחייב תכנון ובנייה בני-קיימא, שיטות בנייה ירוקות, והתייחסות רצינית לשימור המורשת הבנויה כחלק אינטגרלי מתהליך ההתחדשות.
סיכום: לבנות עתיד טוב יותר, ברוחב לב ומבט מפוכח
התחדשות עירונית היא אחת המשימות התכנוניות והחברתיות החשובות ביותר של דורנו. היא מחזיקה בהבטחה גדולה לעתיד טוב יותר בערים שלנו. אולם, כדי להפוך את ההבטחה למציאות שתשרת את כלל התושבים, ולא רק חלקם, עלינו להביט במבט מפוכח על האתגרים וההשלכות הפחות נעימות של התהליך. עלינו להכיר בעומס על התשתיות, בהשפעות הסביבתיות, בפערים החברתיים שעלולים להתרחב, במורכבות הבירוקרטית, ובצורך להבטיח שהתכנון אכן משרת את הציבור. רק באמצעות שיח פתוח, מדיניות אחראית, תכנון רגיש והשתתפות ציבור אמיתית, נוכל לנווט את מהפכת ההתחדשות העירונית באופן שיבנה לא רק בניינים גבוהים יותר, אלא גם קהילות חזקות יותר, סביבות חיים בריאות יותר, וערים בנות קיימא שבהן לכולם יש מקום. זה אפשרי, וזה הכרחי.
