התחדשות עירונית בגובה העיניים: הבנה מלאה של הרפורמה בחוק ההסדרים 2023

הרפורמה בהתחדשות עירונית בחוק ההסדרים 2023: כללי משחק חדשים בשוק ההולך ומתפתח – ניתוח ההשלכות על דיירים ויזמים

שוק ההתחדשות העירונית בישראל, על שלל מסלוליו – פינוי בינוי, חיזוק ותוספת (מורשת תמ"א 38) – מצוי בתנופת פיתוח משמעותית, המונעת על ידי צורך לאומי בהגדלת היצע הדיור, שדרוג תשתיות ישנות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אולם, לצד הפוטנציאל, פרויקטים אלו כרוכים במורכבות רבה, באי-וודאות ובסיכונים, הן עבור היזמים והן עבור בעלי הדירות. הרפורמה שנכללה בחוק ההסדרים לשנת 2023, ואשר הוראותיה כבר נכנסו לתוקף ומיושמות בשטח, נועדה לשנות את כללי המשחק במספר היבטים קריטיים, במטרה לייעל את תהליכי ההתחדשות, להגביר את הוודאות המשפטית והכלכלית, ולחזק את מעמדם של בעלי הדירות. ניתוח מעמיק של שינויים אלו חיוני להבנת המציאות העדכנית בשוק, וההשלכות הצפויות על כלל השחקנים בענף.

הרפורמה בחוק ההסדרים לשנת 2023 (להלן: הרפורמה) הביאה עימה סדרה של תיקוני חקיקה משמעותיים, הנוגעים בליבת הפעילות של פרויקטי התחדשות עירונית. מטרתם העיקרית היא להתמודד עם חסמים מרכזיים שאפיינו את שוק ההתחדשות בשנים עברו (ובפרט את יישום תמ"א 38 במתכונתה המוכרת), ליצור ודאות רגולטורית ותכנונית גדולה יותר, ולהבטיח הגנה טובה יותר על בעלי הדירות.

שינויים מהותיים בהתחדשות עירונית: החלת הוראות פינוי בינוי על פרויקטי חיזוק (מורשת תמ"א 38)

אחד השינויים המרכזיים ברפורמה הוא החלת חלק מההוראות הרגולטוריות והמשפטיות שחלו בעבר רק על פרויקטים של פינוי בינוי (הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים), גם על פרויקטים במסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה – מסלול שאפיין את ליבת פעילות תמ"א 38 (וממשיך להיות רלוונטי במסגרת תכניות מקומיות). החלה זו נועדה ליצור אחידות רגולטורית, להגביר את השקיפות, ולספק הגנות דומות לדיירים בשני סוגי הפרויקטים.

1. הפחתת הרוב הדרוש לנקיטת הליכים משפטיים נגד דייר סרבן (במסלול חיזוק): בעבר, בפרויקט תמ"א 38 חיזוק, נדרשה הסכמה של 80% מבעלי הדירות כדי שניתן יהיה להגיש תביעה משפטית נגד דייר המסרב באופן בלתי סביר לחתום על הסכם. הרפורמה הפחיתה את הרוב הנדרש ל-66% מבעלי הדירות, בדומה לרוב הנדרש בפרויקטי פינוי בינוי.

   • ההשלכה הכלכלית והפרקטית: שינוי זה מקל על יזמים ועל רוב הדיירים בבניין להתמודד עם התנגדויות של מיעוט דיירים. הוא מפחית את "כוח המיעוט" שיכול היה בעבר לשתק פרויקטים, ובכך עשוי להגביר את מספר הפרויקטים במסלול חיזוק שיגיעו לשלב ביצוע, ולקצר את משך שלב גיוס ההסכמות. מנגד, הוא מגביר את הלחץ על דיירים מתלבטים ועלול להוביל ליותר הליכים משפטיים (אף כי הרוב הנדרש עדיין גבוה יחסית).

2. החלת עילות הסירוב הסבירות גם על פרויקטי חיזוק: חוק פינוי בינוי מפרט רשימה של עילות סירוב הנחשבות "סבירות" (למשל, היזם לא הציע לדייר החלופי דיור סביר בתקופת הבנייה, או שההצעה אינה כלכלית לדייר בנסיבות מיוחדות), ובמקרים אלו, דייר המסרב לחתום על הסכם אינו חשוף לתביעת נזיקין. הרפורמה הרחיבה את החלת עילות סירוב סבירות אלו גם על פרויקטים במסלול חיזוק.

   • ההשלכה המשפטית וההגנתית: שינוי זה מחזק את ההגנה המשפטית על דיירים בבניינים העוברים חיזוק. הוא מונע מצב שבו דייר נתבע על סירוב, למרות שלסירובו בסיס ענייני ולגיטימי על פי עילות שהוגדרו בחוק בפרויקטים אחרים. הדבר תורם לאיזון בין האינטרסים של רוב הדיירים והיזם לבין זכויות המיעוט.

3. החלת חובת שקיפות וגילוי מורחבת (סעיף 6): הרפורמה החילה את הוראות סעיף 6 לחוק פינוי בינוי, העוסק בשקיפות וחובת גילוי בהסכמי פינוי בינוי, גם על עסקאות בתחום התחדשות עירונית במסלול חיזוק. סעיף זה מחייב את היזם ואת עורכי הדין המעורבים לספק לדיירים מידע מפורט ושקוף על אודות הפרויקט, לרבות פרטים על היזם, מצבו הפיננסי (במידה מסוימת), לוחות זמנים צפויים, מפרט טכני של דירת התמורה, היבטי מיסוי, והסיכונים הכרוכים בעסקה.

   • ההשלכה הכלכלית וההגנתית: חובת גילוי ושקיפות מוגברת מצמצמת את פערי המידע בין היזמים לבעלי הדירות, שאינם מומחים לרוב בתחום הנדל"ן. היא מאפשרת לדיירים לקבל החלטה מושכלת ומודעת יותר על בסיס נתונים מלאים, ומפחיתה את הסיכון להטעיה או לניצול. הפרת הוראות אלו בנסיבות מסוימות מהווה עילה לביטול ההסכם על ידי בעלי הדירות, מה שמספק להם כלי אכיפה משמעותי.

חיזוק מעמד הדיירים: תנאים חדשים לסיום ההתקשרות עם יזם

הרפורמה מעניקה לדיירים כלי חדש ומשמעותי לניהול הסיכון הנובע מהתקשרות עם יזם שאינו מקדם את הפרויקט בקצב סביר. היא קובעת שני תנאים חדשים המאפשרים לבעלי הדירות לבטל את העסקה עם היזם באופן חד-צדדי (באמצעות החלטת רוב מיוחס של הדיירים, ובתנאים שקבע החוק):

1. אי-גיבוש תוכנית מפורטת תוך 4 שנים: אם חלפו 4 שנים ממועד חתימת ההסכם בין היזם לבעלי הדירות, וטרם גובשה תוכנית מפורטת לפרויקט (שניתן להגישה לוועדת התכנון), בעלי הדירות יכולים להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
2. היעדר פעילות מצד היזם במשך שנתיים: אם חלפו שנתיים ממועד חתימת ההסכם, ובמהלך תקופה זו היזם לא ביצע פעולות משמעותיות לקידום הפרויקט, כפי שהוגדרו בחוק (למשל, לא יצר קשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבניין), בעלי הדירות יכולים גם כן לבטל את ההסכם.
   • ההשלכה הכלכלית והפרקטית: תנאים אלו יוצרים מנגנון "שעון חול" עבור היזמים, ומחייבים אותם לפעול בשקידה וביעילות לקידום הפרויקט לאחר חתימת ההסכם. הדבר מצמצם את הסיכון של דיירים להיות "כבולים" להסכם עם יזם שאינו מקדם את הפרויקט בפועל, ומאפשר להם לפנות ליזם אחר או לשקול חלופות. מנגנון זה תורם לוודאות התהליך ומפחית את הסיכון לדיירים.

ייעול תהליכים וגמישות כלכלית:

מעבר לחיזוק מעמד הדיירים, הרפורמה כללה גם שינויים שנועדו לייעל תהליכים וליצור גמישות כלכלית מסוימת בשוק:

1. הקלה בתהליך הוצאת היתר בנייה: הרפורמה כללה צעדים לייעול תהליך הוצאת היתר בנייה, בין היתר על ידי הסמכת אדריכלים פרטיים (מורשי רישוי) לחתום על היתרים במסגרת ועדות מקומיות, תוך שיתוף מכוני בקרה פרטיים לביצוע בדיקות תאימות ותקינות.

   • ההשלכה התכנונית והכלכלית: מטרת שינוי זה היא לקצר את משך הזמן של תהליך הרישוי הבירוקרטי, שנחשב לאחד מצווארי הבקבוק המשמעותיים בפרויקטי בנייה בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. קיצור זמן זה מפחית עלויות ליזמים (עלויות מימון, עלויות שכר דירה חלופי) ויכול להשפיע לחיוב על כדאיותם של פרויקטים.

2. אפשרות למכירת הנכס בכל שלב בעסקה תוך שמירה על הטבות מס: בעבר, מכירת דירה בעיצומו של פרויקט התחדשות עירונית (לאחר פינוי אך לפני רישום הדירה החדשה בטאבו) יכלה להיות מפורשת כמכירת זכויות בקרקע ולגרור חיובים גבוהים במס שבח. הרפורמה הבהירה כי מכירת הנכס על ידי דייר קים במהלך חיי הפרויקט, ועד למועד שקבע החוק, תמשיך ליהנות מהטבות המס והפטורים החלים על עסקאות התחדשות עירונית.

   • ההשלכה הכלכלית והפרקטית: שינוי זה מעניק גמישות פיננסית לדיירים ומאפשר להם "לממש" את שווי דירתם המשודרגת (אף שהיא עוד לא רשומה במלואה בטאבו) גם לפני סיום הפרויקט. זה יכול לסייע לדיירים הזקוקים לנזילות או המעוניינים לשנות את מקום מגוריהם, ולהקל על יזמים לגייס את הסכמות הדיירים, שכן הם יודעים שיוכלו למכור את דירתם במידת הצורך גם במהלך הפרויקט.

סיכום: רגולציה מתפתחת בשוק דינמי – לקראת שוק יעיל והוגן יותר?

הרפורמה בהתחדשות עירונית במסגרת חוק ההסדרים 2023 היא צעד רגולטורי משמעותי ובעל השלכות מרחיקות לכת על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. היא מבטאת את ההכרה בצורך לאזן בין הצורך הלאומי בהאצת תהליכי התחדשות (בטיחות, דיור) לבין ההגנה על בעלי הדירות המשתתפים בפרויקטים מורכבים אלו.

השינויים שהוכנסו – הפחתת הרוב הדרוש לנקיטת הליכים (הקלה על יזמים ורוב הדיירים), החלת עילות סירוב סבירות (הגנה על מיעוט), חיזוק חובות שקיפות וגילוי (העצמת הדיירים), קביעת תנאים לסיום התקשרות (הגנה מפני יזם לא פעיל), ייעול הליכי רישוי (קיצור זמן, הפחתת עלויות), והבהרת היבטי מיסוי במכירת נכס במהלך הפרויקט (גמישות פיננסית לדיירים) – יוצרים יחד מסגרת רגולטורית חדשה, מפורטת ומאוזנת יותר.

מטרת הרפורמה היא להפוך את שוק ההתחדשות העירונית ליעיל יותר, שקוף יותר, בטוח יותר עבור הדיירים, ובר מימוש מהיר יותר. השפעתה המלאה על היקפי הפעילות ועל התנהגות השוק עדיין מתגבשת, אך היא צפויה לעצב מחדש את האופן שבו פרויקטים אלו מקודמים ומנוהלים בשנים הקרובות.

עבור בעלי דירות המתעניינים בפרויקט התחדשות עירונית בבניינם, חיוני להכיר את הוראות הרפורמה ולהבין את ההשלכות המלאות שלהן על זכויותיהם והגנותיהם. ליווי משפטי מקצועי, הניתן על ידי עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית ומכירים את הוראות הרפורמה על בוריין, הוא קריטי לכל אורך התהליך – החל משלב בדיקת הצעות מיזמים, דרך ניהול משא ומתן על ההסכם, ועד ליווי בשלבי התכנון והביצוע. רק כך ניתן להבטיח שההסכם עומד בכל דרישות החוק ומגן על האינטרסים של הדיירים באופן מיטבי.

הרפורמה בחוק ההסדרים 2023 מהווה צעד משמעותי לקראת שוק התחדשות עירונית מוסדר, בטוח והוגן יותר. יישומה הנכון על ידי כלל השחקנים הוא המפתח למימוש הפוטנציאל הכלכלי, החברתי והבטיחותי העצום הטמון בתחום זה עבור עתיד ערי ישראל.

הערה: מאמר זה מציג ניתוח כלכלי-משפטי-רגולטורי רחב של הוראות הרפורמה ואינו מהווה ייעוץ פרטני. מומלץ לדיירים או לגופים הרלוונטיים לפנות לייעוץ משפטי ומקצועי ספציפי בנוגע למצבם ולהשלכות הרפורמה עליו.