כפר סבא מתחדשת - תוכנית חדשנית מציעה אלטרנטיבה מנצחת לתמ"א 38

התוכנית המקיפה שמובילה את ההתחדשות העירונית בכפ"ס בעידן שאחרי תמ"א 38

עידן תמ"א 38, כתוכנית מתאר ארצית אחידה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הסתיים באוקטובר 2022. מאז, ענף ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתהליך הסתגלות למציאות חדשה, הנשענת יותר ויותר על תוכניות מקומיות ומפורטות, המותאמות באופן ספציפי לכל עיר ולצרכיה הייחודיים. בתוך המציאות המשתנה הזו, העיר כפר סבא בולטת כחלוצה וכמודל, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז אישרה תוכנית כוללנית ומקיפה להתחדשות עירונית בתחומה. תוכנית זו, שגובשה בשיתוף פעולה בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לעיריית כפר סבא, מהווה בשורה של ממש עבור תושבי העיר, עבור יזמים הפועלים בה, ועבור ערים רבות נוספות ברחבי הארץ המחפשות את המצפן שלהן לעידן שאחרי תמ"א 38.

מפרידה לתקווה: מדוע תוכניות מקומיות הן ההתחדשות של ההתחדשות

תמ"א 38, על אף הישגיה המשמעותיים בהנעת חיזוק מבנים והוספת יחידות דיור, הייתה תוכנית "ארצית" ו"אחידה". אחידות זו הקשתה עליה לתת מענה מדויק למגוון הרחב של מרקמים עירוניים, צרכים תכנוניים, ומגבלות תשתיתיות הקיימים בערים שונות בישראל – מלב תל אביב ועד עיירות פיתוח בפריפריה. כמו כן, סופה הידוע מראש (פקיעתה באוקטובר 2022) יצר חוסר ודאות שצנן את השוק והקשה על תכנון לטווח ארוך.

המעבר לתוכניות עירוניות ייעודיות, כמו זו של כפר סבא, נתפס כיום כפתרון ההכרחי והאפקטיבי ביותר. תוכנית מקומית מאפשרת לרשות העירונית "לתפור" את הפתרון התכנוני המדויק ביותר לשכונותיה: להגדיר היכן נכון לבצע חיזוק ותוספת והיכן עדיפה הריסה ובנייה מחדש; להתייחס להיבטי תשתית, תחבורה ושטחים ציבוריים בצורה כוללת ולא רק לבניין הבודד; לשמור על צביון שכונתי והיסטורי היכן שחשוב; ולספק ודאות תכנונית וכלכלית הן לדיירים והן ליזמים הפועלים בעיר. תוכנית כפר סבא היא דוגמה מובהקת למהלך אסטרטגי שכזה.

התוכנית של כפר סבא: מפה דרכים ברורה להתחדשות מדורגת

התוכנית שאושרה בכפר סבא, פרי עבודה משותפת של גורמי תכנון ארציים ומקומיים, מציעה מפה דרכים ברורה לעתיד ההתחדשות הבניינית בעיר. היא אינה תוכנית "על" שחלה על כל הבניינים בעיר באופן שווה, אלא תוכנית אסטרטגית המזהה אזורים ומבנים הזקוקים להתחדשות ומציעה להם מסלולים מותאמים:

• היקף ופוטנציאל: התוכנית חלה על 515 מבנים ישנים ברחבי העיר, שנבחנו ונמצאו מתאימים להליכי התחדשות. הפוטנציאל הכמותי המשוער של התוכנית עומד על תוספת משמעותית ביותר של כ-6,000 דירות חדשות לעיר.
• מסלולים גמישים: התוכנית מציעה שני מסלולים עיקריים, הניתנים ליישום בהתאם למאפייני המבנה והסביבה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת קומות (בדומה לעקרונות תמ"א 38/1) או הריסה של המבנה הישן ובנייה מחדש של בניין מודרני וגדול יותר (בדומה לעקרונות תמ"א 38/2).
• הגדרת אזורים ממוקדים: התוכנית מגדירה בבירור את האזורים והמבנים הכלולים בה, תוך הוצאת אזורים שלא נחשבים מתאימים להתחדשות מסוג זה (למשל, אזורי תעסוקה מובהקים, שכונות צמודות קרקע, מבנים חדשים יחסית או מתחמים המיועדים ממילא לפינוי-בינוי רחב היקף). מיקוד זה מאפשר לרשות לנתב משאבים תכנוניים ופיקוחיים ביעילות רבה יותר.
• מענה לתכנון ציבורי: התוכנית כוללת התייחסות ראשונית להיבטי תשתית וצרכים ציבוריים באזורים הרלוונטיים, בניסיון לשלב את הפיתוח הפרטי עם צרכי הציבור.

האישור של תוכנית בסדר גודל כזה על ידי הוועדה המחוזית הוא ציון דרך משמעותי, המספק ודאות תכנונית לבעלי הדירות וליזמים ומאפשר להניע תהליכי התחדשות בהיקפים גדולים ממה שתוכנית תמ"א 38 אפשרה באופן נקודתי.

קולות מהשטח: בין התקווה ליישום המורכב

עבור תושבי כפר סבא המתגוררים במבנים הכלולים בתוכנית, האישור הוא בשורה משמחת שפותחת פתח לשינוי המיוחל:

סיפורה של דליה, דיירת בבניין ותיק בכפר סבא: "אנחנו גרים בבניין בן 55 שנים, בלי ממ"ד, בלי מעלית, בלי מרפסת. ניסינו לקדם תמ"א 38 לפני כמה שנים, אבל היזם אמר שזה לא מספיק כדאי לו, והתהליך נתקע. כשתמ"א 38 הסתיימה באוקטו 2022, חשבנו שאיבדנו את ההזדמנות. אבל אז שמענו על התוכנית העירונית החדשה שאושרה. הבניין שלנו כלול בה! זה נותן לנו תקווה ענקית. אנחנו יודעים שזה ייקח זמן ויהיו קשיים, אבל הידיעה שיש תוכנית ברורה, שיש גיבוי של העירייה, ושזה מסודר יותר מתמ"א הישנה – נותנת לנו כוח להמשיך ולנסות לגבש הסכמות בבניין ולמצוא יזם מתאים. אנחנו מייחלים ליום שבו גם לנו יהיה ממ"ד ומרפסת, ושנרגיש בטוחים יותר בבית שלנו."

גם יזמים הפועלים בעיר מסתגלים למציאות החדשה ומזהים את ההזדמנות הגלומה בתוכנית המאושרת:

סיפורו של יזם הפועל בכפר סבא: "עבדתי בכפר סבא גם בימי תמ"א 38," מספר איתי, יזם התחדשות עירונית. "תמ"א הייתה כלי חשוב, אבל כל פרויקט היה סיפור בפני עצמו, עם הרבה אי-ודאות תכנונית וביורוקרטיה. התוכנית העירונית החדשה שינתה את כללי המשחק. עכשיו, כשאני בוחן בניין שכלול בתוכנית, אני יודע בדיוק מה הפוטנציאל התכנוני שלו – כמה קומות מותר לבנות, איזה מסלול מתאים, איזה יחס מותר של דירות חדשות לישנות. זה מקצר את תהליך הבדיקה והתכנון הראשוני, ומפחית את הסיכון התכנוני. זה עדיין לא קל – יש אתגרים בגיבוש הסכמות דיירים ובעלויות הבנייה שעלו – אבל הוודאות התכנונית שנותנת התוכנית החדשה היא שמאפשרת לנו לחתום על הסכמים ולהתקדם בביטחון גדול יותר. כפר סבא בנתה פה מודל מצוין, שיכול להניע הרבה פרויקטים בעיר."

השפעות צפויות ולקחים לערים אחרות

התוכנית המאושרת בכפר סבא טומנת בחובה פוטנציאל השפעה רחב:

• הגברת קצב ההתחדשות: התוכנית מספקת ודאות תכנונית ליזמים ודיירים, מה שצפוי להאיץ משמעותית את קצב יציאת הפרויקטים לדרך בעיר בהשוואה לתקופה שבה ענף ההתחדשות הסתמך רק על תמ"א 38 הארצית.
• שיפור איכות התכנון והבנייה: התוכנית המקומית מאפשרת התאמה טובה יותר של הפרויקטים למאפיינים הספציפיים של כפר סבא, וכן שילוב טוב יותר של היבטי תשתית ושטחים ציבוריים. זה יכול להוביל לתוצאות אורבניות איכותיות יותר.
• מתן מענה לביקושים: תוספת של 6,000 דירות חדשות היא תרומה משמעותית לשוק הדיור בכפר סבא, ויכולה לסייע בבלימת עליית המחירים.
• מודל לחיקוי ארצי: כפר סבא מצטרפת לערים נוספות כמו פתח תקווה, נהריה, רמלה ואשדוד, שכבר אישרו תוכניות התחדשות מקומיות. הצלחתה של תוכנית כפר סבא ביישומה יכולה להוות השראה ומודל מעשי עבור עשרות רבות של רשויות מקומיות ברחבי הארץ שנמצאות כיום בתהליך גמילה מתמ"א 38 וגיבוש מדיניות התחדשות עצמאית. מחקרים אכן מצביעים על כך שתוכניות עירוניות מותאמות עשויות להגביר את קצב ההתחדשות בעד 30% בהשוואה לתמ"א 38.

עצת מומחה: ניצול ההזדמנות דורש מעורבות

"התוכנית של כפר סבא היא בשורה תכנונית חשובה, המגלמת את הגישה הנכונה לעידן שאחרי תמ"א 38," אומרת אדריכלית שרון לוי, מנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד אדריכלים מוביל, שהייתה מעורבת בהכנת תוכניות דומות בערים אחרות. "היא יוצרת ודאות, מאפשרת תכנון טוב יותר, ומותאמת לצרכים המקומיים. עם זאת, עצם אישור התוכנית אינו מבטיח שכל הבניינים הכלולים בה אכן יעברו התחדשות בפועל. זה עדיין דורש יוזמה של הדיירים – להתאגד, לבחור נציגות, ולמצוא יזם מתאים. זה גם דורש סבלנות ואורך רוח, שכן יישום תוכנית בקנה מידה כזה הוא תהליך ארוך ומורכב. על תושבי כפר סבא לנצל את ההזדמנות שנוצרה, להתעדכן לגבי התוכנית, וליזום פנייה לגורמים המקצועיים והיזמים הרלוונטיים."

סיכום: כפר סבא סוללת את הדרך לעתיד

האישור של תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת בכפר סבא הוא אירוע משמעותי, לא רק ברמה המקומית אלא ברמה הלאומית כולה. הוא מסמל את המעבר המוצלח מתוכנית תמ"א 38 הארצית והנקודתית לפרק חדש בהתחדשות עירונית, המבוסס על תוכניות עירוניות מותאמות, הוליסטיות ובעלות ודאות תכנונית גבוהה יותר.

התוכנית של כפר סבא מציעה מודל בר-יישום, שיכול להניע תהליכי התחדשות בהיקפים נרחבים, לשפר את בטיחות ועמידות המבנים, להוסיף אלפי יחידות דיור, ולשדרג משמעותית את איכות החיים והמרחב העירוני. סיפוריהם של תושבי כפר סבא ויזמים הפועלים בה ממחישים את התקווה שהתוכנית החדשה מפיחה בשטח ואת הפוטנציאל הגלום בה.

כפר סבא, בהובלתה את המהלך התכנוני הזה, סוללת את הדרך עבור עשרות ערים נוספות ברחבי הארץ. היא מוכיחה שניתן וצריך לגבש מדיניות התחדשות עירונית עצמאית, שתיתן מענה מדויק לצרכים המקומיים ותספק את הוודאות הדרושה ליזמים ולדיירים. רק באמצעות תוכניות מותאמות, שיתוף פעולה בין הרשויות לתושבים וליזמים, והתמדה – נוכל להמשיך ולממש את החזון של התחדשות עירונית בישראל, ולהבטיח עתיד בטוח, איכותי ומשגשג יותר לכלל התושבים בערים הוותיקות שלנו. כפר סבא אינה רק מתחדשת; היא מלמדת את כולנו כיצד עושים זאת נכון בעידן החדש.