פרויקט תמ"א 38 בתל אביב: שילוב של הרחבת דירות ותקציב שדרוגים יוצא דופן
פרויקט תמ"א 38 ברחוב דובנוב 18 בתל אביב צפוי להעניק לבעלי הדירות הטבות יוצאות דופן, הכוללות דירות מורחבות בשילוב עם תקציב עתק לשדרוגים. חברת "בנייני העיר הלבנה" ו"אקו סיטי" זכו לאחרונה במכרז להקמת הפרויקט, שבמסגרתו ייהרס בניין ישן בן 4 קומות, ובמקומו יוקם בניין חדש בן 8 קומות עם 80 דירות מפוארות. המודל הכלכלי הייחודי של הפרויקט מעלה שאלות לגבי מגמות עתידיות בשוק התמ"א 38, ומהווה מקרה בוחן מעניין להיתכנות של עסקאות דומות גם באזורי ביקוש אחרים.
הכפלת השטח ומיליונים לשדרוגים: ההטבות יוצאות הדופן לדיירים
הנתון המשמעותי ביותר בפרויקט ברחוב דובנוב הוא היקף ההטבות החריג שיקבלו בעלי הדירות. על פי התוכנית שהוצגה, כל דייר יזכה לדירה חדשה שתהיה גדולה פי 1.5 מדירתו הנוכחית. כלומר, מי שגר כיום בדירת 3 חדרים צנועה בת 60 מ"ר, יקבל דירה חדשה ומרווחת בת 90 מ"ר. זאת, בשונה ממרבית פרויקטי תמ"א 38 בהם התוספת המקובלת נעה סביב 25 מ"ר בלבד.
אך ההטבה המפתיעה ביותר היא תקציב השדרוגים האסטרונומי שיעמוד לרשות כל דייר - 1.5 מיליון שקל. סכום זה אמור לאפשר לדיירים לבצע שדרוגים יוקרתיים ואישיים בדירתם החדשה, כמו התקנת מטבחים מפוארים, ריצוף משודרג, מערכות בית חכם ועוד. מדובר בתקציב חסר תקדים בענף, שבו רוב היזמים מספקים מפרט בנייה בסיסי בלבד, ללא אפשרות לשינויים מהותיים.
ההסבר האפשרי: מיקום מבוקש וזכויות בנייה עודפות
נשאלת השאלה, כיצד מתאפשרות הטבות נדיבות כל כך במסגרת פרויקט תמ"א 38, שנחשב ממילא לעסקה משתלמת מאוד עבור בעלי הדירות? ההסבר העיקרי נעוץ ככל הנראה בשילוב בין מיקומו האטרקטיבי של הנכס לבין זכויות הבנייה הגבוהות החלות עליו.
מבחינת המיקום, מדובר במתחם מגורים מבוקש בלב העיר תל אביב, בסמוך לאזורי תעסוקה, מסחר ופנאי מרכזיים. ערך הקרקע באזור זה גבוה מאוד, מה שמאפשר ליזם למכור את הדירות הנוספות במחירים גבוהים ולממן הטבות נדיבות יותר לדיירים המקוריים.
בנוסף, על פי תוכנית בניין העיר החלה על המגרש, ניתן לנצל זכויות בנייה משמעותיות ולהקים עד 80 יחידות דיור חדשות במקום 44 הדירות הקיימות. התוספת המשמעותית, של יותר מ-80% במספר הדירות, מייצרת מסה קריטית של "דירות יזם" אשר מאפשרת לחברות לממן הרחבה ושדרוגים יוצאי דופן לדירות התמורה של הדיירים.
השלכות עתידיות: יותר מגה-עסקאות תמ"א בערים המרכזיות?
ההיבט המעניין בפרויקט דובנוב הוא ההשלכות האפשריות שלו על עתיד שוק התמ"א 38 בערים המרכזיות. האם מדובר במקרה חריג וחד פעמי, או שמא אנו עומדים בפני מגמה חדשה של "מגה-עסקאות תמ"א" במתחמים אטרקטיביים?
מצד אחד, השילוב הנדיר בין מיקום מנצח לזכויות בנייה עודפות אינו מתקיים בכל פרויקט, ולכן קשה לראות איך המודל הזה יוכל להיות משוכפל בקלות. אך מצד שני, הצלחת הפרויקט עשויה לעורר השראה ותאבון בקרב יזמים ודיירים גם במתחמים דומים בערי המרכז. קיימים עוד אזורי ביקוש רבים, בפרט בערים כמו תל אביב, גבעתיים או רמת גן, בהם תוספת אחוזי בנייה משמעותית יכולה לאפשר הטבות מוגדלות מעין אלו.
מקרה מעניין לדוגמה הוא פרויקט תמ"א 38 שמקודם בימים אלו ברחוב הרצל בבת ים. גם שם מדובר על הכפלה של כמות יחידות הדיור (מ-24 ל-48 דירות), וגם שם היזם מבטיח לדיירים דירות גדולות משמעותית לצד תקציב שדרוגים של מאות אלפי שקלים. נראה כי הפוטנציאל הטמון בתוספת זכויות בנייה מואצת באזורי ביקוש הופך למנוף משמעותי יותר ויותר בתחום ההתחדשות העירונית.
לסיכום, פרויקט תמ"א 38 המתוכנן ברחוב דובנוב בתל אביב מהווה סוג של "יציאה מהקופסה" בענף ההתחדשות העירונית. השילוב הבלתי שגרתי בין דירות מורחבות משמעותית לבין תקציבי שדרוגים של מיליוני שקלים מייצר מקרה מבחן מרתק לגבולות הגזרה של עסקאות תמ"א כיום. גם אם מרבית הפרויקטים הקיימים לא יוכלו לחקות במדויק את המודל הזה, עצם הצלחתו עשויה בהחלט להשפיע על הציפיות של דיירים ויזמים, ולהוביל לעסקאות יצירתיות ונדיבות יותר במתחמים נוספים.
אנו ממליצים לבעלי דירות המתעניינים בקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם, להבין לעומק מהן זכויות הבנייה הספציפיות החלות על המגרש, ומהו מלוא הפוטנציאל הטמון בתוספת יחידות דיור. ככל שמדובר באזור ביקוש מרכזי יותר, עם אחוזי בנייה גבוהים יותר, כך עולה הסבירות להשגת הטבות מוגדלות לדיירים במסגרת העסקה.
חשוב מאוד להיעזר בליווי של עורכי דין ושמאים מקרקעין מנוסים, אשר יוכלו להעריך נכונה את שווי הזכויות הקיימות והעתידיות, ולסייע בבניית אסטרטגיית מו"מ אפקטיבית מול היזמים. צוות המומחים שלנו מעניק ייעוץ וליווי שוטף בפרויקטי תמ"א 38 מורכבים, ונשמח להעמיד את הידע והניסיון שלנו לטובת מיקסום ההטבות עבור בעלי הדירות. אל תהססו ליצור עמנו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.
