התחדשות עירונית בגובה העיניים: הבנה מלאה של הרפורמה בחוק ההסדרים 2023
בשנת 2023 נכנסו לתוקף הוראות חוק חדשות במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים. שינויים בחוק בוצעו גם בפרקי התחדשות עירונית ונוגעים במספר היבטים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. במאמר זה נסביר באופן בהיר ומפורט את השינויים המהותיים שנכנסו לתוקף הקשורים בתמ"א 38 ואת התנאים החדשים לסיום התקשרות עם היזם.
שינויים מהותיים בתמ"א 38 במסגרת הרפורמה הוכנסו מספר שינויים המחילים חלק מההוראות הקיימות בפרויקטים של פינוי בינוי על פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק:
הפחתת הרוב הדרוש לפני הרפורמה, הייתה נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות כדי לנקוט בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38. הרפורמה הפחיתה את הרוב הנדרש ל-66%, בדומה לפרויקטי פינוי בינוי. שינוי זה מהווה תמריץ לדיירים סרבנים להסכים לפרויקט, שכן הסיכוי לתביעת נזיקין נגדם עלה.
החלת עילות הסירוב מחוק פינוי בינוי עילות הסירוב הסבירות המפורטות בחוק פינוי בינוי, שמגנות על דיירים סרבנים מתביעת נזיקין במקרים מסוימים, הוחלו גם על פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק.
שקיפות וחובת גילוי הוראות סעיף 6 לחוק פינוי בינוי, הקובעות חובת שקיפות וגילוי בהסכמי פינוי בינוי, הוחלו גם על עסקאות בתמ"א 38. הפרת הוראות אלו בנסיבות מסוימות מאפשרת לבעלי הדירות לבטל את ההסכם.
תנאים חדשים לסיום ההתקשרות עם היזם הרפורמה הכניסה שני תנאים חדשים המאפשרים לבעלי הדירות לבטל את העסקה עם היזם באופן חד-צדדי:
- אם לא התגבשה תוכנית מפורטת לפרויקט תוך 4 שנים ממועד ההתקשרות.
- אם חלפו שנתיים ממועד ההתקשרות ובמהלכן היזם לא יצר קשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות.
הקלה בתהליך של הוצאת היתר בנייה הרפורמה כוללת הקלה בתהליך של הוצאת היתר בנייה על ידי הסמכת אדריכלים לחתום על היתרים במסגרת וועדות מקומיות. עם זאת, כל היתר שיינתן ייבחן על ידי מכון בקרה שייתן אישור סופי.
אפשרות למכירת הנכס בכל שלב בעסקה לבסוף, השינוי מאפשר לבעלי הדירות למכור את הנכס בכל שלב בעסקה וליהנות מהטבות מס ופטורים שונים, בניגוד לעבר שבו מכירה בעיצומו של פרויקט נחשבה כמכירת קרקע.
סיכום הרפורמה בחוק ההסדרים 2023 הביאה שינויים משמעותיים בהיבטים הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38. שינויים אלו משפיעים הן על בעלי הדירות והן על יזמי הנדל"ן. לפני התקשרות בחוזה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי על מנת להבין את ההשלכות המלאות של השינויים החדשים.
