תמונת מצב של פרויקטי תמ"א 38 בישראל - מאי 2024
תמ"א 38, התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך מתן תמריצים ליזמים, הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית ופיתוח מלאי הדיור בישראל. התכנית מאפשרת לבעלי דירות בבניינים ישנים לחזק את הבניין ולהרחיבו, תוך קבלת דירות נוספות שמיועדות למכירה בשוק החופשי. למרות התרומה המשמעותית של התוכנית לחיזוק מבנים, התחדשות שכונות ותוספת יחידות דיור, ישנם גם אתגרים וחסמים הניצבים בפני יזמים ודיירים כאחד. במאמר זה נסקור את המצב הנוכחי של פרויקטי תמ"א 38 בישראל נכון למאי 2024, תוך שימת דגש על סטטיסטיקות מרכזיות, חסמים עיקריים, וצעדי מדיניות שננקטו לאחרונה במטרה לייעל את יישום התכנית.
נתונים סטטיסטיים מרכזיים
על פי נתוני הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, נכון לסוף הרבעון הראשון של 2024, מצב פרויקטי תמ"א 38 בישראל הוא כדלקמן:
- סך הכל אושרו עד כה כ-6,500 בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38, המהוות תוספת פוטנציאלית של קרוב ל-65,000 יחידות דיור.
- מתוך הבקשות שאושרו, בכ-4,200 מהן הסתיימה הבנייה בפועל (כ-65%), המהוות תוספת של כ-42,000 יחידות דיור.
- קצב אישור הבקשות עומד על כ-150 בקשות בממוצע לחודש, עם קצב מסירת דירות של כ-800 יחידות דיור בחודש.
- בפילוח גיאוגרפי, מרבית הבקשות מרוכזות במחוזות תל אביב (35%) ומרכז (25%), כאשר בחיפה ובצפון יש גם ייצוג משמעותי (15% כל אחד).
- כ-80% מהפרויקטים הם במסלול חיזוק ותוספת ממ"דים בלבד (תמ"א 38/1) והיתר במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
הנתונים מצביעים על האצה מתמדת בקצב יישום תמ"א 38 בשנים האחרונות, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ. יחד עם זאת, רוב הפרויקטים עדיין ממוקדים בחיזוק מבנים קיימים ופחות בהריסה ובנייה מחדש המאפשרת תוספת משמעותית יותר של יחידות דיור.
חסמים ואתגרים מרכזיים
למרות ההתקדמות המשמעותית ביישום תמ"א 38, עדיין ניצבים בפני היזמים והדיירים חסמים ואתגרים רבים:
- הסכמת דיירים - נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות בבניין על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38. השגת הסכמות יכולה להיות תהליך ממושך ומורכב.
- מורכבות תכנונית - פרויקטים רבים נתקלים בקשיים מול רשויות התכנון המקומיות, הדורשות עמידה בתקנים מחמירים והתאמה לתכניות מתאר.
- עלויות גבוהות - עלויות הבנייה והחיזוק של מבנים ישנים עשויות להיות גבוהות מהצפוי, מה שמקשה על היתכנות הכלכלית של פרויקטים.
- מיסוי - חוסר ודאות סביב היבטי המס של תמ"א 38, כולל מיסוי מקרקעין על דירות התמורה והיטל השבחה, מהווה חסם משמעותי בפני יזמים.
- חוסר בהירות משפטית - קיימת אי בהירות לגבי זכויות וחובות של בעלי הדירות והיזם, מה שגורר לעיתים סכסוכים משפטיים ועיכובים.
- בעיות במימון - פרויקטי תמ"א 38 הם מורכבים ובעלי סיכון גבוה יחסית, מה שמביא לקושי בקבלת מימון בנקאי בתנאים נוחים.
בשל החסמים הללו, זמן הביצוע הממוצע של פרויקט תמ"א 38, מרגע קבלת ההיתר ועד האכלוס, נע בין 3 ל-5 שנים. מדובר בתהליך ארוך ומורכב המחייב תיאומים מול גופים רבים, מימון משמעותי והתמודדות עם סוגיות טכניות ומשפטיות. רבים מהפרויקטים שהוחל בתכנונם לא מגיעים בסופו של דבר לכדי מימוש.
צעדים ותיקוני חקיקה לשיפור התהליך
במטרה להתמודד עם האתגרים ולהאיץ את יישום תמ"א 38, נקטה הממשלה לאחרונה בשורת צעדים משמעותיים:
- הקלות במיסוי - תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שדירות התמורה המתקבלות בפרויקטים יהיו פטורות ממס שבח. בנוסף, תוקנו כללי היטל ההשבחה באופן שמפחית את חבות המס של היזמים.
- האצת הליכי תכנון - הוקם מסלול רישוי מהיר לפרויקטי תמ"א 38 המקצר ומייעל את תהליך קבלת ההיתרים, תוך קביעת זמני תקן מחייבים לוועדות התכנון המקומיות.
- הגברת הסברה וליווי - משרד השיכון יזם קמפיין הסברה נרחב לציבור על יתרונות תמ"א 38, תוך הגברת הסיוע המשפטי לדיירים והכשרות מקצועיות ליזמים.
- הסדרת תחום האחריות המקצועית - חוזקה האסדרה של אחריות מקצועית של מהנדסים ויזמי תמ"א 38, וכן הורחבה נגישות של יזמים ודיירים לפוליסות ביטוח ייעודיות.
- מימון ציבורי - הורחבו מסלולי המימון הממשלתי לפרויקטי תמ"א 38, בדגש על מתן סיוע מימוני לבעלי דירות מוחלשים כלכלית.
- הקמת מערכת מידע לאומית - הוקמה מערכת GIS ממוחשבת המרכזת את כל המידע והסטטוס של פרויקטי תמ"א 38 בזמן אמת, ומאפשרת לציבור לבצע מעקב ובקרה.
התיקונים והצעדים הללו נועדו להקל על החסמים המרכזיים בפני התקדמות פרויקטים, להגביר את השקיפות והנגישות למידע, ולהפוך את התכנית לכדאית יותר הן ליזמים והן לדיירים. השילוב של תמריצים חיוביים לצד הסרת חסמים רגולטוריים אמור לייצר פלטפורמה נוחה ויציבה יותר לקידום מיזמי תמ"א 38.
סיכום ומבט לעתיד
נכון למאי 2024, תמ"א 38 מהווה מנוע מרכזי בהתחדשות מבנים ותוספת יחידות דיור בישראל. קצב יישום הפרויקטים הולך וגדל, עם הגעה למסירת כ-10,000 דירות חדשות מדי שנה במסגרת התכנית. יחד עם זאת, החסמים הרבים הניצבים בפני יזמים ודיירים עדיין מהווים אתגר משמעותי ומעכבים מימוש מהיר של פרויקטים רבים. הצעדים שננקטו לאחרונה בהיבטי מיסוי, הסדרה, מימון ומערכות מידע אמורים לשפר את הכדאיות והוודאות של הפרויקטים ולאפשר האצה נוספת.
עם זאת, כדי לממש את מלוא הפוטנציאל של תמ"א 38 כמנוף להגדלת היצע הדיור ולהתחדשות המרחב הבנוי הוותיק בישראל, נדרשת עוד עבודה רבה. חשוב להמשיך ולייצר מסלולי רישוי מקוצרים, תמריצים כלכליים, וליווי מקצועי הדוק יותר של יזמים ודיירים בכל שלבי הפרויקט. בנוסף, יש להרחיב את השימוש בכלים ממוחשבים לבקרה ושקיפות, לפשט את ממשקי העבודה מול הרשויות ולהציע פתרונות מימון חדשניים.
הניסיון הנצבר מפרויקטים רבים שכבר הושלמו, לצד השכלול המתמיד של התהליכים הרגולטוריים והשיפור בכלים העומדים לרשות כל השחקנים בתחום, מהווים בסיס מוצק להמשך הצמיחה והפיתוח של תמ"א 38. המהלכים שנעשו לאחרונה הם צעד חשוב בכיוון הנכון, אבל עוד ארוכה הדרך עד שהתכנית תגיע למיצוי מלא של הפוטנציאל הגלום בה. אנו נמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בתחום ולעדכן בהתאם.
