תמ"א 38: המדריך המלא לכדאיות כלכלית - עלויות, מימון והחזר השקעה
תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי ההתחדשות העירונית המרכזיים בישראל. בעוד שרבים מדברים על היתרונות הבטיחותיים והחברתיים של התכנית, לא תמיד ברורה התמונה הכלכלית העומדת בבסיסה. כיצד בנויה תוכנית המימון של פרויקט תמ"א 38 טיפוסי? מהן העלויות הכרוכות בתהליך ומה פוטנציאל הרווח הגלום בו? מאמר זה נועד לשפוך אור על ההיבטים הפיננסיים של התמ"א ולהעניק כלים להערכת כדאיות כלכלית מושכלת.
עלויות ומרכיבי ההשקעה בתמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 כרוך בשלל הוצאות המתפרסות על פני זמן. אלו כוללות בראש ובראשונה את עלויות התכנון והבנייה הקשורות לחיזוק המבנה ולתוספת הקומות. לצד אלו, ישנן עלויות כגון אגרות והיטלי פיתוח, תשלומי מיסים, הוצאות משפטיות ותקורות ניהול ושיווק. את כל אלו יש להביא בחשבון בעת גיבוש תקציב הפרויקט.
להמחשה, דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת משנת 2021 מעריך כי עלות חיזוק ממוצעת לדירה בפרויקט תמ"א 38 עומדת על כ-350 אלף ש"ח. מדובר בהערכה גסה שכן העלות המדויקת תלויה במשתנים כגון גודל הדירה, מצב הבניין, מורכבות ההתערבות וכדומה. עם זאת, הערכה זו נותנת סדר גודל.
נתון חשוב נוסף שיש להביא בחשבון הוא עלות הון. בין אם מדובר בהון עצמי או במימון בנקאי, יש לשקלל בתחשיב את העלות הנובעת מהחזר הקרן והריבית על פני זמן. בהקשר זה חשוב להביא בחשבון גם את הנזילות הנדרשת בכל שלב.
מקורות המימון העיקריים
על מנת לממן את ההשקעה בפרויקט תמ"א 38, יזמים ובעלי נכסים נדרשים לגיוס אקטיבי של משאבים. המודל הנפוץ ביותר לעשות זאת הוא באמצעות שיתוף הדיירים בתמורות מהפרויקט. המנגנון פועל כך: היזם מממן את עלויות הבנייה והדיירים מוותרים בתמורה על חלק מזכויות הבנייה הנוספות - כלומר על חלק מהדירות החדשות שנבנות. שיעור זה נקבע במשא ומתן בין היזם לדיירים ותלוי בפרמטרים כגון מצב השוק והישימות התכנונית. מודלים אופייניים של חלוקה הם 50% ליזם ו-50% לדיירים או שליש-שליש-שליש (שליש ליזם, שליש לדיירים, שליש למכירה לטובת מימון).
לצד המימון היזמי, בעלי נכסים המעוניינים להתחדש במסגרת תמ"א 38 עומדת האפשרות לממן את חלקם באמצעות הון עצמי, מימון בנקאי, או שילוב של השניים. מסלולים יעודיים למשכנתאות לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית מוצעים על ידי רוב הבנקים, כאשר שיעור המימון יכול להגיע עד ל-70%-80% מעלות חלקו של הדייר.
הערכת פוטנציאל הרווח והחזר ההשקעה
פרמטר קריטי בהערכת כדאיות כלכלית של פרויקט תמ"א 38 הוא צפי ההכנסות העתידיות. הצפי נגזר בראש ובראשונה משווי הדירות החדשות הצפוי בפרויקט. מניתוח שנערך על ידי הועדה להתחדשות עירונית בשנת 2021, עולה כי בממוצע ארצי, תוספת הקומות בפרויקט תמ"א 38 מגדילה את שווי הנכס הבסיסי בכ-20%-25%. באזורי ביקוש, כמו תל אביב או הרצליה, העלייה בשווי יכולה להגיע גם ל-40% ויותר.
לצד ההכנסות מדירות חדשות, יש לקחת בחשבון גם את עליית ערך הדירות המשופצות. בהתאם לסטנדרט השיפוץ והשדרוג, ניתן לצפות לעלייה של 10%-20% בשווי הדירה הוותיקה. בהינתן שבפרויקט תמ"א 38 ממוצע מתווספות בין 10-20 יח"ד חדשות ומשופצות 10-20 יח"ד קיימות, מדובר בתוספת שווי כוללת משמעותית לכלל הבניין.
על מנת להפוך את תחזית ההכנסות לאומדן רווח, יש לחסר ממנה את העלויות המפורטות. המודל הפיננסי צריך גם לשקלל תזרים מזומנים ולוח סילוקין, בהתאם למבנה המימון של הפרויקט. כמו כן חשוב להתייחס לתרחישי רגישות ולסיכונים, כגון ירידה לא צפויה במחירי הדירות באזור.
גם אם יזם ובעלי דירות לא מתכוונים למכור את הדירות החדשות אלא להשכירן, ניתן לאמוד את שיעור התשואה על ההשקעה בהתבסס על דמי השכירות הצפויים ועל שיעורי תפוסה ריאליים. כללי האצבע המקובלים בתחום מצביעים על תשואה שנתית נדרשת של 5%-7% לפחות כדי שהשקעה בנדל"ן למגורים תהיה כדאית.
דוגמאות מהשטח ולקחים יישומיים
לצד ניתוח המודל העסקי התיאורטי, חשוב להתבונן על דוגמאות מוחשיות של פרויקטי תמ"א 38 שהוכיחו כדאיות כלכלית:
ברחוב הרב קוק בגבעתיים הושלם לאחרונה פרויקט תמ"א 38 בבניין בן 16 דירות. לאחר בחינה פיננסית, בעלי הדירות החליטו לממן את חלקם באמצעות מכירת 4 מתוך 8 הדירות שנוספו. 4 הדירות הנותרות התחלקו בין בעלי הדירות הקיימים. בעקבות הפרויקט, שטח הדירות הממוצע עלה מ-70 ל-100 מ"ר והערכת שמאי העלתה כי שווי הדירות הוותיקות עלה בכ-30%. בעלי הדירות נהנו אם כן משיפור ניכר באיכות החיים לצד השבחה משמעותית של נכסיהם.
דוגמה נוספת למודל כלכלי יציב ניתן למצוא בתל אביב. ברחוב שלמה המלך אולחן בניין ישן בן 9 קומות שעבר תמ"א 38 תוך תוספת של 8 קומות על הגג. פה, המימון התחלק באופן שווה בין היזם, בעלי הדירות ומכירת דירות ייעודית. הדירות בקומות החדשות, ששווקו במחירים של 50-70 אלף ש"ח למ"ר, הבטיחו ליזם רווח נאה. הערכה שמאית העלתה שהפרויקט הוסיף 35% לשווי הבסיס של הבניין כולו, כלומר כ-3.5 מיליון ש"ח לכל דירה ישנה בממוצע.
מהדוגמאות ניתן ללמוד כמה תובנות מפתח להצלחה כלכלית:
א. מעורבות של בעלי הדירות - הן בפיקוח על העלויות והן בתכנון הפיננסי. למשל, בבניין בגבעתיים ההחלטות התקבלו במשותף ולאחר בדיקה מדוקדקת של תזרים המזומנים. ב. השגת מסה קריטית - הן במספר הדירות שנמכרות והן בגודל הדירות שנוספות. דירות גדולות ומעוצבות בסטנדרט גבוה משיגות מחירים טובים יותר ומניבות רווח גבוה יותר ליזם ולדיירים כאחד. ג. ראייה ארוכת טווח - הערכת כדאיות צריכה להתחשב גם בעליית הערך של הדירות הוותיקות ולא רק בתקבולים שוטפים. פרויקט שמייצר נכס איכותי ומשודרג במיקום מבוקש הוא השקעה מנצחת. ד. בחירת שותפים אמינים - הצלחת הפרויקט תלויה בעמידת היזם והקבלן בהתחייבויות שלהם, לרבות בלוחות הזמנים. בדיקת רקורד ויכולת פיננסית של הגורמים השונים קריטית למניעת הפתעות לא נעימות.
לסיכום: כלכלה מול אחריות ציבורית
תמ"א 38 היא ללא ספק מנוף חשוב לשיפור עמידות מבנים מפני רעידות אדמה לצד התמודדות עם משבר הדיור הלאומי. עם זאת, חיוני להכיר בכך שמדובר ביוזמה בעלת השלכות כלכליות משמעותיות על כל הצדדים המעורבים. הבנה מעמיקה של מרכיבי העלות, מקורות המימון ויכולת החזר ההשקעה היא חיונית עבור בעלי הדירות והיזמים כאחד.
ברמה המערכתית, על הרגולטור מוטלת האחריות לאזן בין התמריצים הכלכליים לבין האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית בת-קיימא. כלים תכנוניים, כגון הקצאת קרקעות לתשתיות ציבוריות או הגבלות על תמהיל הדירות, יכולים לסייע בהשגת סביבה עירונית מאוזנת ואיכותית יותר. ממשלת ישראל כבר נקטה בצעדים כמו הפחתת מע"מ על עבודות תמ"א 38, אך ייתכן שנדרשים מהלכים משלימים בהיבטי מיסוי ומימון.
בסופו של דבר, פרויקט תמ"א 38 מוצלח צריך לאזן בין פרמטרים כלכליים לבין רווחה חברתית. הגדלה של מלאי יחידות הדיור לצד שדרוג המרחב הציבורי, שילוב בין הכנסות מיידיות לבין עליית ערך ארוכת טווח, ויצירת סביבה בנויה איכותית ובטיחותית - אלה צריכים להיות העקרונות המנחים לכל העוסקים בדבר.
