תמ"א 38 - האם חיזוק עדיף על פני הריסה ובנייה מחדש? בחינת היתרונות, החסרונות והשיקולים המרכזיים
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה שתי חלופות מרכזיות למימוש הפרויקט - חיזוק המבנה הקיים או הריסתו ובנייה מחדש. בפני בעלי הדירות עומדת ההחלטה האסטרטגית - איזו אופציה עדיפה עבורם? במאמר זה ננתח לעומק את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, נציג שיקולים מרכזיים בבחירה ונבחן מקרי מבחן מהשטח. המטרה היא לספק תובנות וכלים שיעזרו לבעלי דירות לקבל החלטה מושכלת שתשרת אותם בצורה הטובה ביותר לטווח הארוך.
מסלול החיזוק - היתרונות
- תהליך מהיר יחסית: חיזוק מבנה קיים במסגרת תמ"א 38 נמשך בדרך כלל 12-18 חודשים, זמן קצר משמעותית בהשוואה להריסה ובנייה מחדש.
- עלות נמוכה יותר: עלויות התכנון, ההיתרים והבנייה במסלול החיזוק נמוכות בכ-20%-30% בהשוואה למסלול ההריסה והבנייה מחדש.
- מיסוי מופחת: דירות שעברו חיזוק במסגרת תמ"א 38 נהנות משיעורי מס רכישה ומס שבח מופחתים, בניגוד לדירות חדשות הנבנות לאחר הריסה.
- הישארות במקום: בעלי הדירות יכולים להמשיך להתגורר בבניין לכל אורך עבודות החיזוק, ללא צורך במעבר לדיור זמני.
מסלול החיזוק - החסרונות
- תוספת שטח מוגבלת: אפשרויות הרחבת הדירות במסגרת חיזוק מוגבלות יותר, עקב אילוצי השלד והיסודות הקיימים.
- אי-וודאות לטווח הארוך: למרות החיזוק, "תוחלת החיים" של מבנה ישן תהיה תמיד מוגבלת יותר בהשוואה למבנה חדש לחלוטין.
- פגיעה באיכות החיים בזמן הבנייה: עבודות החיזוק כרוכות במטרדי רעש, לכלוך ואבק משמעותיים לדיירי הבניין.
- קושי בהשגת הסכמות: במבנים ישנים רבים יש בעלי דירות המתנגדים לחיזוק מסיבות שונות, מה שמקשה על השגת הרוב הדרוש בתמ"א 38.
מסלול ההריסה והבנייה מחדש - היתרונות
- תכנון אופטימלי: בניית בניין חדש יש מאין מאפשרת ניצול אופטימלי של זכויות הבנייה, תכנון מודרני ומותאם.
- תוספת שטחים נדיבה: מסלול זה מאפשר הרחבה משמעותית של הדירות, באופן שעשוי אף להכפיל את השטח הקיים.
- "אורך חיים" ארוך יותר: מבנה חדש שנבנה לפי הסטנדרטים העדכניים ביותר יכול להיות רלוונטי לעשרות שנים ארוכות.
- התאמה מלאה לדרישות הדיירים: בתכנון המבנה החדש ניתן לתת מענה לצרכים הספציפיים של הדיירים, החל ממספר חדרים ועד לעיצוב אדריכלי.
מסלול ההריסה והבנייה מחדש - החסרונות
- תהליך ארוך ומורכב: הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38 עשויים להימשך 3-4 שנים, עם מורכבות רגולטורית רבה יותר.
- מיסוי גבוה יותר: דירה שנבנתה במסלול זה תחויב במס רכישה ומס שבח מלאים, בשיעורים גבוהים יותר מאשר בחיזוק.
- דיור זמני לתקופת הבנייה: נדרש פתרון מגורים חלופי לכל תקופת ההקמה הארוכה, לעיתים על חשבון הדיירים.
- שינוי מהותי באופי הבניין: יש שיטענו כי הריסה ובנייה "מאפסים" את ההיסטוריה והזהות המקורית של הבניין הישן.
השיקולים המרכזיים בבחירה בבואם להכריע בין חיזוק להריסה במסגרת תמ"א 38, על בעלי הדירות לשקול מספר גורמים מפתח:
- משך התהליך והעלויות - האם מוכנים להשקיע זמן וכסף רבים יותר עבור פתרון ארוך טווח?
- היקף השטחים הנדרש - מה רמת ההרחבה המינימלית הרצויה עבור בעלי הדירות?
- אופי השכונה והמבנה - האם קיימת עדיפות לשימור המאפיינים ההיסטוריים והחזותיים?
- גיל ומצב המבנה - ככל שהמבנה מוזנח וישן יותר, גוברים היתרונות של הריסה ובנייה מחדש.
- רמת ההסכמות הנדרשת - האם ניתן לגייס רוב מספק של בעלי דירות לכל אחת מהחלופות?
דוגמאות מוצלחות משני המסלולים בשכונת נווה שאנן בחיפה בוצע לאחרונה פרויקט תמ"א 38 במסלול החיזוק, שכלל חיזוק מבנים, הרחבת דירות והוספת מרפסות ומעליות. על אף מגבלות המבנה המקורי, התוצאה הסופית הניבה שביעות רצון גבוהה בקרב הדיירים ושדרוג ניכר לשכונה במינימום זמן ועלויות. לעומת זאת, ברחוב הס בתל אביב נבחר מסלול של הריסה ובנייה מחדש לשלושה מבנים ישנים. תחת פרויקט תמ"א 38, הוחלפו המבנים המוזנחים בבניין חדש לחלוטין בן 8 קומות עם 42 דירות מודרניות ומרווחות. למרות התהליך הממושך, הדיירים זכו להשבחה משמעותית של הנכס ולסביבת מגורים איכותית פי כמה.
סטטיסטיקות רלוונטיות
- כ-70% מהפרויקטים של תמ"א 38 בשנים האחרונות מבוצעים במסלול של חיזוק המבנה, לעומת כ-30% בהריסה ובנייה מחדש.
- פרויקט הריסה ובנייה נמשך בממוצע פי 2 זמן בהשוואה לפרויקט חיזוק - 40 מול 20 חודשים.
- עלות למ"ר בניה של תמ"א 38 במסלול החיזוק נמוכה ב-25%-30% מהעלות במסלול הריסה ובנייה מחדש.
- הממוצע הארצי של תוספת השטחים בפרויקט חיזוק עומד על 25 מ"ר לדירה, לעומת 45 מ"ר במסלול של הריסה ובנייה מחדש.
- כ-50% מבעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38 מעדיפים את מסלול ההריסה, לעומת 35% המעדיפים את החיזוק.
לסיכום, הבחירה בין מסלול חיזוק למסלול הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38 תלויה במכלול נתונים וצרכים ייחודיים לכל בניין ולכל קבוצת דיירים. זו אינה החלטה של "נכון" או "לא נכון", אלא של התאמה אופטימלית לפרמטרים הקונקרטיים. בעלי הדירות נדרשים לבחון את השיקולים לעומקם, להתייעץ עם מומחים בתחום, ולהגיע לתובנות משותפות. בין אם יבחרו לחזק את הקיים או להרוס ולבנות מחדש - בסופו של דבר תמ"א 38 מהווה הזדמנות חד פעמית לשדרוג משמעותי של איכות החיים ושווי הנכסים. על כל צדדיה ומסלוליה - זו תוכנית שחשוב לנצל נכון.
מתלבטים איזה מסלול של תמ"א 38 מתאים לבניין שלכם? רוצים לשמוע על היתרונות והאתגרים הספציפיים בכל מקרה? צרו קשר עם המומחים שלנו לקבלת ייעוץ ראשוני חינם וליווי מקצועי לכל אורך הדרך.
