פתח תקווה מובילה את הדרך: תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שתחליף את תמ"א 38
עיריית פתח תקווה, בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקדמת תוכנית מקיפה להתחדשות בניינים ברחבי העיר, שנועדה להחליף ולשפר את המודל של תמ"א 38. התוכנית, שעתידה להידון בוועדה המחוזית מחר (ד'), מביאה בשורה של ודאות תכנונית, חשיבה כוללת וסדרי עדיפויות מותאמים למרקם העירוני. זהו מהלך משמעותי שעשוי לסמן כיוון חדש להתחדשות העירונית בישראל כולה.
הצורך בשינוי: החסרונות של תמ"א 38
תמ"א 38, התוכנית הארצית שאפשרה חיזוק ותוספת בנייה למבנים ישנים, זכתה לפופולריות רבה בשל הפשטות והמהירות היחסית שבהוצאת היתרי בנייה במסגרתה. אך עם השנים התבררו גם החסרונות והמגבלות שלה:
- היעדר ראייה תכנונית מערכתית וקונטקסטואלית
- זניחת הצרכים הציבוריים והתשתיתיים במרקם הבנוי
- עומסי תנועה ומחסור בחניה באזורים רוויים
- העדפת מסלול חיזוק על פני הריסה ובנייה מחדש
כפי שמסביר איציק אוז'לבו, מהנדס העיר פתח תקווה: "תמ"א 38 מסתכלת על המגרש הבודד בלי ראייה של שום דבר מעבר לזה. יכולות להיות סיטואציות של מבנה מתחדש בגובה 9 קומות בשכונת צמודי קרקע, ומנגד מבנה בגובה 9 קומות על ציר ראשי. במילים אחרות, אין התאמה של נפח הבנייה לקונטקסט".
עקרונות התוכנית החדשה: התאמה למיקום, ודאות ואיזון
התוכנית להתחדשות בניינית בפתח תקווה, שהוכנה ע"י משרד האדריכלים מזור-פירשט, מבקשת לתת מענה לחסרונות של תמ"א 38 ולהתוות מתווה מתקדם יותר. הנה מאפייניה העיקריים:
- התאמת זכויות הבנייה ואופי הבינוי למיקום הספציפי של כל מבנה - ברחובות ראשיים, מוקדי תחבורה ציבורית או מרקמים ותיקים.
- מתן עדיפות למסלול של הריסה ובנייה מחדש, שמאפשר לייצר דירות ומבנים איכותיים ובני-קיימא יותר.
- הוספת מנגנון לאיזון הבנייה בהתאם לקיבולת התשתיות והצרכים הציבוריים בכל אזור.
- יצירת ודאות תכנונית לכלל השחקנים - יזמים, דיירים, עירייה - תוך מתן גמישות במסגרת הכללים הברורים.
לפי אוז'לבו, "התוכנית שלנו מציעה חשיבה תכנונית - איפה יותר נכון לרכז את המאמץ, תוך הוספה של שטחי ציבור, כמו ספרייה, גן ילדים, מתנ"ס, מעברים ירוקים וגם מסחר. אלה פעולות תכנוניות שלא ניתן לעשות בהיתר רגיל".
המספרים מדברים: זינוק בקצב ההתחדשות
על אף שדוח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022 עדיין לא ממקם את פתח תקווה בין הערים המובילות בתחום, המגמה בחודשים האחרונים מצביעה על מפנה דרמטי. לפי הערכת מהנדס העיר, רק בשנת 2023 צפויים להינתן בעיר יותר מ-2,000 היתרי בנייה להתחדשות עירונית - קפיצה עצומה בהשוואה לשנים קודמות.
התוכנית צפויה לחול על כ-2,500 מבנים המהווים כ-30 אלף דירות קיימות, ולהוביל לתוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות בעיר. התהליך יהיה הדרגתי ומבוקר, כדי לאפשר לתשתיות העירוניות להתאים את עצמן לגידול באוכלוסייה ובצפיפות. זאת, תוך שילוב מושכל של מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומסחר שישרתו את התושבים הוותיקים והחדשים.
מתח מול התחדשות מתחמית
אחד האתגרים שהתוכנית מתמודדת איתם הוא המתח מול ההעדפה של מנהל התכנון להתחדשות מתחמית (פינוי-בינוי) באזורים מסוימים, בפרט במוקדי התחבורה הציבורית. לפי אוז'לבו, "אנחנו ציפינו שהתוכנית תחול על כל החלקות בעיר, אך מנהל התכנון מעדיף כמה שפחות התחדשות עירונית בניינית... זה גרם לחירור התוכנית. אני מעריך שההתחדשות במקומות האלה תהיה הרבה יותר איטית - 7 שנים להיתר במקום שנתיים".
אכן, התחדשות מתחמית מאפשרת תכנון רחב ומקיף יותר, אך היא גם הרבה יותר מורכבת וארוכה מבחינת ההליכים והמשאבים הנדרשים. השאיפה של פתח תקווה היא למצוא איזון בין שתי הגישות, ולאפשר קידום מהיר יחסית של בנייה נקודתית לצד תכנון מעמיק יותר של מתחמים שלמים בנקודות מפתח.
סיכום: פתח תקווה כמודל לחיקוי?
תוכנית ההתחדשות הבניינית של פתח תקווה היא ניסיון מרתק ליצור אלטרנטיבה מקיפה ומותאמת יותר מתמ"א 38 המוכרת. זהו מהלך נועז וחדשני שדורש אומץ ומחויבות הן מצד העירייה והן מצד יזמים ותושבים. עם זאת, אם התוכנית תצליח להניב את התוצאות המקוות, היא עשויה לשמש מודל לחיקוי עבור ערים נוספות הנאבקות עם דילמות דומות.
שילוב של כללי מדיניות ברורים, תמריצים ממוקדים, הקצאת משאבים לצרכים ציבוריים ושיתוף פעולה בין כל הגורמים הוא המפתח להצלחת המהלך. פתח תקווה מתווה כיוון מבטיח ליום שאחרי תמ"א 38, ומראה שהתחדשות עירונית יכולה וצריכה להיעשות בצורה מושכלת, מאוזנת ומותאמת לצורכי המקום והקהילה.
ערים אחרות המעוניינות ללמוד מהניסיון של פתח תקווה ולקדם מהלכים דומים, מוזמנות לפנות אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית. נשמח לחלוק את הידע והתובנות שצברנו ולסייע בגיבוש פתרונות מותאמים אישית לכל עיר ועיר.
