תמ"א 38 בראייה מחודשת - הסכמים מיטיבים עם יזמים ודיירים גם יחד
תמ"א 38, על היתרונות הרבים והמוכחים שלה, ידועה גם כמוקד למתחים וחילוקי דעות בין הצדדים המעורבים - יזמים, בעלי דירות ורשויות התכנון. אולם, בשנים האחרונות אנו עדים למגמה מבורכת של גיבוש פרשנויות והסדרים חדשניים, המציעים מענה הוגן ומאוזן יותר לאינטרסים של כל השחקנים. בכך, נפתחת הדלת לשיתופי פעולה פוריים ומוצלחים יותר בתחום ההתחדשות העירונית.
האתגרים המסורתיים והצורך במודלים מאוזנים
לאורך השנים, חילוקי דעות בין יזמים לבעלי דירות היוו מכשול משמעותי בקידום פרויקטים של תמ"א 38. סלע המחלוקת נסוב לרוב סביב שאלות של חלוקת הזכויות, גובה התמורות, אחריות על עלויות וסיכונים, ולוחות זמנים לביצוע. חוסר האיזון בין האינטרסים יצר חששות וחיכוכים מובנים:
- מצד היזמים, עלו טענות על דרישות מופרזות של דיירים, אי-ודאות רגולטורית והיעדר תמריצים מספקים ליטול סיכונים.
- מנגד, דיירים רבים חששו מקיפוח זכויותיהם אל מול היזמים, מפגיעה באיכות החיים במהלך הבנייה ומאי-עמידה בהתחייבויות.
על רקע מתחים אלו, התעורר ויכוח ציבורי על הצורך במודלים מאוזנים יותר, שייטיבו עם כל הצדדים ויאפשרו את מימוש מלוא הפוטנציאל הטמון בתמ"א 38. בהדרגה, החלו להתגבש ולהתבסס מתווים חדשים "win-win", המבוססים על עקרונות של הגינות ושקיפות.
שיתוף דיירים ברווחים ובהחלטות מפתח
אחד העקרונות המרכזיים במודלים החדשים הוא שיתוף בעלי הדירות ברווחים העתידיים הנובעים מתוספת הבנייה ומהשבחת הנכס. במקום הסתמכות בלעדית על מתן תמורות חד-פעמיות כמו דירות גדולות יותר או מרפסות, נהוג יותר ויותר לכלול את הדיירים כשותפים בחלק מרווחי היזם לטווח הארוך.
לדוגמה, בפרויקט תמ"א 38 באזור גוש דן, נחתם הסכם חדשני בין היזם לנציגות הדיירים. לצד שדרוג הדירות הקיימות, קיבלו הדיירים חלק מהבעלות על מספר דירות חדשות שייבנו. כך, הם צפויים להינות מתשואה שנתית קבועה מהשכרת הדירות, בנוסף לעליית ערך נכסיהם. זהו מתווה המעודד שותפות אמיתית בין הצדדים ותפיסת אינטרסים משותפת.
בנוסף, מתרבים גם המקרים שבהם בעלי הדירות נכללים באופן פעיל יותר בתהליכי קבלת ההחלטות המעצבות את פני הפרויקט. מעבר לבחירה בין חלופות סטנדרטיות, ישנה נכונות גוברת של יזמים לערב את נציגות הדיירים בהיבטים מהותיים כמו תכנון הבניין, בחירת חומרי גמר ושלביות הבנייה. שיתוף כזה מגביר את תחושת הבעלות של הדיירים ואת נכונותם לשתף פעולה.
תמריצים ליזמים ומנגנוני הגנה בהסכמים
בצד השני של המשוואה, המודלים החדשים כוללים גם אלמנטים שנועדו להגן טוב יותר על האינטרסים של היזמים ולהבטיח כדאיות כלכלית רבה יותר:
- תמריצים מוניציפליים: רשויות מקומיות רבות מציעות היום הקלות משמעותיות בהיטלי השבחה, אגרות והיתרים ליזמים של תמ"א 38. הנחות אלו, שיכולות להגיע לעשרות אחוזים, מפחיתות את העלויות הראשוניות ומשפרות מהותית את רווחיות הפרויקט.
- ודאות תכנונית מוגברת: פרשנות מקלה של מוסדות התכנון ביחס למגבלות בנייה, כמו תוספת קומות או הקטנת קווי בניין, מאפשרת ניצול אופטימלי של זכויות הבנייה. שינוי זה מעודד יזמים ליטול פרויקטים שנחשבו בעבר גבוליים מבחינה כלכלית.
- מנגנוני הגנה חוזיים: בהסכמי תמ"א 38 עדכניים מוטמעים מנגנונים לניהול סיכונים, לרבות בטוחות פיננסיות וערבויות למקרה של אי-עמידה בהתחייבויות הדיירים. כך נשמרת ודאות עסקית גם במצבים מורכבים.
למשל, בהסכם תמ"א 38 שנחתם לאחרונה בפתח תקווה, סוכמו מראש פיצויים מוסכמים במקרה של התנגדות עתידית של דיירים לחלק מהתוכניות. בנוסף, ניתנה ליזם האפשרות להקטין את התמורות במקרה של עיכובים מהותיים בהוצאת היתרי בנייה. סעיפים כאלו מפחיתים בצורה ניכרת את רמות הסיכון והאי-ודאות שבהם נושא היזם.
דוגמאות להצלחת המודלים החדשים
ההסדרים החדשניים שתוארו לעיל כבר מוכיחים את עצמם בשטח. דוגמה בולטת היא פרויקט תמ"א 38 שהושלם לאחרונה ברחוב בורוכוב בגבעתיים. זהו פרויקט שבעבר נחשב "תקוע" בשל מחלוקות בין היזם, בעלי הדירות והוועדה המקומית. אך, בסופו של דבר, הצלחת הפרויקט יוחסה במידה רבה למתווה ההסכמי המאוזן:
- בעלי הדירות קיבלו בעלות על 20% מהדירות החדשות שנוספו, ובכך הפכו שותפים משמעותיים ברווחי הפרויקט.
- כמו כן, הם היו מעורבים באופן הדוק בבחירת פריסת הדירות והמפרט הטכני.
- מצידו, היזם נהנה מהקלות יוצאות דופן בהיטלי ההשבחה מצד הוועדה המקומית.
- בהסכם עצמו עוגנו "ברזי בטיחות" הדדיים למקרה של הפרות או אילוצים בלתי צפויים.
התוצאה הייתה רמה גבוהה במיוחד של שיתוף פעולה ושביעות רצון בין כל המעורבים, זאת לצד רווח יזמי נאה ותוספת משמעותית ליחידות הדיור בעיר.
בדומה, פרויקט תמ"א 38 ברחוב השומר בתל אביב שינה את פניו לחלוטין לאחר שהצדדים אימצו מתווה דומה. גם כאן, השיתוף ברווחים העתידיים, התמריצים העירוניים וההגנות החוזיות היוו בסיס לשיתוף פעולה פורה ולהצלחה של הפרויקט.
לסיכום
הפרשנויות החדשות והמתווים המתהווים סביב תמ"א 38 מבשרים עידן חדש של הרמוניה בין היזמים, בעלי הדירות והרשויות. ההבנה ההדדית כי האינטרסים אינם מנוגדים בהכרח, והנכונות לאזן ביניהם בצורה הוגנת ויצירתית, פותחות פתח להסכמים שמיטיבים עם כל הצדדים.
ככל שהמודלים הללו יוטמעו וישוכללו, כך תגבר הסבירות להתניע ולהשלים בהצלחה פרויקטים של תמ"א 38. וזוהי בשורה חיובית עבור כל תושבי ישראל - הן מבחינת חיזוק מבנים מסוכנים, והן מבחינת הגדלת מלאי יחידות הדיור, דווקא במרכזי הערים שבהם המצוקה חריפה במיוחד.
העתיד של התחדשות עירונית בישראל תלוי במידה רבה ביכולת של כל השחקנים בזירה למצוא את האיזון הנכון. המקרים שהוצגו מהווים סנונית ראשונה ומבטיחה, המעידה שהדבר אפשרי. בעקבות התובנות וההצלחות הללו, תפקידם של חוקרים, יזמים, מתכננים ומקבלי החלטות הוא להמשיך ולפתח מתווים הוגנים, ליצור עבורם מסגרות חוקיות תומכות, וליישם אותם בשטח בהיקפים נרחבים. הפוטנציאל העצום של תחום ההתחדשות העירונית בישראל מחכה למימוש, וגישות חדשניות בתחום תמ"א 38 הם המפתח להגשמתו.
