כפר סבא מתחדשת - תוכנית חדשנית מציעה אלטרנטיבה מנצחת לתמ"א 38

כפר סבא מתחדשת - תוכנית חדשנית מציעה אלטרנטיבה מנצחת לתמ"א 38

בשורה משמחת לתושבי כפר סבא ולענף ההתחדשות העירונית כולו - הוועדה המחוזית מרכז אישרה לאחרונה תוכנית מקיפה שתספק פתרון ודאי להמשך ההתחדשות הבניינית בעיר, גם לאחר פקיעת תוקפה של תמ"א 38. התוכנית החדשה, שגובשה ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית כפר סבא, צפויה לאפשר חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של מאות מבנים ישנים ולהוסיף לעיר כ-6,000 דירות חדשות. בכך היא מהווה נדבך משמעותי נוסף במהלך הלאומי להחלפת תמ"א 38 בתוכניות מקומיות מותאמות. במאמר זה נסקור את עיקרי התוכנית, את משמעויותיה ואת הפוטנציאל הגלום בה - הן עבור כפר סבא והן עבור ערים נוספות ברחבי הארץ.

הצורך בתוכניות מחליפות לתמ"א 38

על אף הצלחתה המשמעותית של תמ"א 38 בקידום חיזוק מבנים והתחדשות עירונית בשני העשורים האחרונים, לא ניתן להתעלם ממגבלותיה. כתוכנית ארצית אחידה, היא התקשתה לתת מענה הולם למאפיינים הספציפיים והצרכים המגוונים של ערים שונות. בנוסף, היעדר ודאות לגבי עתידה (בשל פקיעתה הצפויה) מאיים לצנן את שוק ההתחדשות ולסכן את ההתקדמות שהושגה.

הפתרון, כפי שזיהתה הרשות להתחדשות עירונית, טמון במעבר לתוכניות עירוניות ייעודיות שימשיכו את רוח תמ"א 38, אך בהתאמה ספציפית לכל יישוב. תוכניות כאלו יכולות "לתפור" את ההוראות והמנגנונים על פי המרקם הקיים, לשלב היבטים של תכנון ציבורי ולספק ודאות ארוכת טווח ליזמים, לבעלי הדירות ולשוק כולו.

עיקרי התוכנית החדשה בכפר סבא

התוכנית שאושרה לכפר סבא, שנערכה על ידי משרד גוטמן-אסיף אדריכלים, מתמקדת בהתחדשות הדרגתית של המרקם הבנוי הוותיק בעיר. היא תחול על 515 מבנים המיועדים לחיזוק, ותציע שני מסלולים אפשריים - חיזוק המבנה ותוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש של מבנה חדש ומודרני.

הפוטנציאל הכמותי המשוער של התוכנית עומד על תוספת של כ-6,000 דירות חדשות, מספר משמעותי ביותר בקנה המידה של עיר בגודלה של כפר סבא. יחד עם זאת, התוכנית גם מגדירה בבירור אזורים שלא ייכללו בה, כגון אזורי תעסוקה, שכונות צמודות קרקע, אזורים "צעירים" יחסית ומתחמים המיועדים לפינוי-בינוי מקיף - וזאת כדי להתמקד באזורים שבהם ההתחדשות הבניינית נחוצה ואפקטיבית במיוחד.

השפעות צפויות ומשמעויות רוחביות

עבור תושבי כפר סבא המתגוררים במבנים ישנים, התוכנית פותחת פתח לשיפור משמעותי באיכות החיים ובבטיחות הבתים. בעלי דירות שיבחרו לנצל את ההזדמנות יזכו לדירות חדשות או משופצות, שיעמדו בתקנים מחמירים של עמידות מבנים. בנוסף, התוכנית עשויה להניע השקעות בשדרוג המרחב הציבורי ובהקמת שטחי ציבור חדשים בעיר.

ברמה העירונית, 6,000 יחידות דיור חדשות הן תוספת נכבדה למלאי הדירות בכפר סבא, שיכולה לתת מענה לביקושים הגוברים ולסייע בריסון מחירי הנדל"ן. אם התוכנית אכן תמומש במלואה, היא צפויה לחולל מהפכה של ממש בדמותה האורבנית של העיר, תוך חידוש והתאמה של המרקם הבנוי לסטנדרטים ולצרכים העדכניים.

אך החשיבות של תוכנית כפר סבא חורגת אל מעבר לגבולות העיר עצמה. היא מהווה עוד ציון דרך במגמה הארצית להחלפת תמ"א 38 בתוכניות ערים ספציפיות. נכון להיום, כבר אושרו תוכניות דומות בערים נוספות כגון פתח תקווה, נהריה, רמלה ואשדוד - ומספרן צפוי לעלות משמעותית בשנה הקרובה. התוכנית של כפר סבא מספקת מודל מוצלח ובר-יישום, שיכול להשפיע ולהוות השראה עבור ערים רבות נוספות.

נתונים מרכזיים על התחדשות עירונית בישראל:

• בין השנים 2005-2021 אושרו יותר מ-100,000 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 - רובן המוחלט תוספות בנייה על בניינים קיימים.
• על פי נתוני הלמ"ס, כ-37% ממבני המגורים בישראל נבנו לפני שנת 1980, והם בעלי סיכון מוגבר בעת רעידת אדמה.
• סקר של מכון אלרוב מצא שלמעלה מ-80% מהרשויות המקומיות בישראל מקדמות כיום מיזמי התחדשות עירונית בתחומן.
• במחקר שערכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמצא כי תוכניות עירוניות מותאמות עשויות להגדיל את קצב ההתחדשות ב 25%-30% לעומת תמ"א 38.

סיכום

האישור של תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת בכפר סבא הוא בשורה מצוינת - לתושבי העיר, לענף הנדל"ן ולכלל מדינת ישראל. היא מהווה עוד נדבך חשוב במהלך האסטרטגי של החלפת תמ"א 38 הארצית בתוכניות מקומיות מותאמות, שיכולות לספק מענה מדויק יותר לצרכים של כל עיר ועיר. יותר מכך, התוכנית מדגימה את הפוטנציאל העצום הגלום בהתחדשות עירונית מושכלת - החל בהגברת בטיחות ועמידות המבנים, דרך הענקת ודאות ליזמים ומשיכת השקעות, ועד לשיפור ניכר באיכות החיים העירונית כולה.

אם כפר סבא אכן תממש את התוכנית הזו כהלכה, תוך שיתוף פעולה הדוק בין כל בעלי העניין, היא יכולה להפוך למודל ארצי לחיקוי. בכך היא תתווה את הדרך עבור עשרות ערים נוספות, שיוכלו אף הן ליהנות מפירות ההתחדשות הבניינית בעידן שאחרי תמ"א 38. כי בסופו של דבר, המטרה היא אחת - להבטיח עתיד בטוח, איכותי ומשגשג יותר לתושבים בערים הוותיקות, ולחדש את הלב הפועם של המרחב העירוני הישראלי. כפר סבא מסמנת את הכיוון - וכולנו יכולים ללמוד ממנה.

אם אתם תושבי כפר סבא המתגוררים במבנים ישנים, או יזמים ואנשי מקצוע בתחום ההתחדשות העירונית, כדאי לכם לשים לב להתפתחויות סביב התוכנית החדשה. צרו קשר עם הגורמים הרלוונטיים בעירייה וברשות הממשלתית כדי ללמוד על ההזדמנויות הפתוחות בפניכם, ולהיות חלק בלתי נפרד ממהפכת ההתחדשות של כפר סבא.