תמ"א 38 ודיירים סרבנים - אסטרטגיות להתמודדות עם התנגדויות
פרויקטים של תמ"א 38, שנועדו לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, נשענים במידה רבה על הסכמה ושיתוף פעולה מצד בעלי הדירות בבניין. אולם, לא תמיד קל להשיג תמימות דעים, ולעתים קרובות נתקלים יזמים והנהלות הבתים המשותפים בדיירים מתנגדים שמסרבים לחתום על העסקה. התנגדויות אלו עלולות לעכב ואף לטרפד פרויקטים חיוניים, ולכן חשוב לגבש אסטרטגיות אפקטיביות להתמודדות עם הסרבנות. להלן כמה עקרונות וכלים מומלצים להתמודדות עם הסוגיה המאתגרת הזו.
זיהוי מוקדם של חששות והתנגדויות אפשריות
צעד מקדים חיוני הוא לנסות לאתר עוד בשלב התכנון המוקדם מוקדי התנגדות פוטנציאליים, ולהבין את הסיבות והחששות העומדים בבסיסם. בין המניעים הנפוצים להתנגדות של דיירים ניתן למנות:
- דאגה מפגיעה באיכות החיים במהלך הבנייה - רעש, לכלוך, הגבלת מעבר וכד'.
- חשש מפני שינוי צביון הבניין או אופי השכונה עקב תוספת הקומות והדירות החדשות.
- ספקות לגבי היתכנות הפרויקט והיכולת של היזם לעמוד בהתחייבויות.
- מחלוקות על גובה התמורה והפיצוי לדיירים בגין הסכמתם ותרומתם לקרקע.
- חוסר אמון כלפי נציגות הדיירים או היזם, על רקע ניסיון שלילי בעבר.
זיהוי מדויק של "כאבי הבטן" של הדיירים מאפשר לתת עליהם מענה ממוקד, ולהפיג את החששות עוד בטרם גובשה התנגדות נחרצת. דרושה הקשבה אמיתית לצרכים של התושבים, ורגישות למאפיינים הסוציו-אקונומיים והדמוגרפיים של הקהילה. כדאי לשים לב במיוחד לקבוצות אוכלוסייה מבוגרות יותר או מוחלשות, שלעתים חוששות יותר משינוי ומתקשות להתמודד עם תהליך מורכב שכזה.
בניית אמון והסברה שקופה לאורך התהליך
מרכיב חיוני בהפגת התנגדויות הוא בניית יחסי אמון בין הדיירים לבין הגורמים היוזמים - נציגות הבית המשותף והיזם. ככל שהדיירים יחושו שקיימת תקשורת פתוחה ושקופה, וכי יש להם כתובת קשובה לשאלות ובעיות, כך תפחת החשדנות והספקנות.
על היזם והנציגות לקיים תהליך רציף של עדכון ושיתוף הדיירים לכל אורך הפרויקט. פגישות סדירות, חוזרי מידע, אתר אינטרנט ייעודי ואפילו סיורים בפרויקטים דומים - כל אלו מסייעים ליצירת תחושת מעורבות ושייכות. חשוב להנגיש את המידע בשפה בהירה ולא מקצועית מדי, ולתת במה לכל הדעות והרעיונות, גם אלו הביקורתיים.
מומלץ לשתף מראש, עוד לפני החתימה על העסקה, את העקרונות המרכזיים של מתווה הפרויקט - לוחות הזמנים, מהות התמורות לדיירים, סוגיות תכנוניות ועוד. ככל שהדברים יהיו גלויים וידועים יותר, כך יקטן החשש מ"הפתעות" בהמשך הדרך. בעידן המודרני קיימים גם כלים דיגיטליים רבים, כגון הדמיות תלת-ממד, סרטוני הסבר או קבוצות פייסבוק ייעודיות, שיכולים לחזק משמעותית את שקיפות המידע ואת תחושת השותפות של כלל הדיירים.
מתן תמריצים כלכליים ממוקדים למתנגדים
במקרים בהם קבוצה של דיירים עדיין מתנגדת באופן עיקש לפרויקט, על אף מאמצי השכנוע, ניתן לשקול מתן תמריצים כלכליים נוספים שיתנו להם תמריץ חיובי להצטרף. כמה אפשרויות נפוצות הן:
- הצעת פיצוי כספי מוגדל מעבר לתמורות הרגילות הקבועות בחוק (למשל בונוס של 5-7% משווי הדירה).
- שדרוג מפרט הבנייה והגימור בדירות של המתנגדים, מעבר לסטנדרט הבסיסי בפרויקט.
- השתתפות בהוצאות השכירות החלופית בזמן הבנייה או מימון מעבר דירה.
- אפשרות לרכישה במחיר מוזל של חנייה או מחסן נוספים בבניין החדש.
תוספות שכאלו מייצרות למעשה "אפליה מתקנת" כלפי הדיירים שהתנגדותם מעכבת את כולם, ומספקת להם אינטרס כלכלי ברור להצטרף למהלך. כמובן, חשוב לשמור על איזון עדין ולהימנע ממתן הטבות מופרזות שיעוררו מורת רוח בקרב שאר הדיירים. הדבר דורש גם גיבוי של הנציגות הנבחרת והבטחה שההטבות יחולו על כלל המצטרפים מרגע מסוים ואילך.
במקרים נדירים, ניתן להיעזר גם ב"גזר" שלילי בדמות קנסות או חיובים לדיירים שעיכובם גורם לנזקים כספיים לכלל הבניין - אך צעד שכזה הוא שנוי במחלוקת ועלול דווקא להחריף את המתיחות.
הליכי גישור וניהול סכסוכים מקצועיים
כאשר המו"מ הישיר מול הדיירים המתנגדים מגיע למבוי סתום, יעיל לעתים להיעזר בהליכי גישור וניהול סכסוכים מקצועיים. מגשר מיומן, בעל רקע וניסיון בפרויקטים דומים, יכול להציע פתרונות יצירתיים ולגשר על פערים שנראים בלתי ניתנים לגישור.
בניגוד להליך משפטי או בוררות, הגישור מתבסס על עקרונות של הידברות, אמפתיה והקשבה לצרכי הצדדים. המגשר מנסה לחלץ מהצדדים את האינטרסים האמיתיים שלהם, מעבר לעמדות הנוקשות, ולסייע להם למצוא שביל זהב שמגשים את עיקרי רצונותיהם.
חשוב לערב בהליך הגישור נציגות רחבה ככל הניתן של הדיירים, ולהימנע ממצב של "שליחת נציגים". ההשתתפות הישירה של המתנגדים בדיאלוג חיונית לצורך ירידה לשורש העניין, ויצירת תחושת אחריות משותפת לתוצאה. כמו כן, מומלץ לנהל את הגישור בראייה קהילתית רחבה, תוך איזון בין האינטרסים הפרטיקולריים של כל דייר לבין הטוב המשותף של הבניין והשכונה כולה.
סיכום ומבט קדימה
התמודדות עם דיירים מתנגדים היא אתגר משמעותי ביותר בפרויקטים של תמ"א 38, אך לא בלתי אפשרי. באמצעות שילוב של תקשורת שקופה, תמריצים כלכליים ממוקדים והליכי גישור מקצועיים ניתן במרבית המקרים להגיע לתמיכה רחבה, אפילו בבניינים "בעייתיים" יותר. הצלחה כזו דורשת מאמץ מתמשך ויכולת להכיל קשת רחבה של קולות ודעות, לעתים סותרים.
ברמה המערכתית, נדרשות גם התאמות של הרגולציה והחקיקה כדי להתמודד טוב יותר עם התופעה. למשל, קביעת לוחות זמנים מוגדרים להבעת התנגדויות וערעורים, או מתן אפשרות לרשות המקומית לכפות על מיעוט הצטרפות לפרויקט שיש לגביו רוב משמעותי מהדיירים.
חשוב לזכור כי בסופו של דבר, הרציונל המרכזי של תמ"א 38 הוא קידום האינטרס הציבורי בטיחות המבנים וברווחת התושבים. הדבר מצדיק מתן משקל רב לעמדת הרוב, ודורש לעתים גמישות וויתורים מסוימים מצד בעלי דירות בודדים - למען הטוב המשותף של הבניין ושל העיר כולה.
ואולם, אל לנו לראות בדיירים הסרבנים כמטרד או כאויב. ברוב המקרים מדובר באנשים רגילים, חלקם מבוגרים או חסרי ידע רלוונטי, שחוששים בצדק משינוי כה מהותי בסביבת חייהם. נדרשת סבלנות ואמפתיה בהידברות עמם, ונכונות כנה להקשיב לחששותיהם ולתת עליהם מענה רגיש.
רק בשילוב של כלים מקצועיים ויחס אנושי-קהילתי נוכל להגדיל משמעותית את אחוזי ההצלחה של פרויקטי התמ"א, ולנצל את ההזדמנות ההיסטורית שהמהלך מזמן לנו כחברה - לטובת עתיד עירוני בטוח, מחובר ומשגשג יותר. זו משימה לאומית ממדרגה ראשונה, והיא דורשת מאיתנו להטמיע תרבות חדשה וטובה יותר של קבלת החלטות, תוך מתן כבוד לריבוי הקולות.
