השפעת רגולציה ושינויים בשוק על פרויקטי תמ"א 38

איך להתמודד עם שינויי הרגולציה בפרויקטי תמ"א 38 מבלי להיכנע לכאוס?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. פרויקטים של תמ"א 38 הצליחו להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור חדשות למלאי הדיור תוך ציפוף המרקם העירוני וחיזוק הבטיחות של מבנים ישנים. אך השינויים התכופים ברגולציה יוצרים אי ודאות ומקשים על קידום התוכניות. במאמר זה נבחן את האתגרים הללו, נחקור מודלים להתמודדות אפקטיבית ונציע פתרונות חדשניים לשמירה על ודאות ויציבות בתהליך.

שינויים ברגולציה כאתגר מרכזי

בשנים האחרונות התחום של תמ"א 38 אופיין ברפורמות ושינויי חקיקה רבים:

• תיקונים 3 ו-3א' לתמ"א 38 (2010, 2016) הוסיפו מסלולים חדשים ואפשרויות להרחבת דירות ועיבוי מבנים.
• הקלה בדרישות התקן הסיסמי, אך הקשחה של דרישות בידוד אקוסטי, הגדילו את המורכבות ההנדסית.
• סימן ב' בחוק החלטות רשויות מקומיות (2017) קיצר הליכי רישוי לפרויקטים, אך האחדת הנחיות לא הייתה מלאה.
• שינויים בחוזר מנכ"ל משרד הפנים הטילו הגבלות נוספות על פרויקטי עיבוי ותוספת קומות.
• תקנות מס רכישה חדשות פגעו בכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 ליזמים.

השינויים הרגולטוריים הללו, המבורכים ככל שיהיו, מאלצים יזמים ובעלי בתים להתמודד עם חוסר ודאות, להתאים את התכנון שוב ושוב ואף לעמוד בפני סכנה שפרויקטים ייעצרו כליל.

לדוגמה, פרויקט ברחוב בר-כוכבא בקרית אונו, בשלבי תכנון מתקדמים, נאלץ לעבור תכנון מחדש עקב בלבול סביב פרשנות עיריית קרית אונו לשינויים בהגדרת שטחי שירות. התוצאה – ירידה במספר הדירות המתוכנן מ-30 ל-26, עיכוב של מספר חודשים בלו"ז וחששות כבדים של היזם לכדאיות הפרויקט כולו. לדברי יו"ר ארגון קבלני ת"א, שינויים כל כך תכופים ברגולציה מסכנים את המשך קיומו של מנגנון תמ"א 38.

מודלים מנצחים להתמודדות עם אי הוודאות

בתוך מציאות רגולטורית דינמית, עולה הצורך לאמץ פרקטיקות חדשניות ואג'יליות (זריזות). מודלים להצלחה כוללים:

1. ניהול סיכונים פרואקטיבי: זיהוי וכימות מוקדם של סיכונים הנובעים משינויי רגולציה והיערכות בהתאם. למשל – בניית מודלים פיננסיים עם תרחישים שונים והבנייה של "כריות ביטחון" בתכנון.
2. שימוש בשלביות גמישה: במקום תכנון נוקשה של כל שלבי הפרויקט מראש, ניתן לאמץ תכנון אינקרמנטלי שמותיר מקום להתאמות בדרך. תכנון בשלבים מאפשר תגובה מהירה יותר לשינויי רגולציה.
3. יחסי עבודה קרובים עם רשויות: דיאלוג רציף ושיתוף פעולה עם מחלקות רישוי ורגולציה עירוניות חיוני להבנת כיוון הרוח. עדכונים מוקדמים על שינויים צפויים יכולים למנוע הפתעות בהמשך.
4. פתרונות מימון גמישים: אימוץ מכשירי מימון גמישים כמו הלוואות גישור (Bridge loans) להתאמות בשלבי בנייה שונים, או מימון בשלבים המותנה באבני דרך, יכול לסייע ביצירת עמידות בתנאים משתנים.
5. תכנון אדפטיבי: עיצוב תכניות שמראש מאפשרות התאמות והשתנות ללא פגיעה בשלד המבנה. דוגמה לכך - תכנון מבואות וחדרי מדרגות ליחידות נפרדות שניתנות לאיחוד או פיצול בהמשך.

למשל, בפרויקט תמ"א 38 מוצלח ברחוב החשמונאים בתל-אביב, מודל עבודה גמיש סייע להתמודד עם שינויי רגולציה תוך כדי תנועה. היזם הכין תכניות חלופיות מראש לתרחישים שונים של הגבלות תכנון, קיים קשר רציף עם מחלקת הרישוי, וקבע אבני דרך במימון לפי התקדמות השלבים. הגמישות אפשרה התאמות בתמהיל ומספר הדירות בלי לסטות מאד מהתכנון המקורי.

פתרונות אפשריים ברמת המדיניות

בנוסף לכלים הניהוליים, נדרשת גם הסתכלות רחבה על מדיניות הרגולציה, כדי לצמצם אי ודאות לטווח הארוך:

• אימוץ "רגולציה חכמה": קידום רגולציה מבוססת תוצאות ויעדים ברורים, במקום מיקרו-ניהול של כל פרט. הגישה הזו מייצרת יציבות ונותנת לשוק להתאים עצמו לעמידה בדרישות.
• תיאום מלא בין רמות השלטון השונות: הסדרה בחקיקה של יחסי הגומלין בין הרגולציה המדינתית והמקומית להפחתת מתחים וסתירות בין הרשויות השונות.
• הכלה של מנגנוני הכרעה מהירים במחלוקות: קביעת מנגנוני בוררות או ועדות מיוחדות להכרעה מהירה בחילוקי דעות פרשניים סביב שינויי רגולציה בתמ"א 38.
• מנגנון "רגולציה בהתראה": קביעת תקופת התראה ברורה ומובנית לפני כניסה לתוקף של שינויים, תוך הגנה על פרויקטים שכבר החלו תהליכי תכנון.
• הענקת תמריצים לעידוד פתרונות יצירתיים: תמריצי מס או הטבות אחרות למיזמים שמפגינים יכולת גבוהה להסתגלות וניהול סיכונים אל מול רגולציה דינמית.

נתונים והערכות עדכניות:

• לפי נתוני הלמ"ס, משך הזמן הממוצע מהיזום עד האכלוס של פרויקטי תמ"א 38 עלה ב-14% בין 2016 ל-2021, בעיקר בשל שינויי רגולציה וחוסר ודאות.
• סקר של מכון גזית-גלוב ב-2022 מצא כי 68% מהיזמים והקבלנים מצביעים על חוסר יציבות רגולטורי כאחד האתגרים המרכזיים בתמ"א 38.
• האוצר העריך ב-2021 כי חוסר הוודאות הרגולטורי מקטין את פוטנציאל הדירות בתמ"א 38 ב-25% לפחות.
• ארגון המהנדסים לבנייה ותשתיות מדווח על עלייה של פי 3 בפניות של יזמים ומתכננים בנוגע לבעיות של שינויי רגולציה בשנים 2020-2022.

לסיכום, תמ"א 38 מוכיחה את עצמה כמנוע חשוב להתחדשות עירונית ופתרון מצוקת הדיור, אך אתגרי הרגולציה מעכבים את מיצוי הפוטנציאל. אימוץ של מודלים גמישים וחדשניים ברמת הפרויקטים, לצד שינויי מדיניות רוחביים ברמת הרגולציה, יכולים להבטיח עתיד יציב ומבטיח יותר לתחום. תמ"א 38 היא סיפור הצלחה שצריך להימשך, ולהתמודדות האפקטיבית עם שינויים ואי ודאות יש תפקיד מרכזי בהבטחת ההמשכיות הזו בשנים הבאות.

רוצים לדעת עוד על פתרונות מעשיים להסרת חסמים בפרויקטי תמ"א 38? מעוניינים בליווי מקצועי לאורך התהליך? צרו קשר עם מומחי התמ"א שלנו וקבלו ייעוץ ראשוני ללא עלות.