המאבק על תמ"א 38: כשהחלום על דירה חדשה מתנפץ בבית המשפט
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לכלי פופולרי לא רק להגברת עמידות מבנים אלא גם לשיפור ושדרוג הדיור הקיים. אולם, כפי שמלמד המקרה של הסכסוך בין חברת קרסו נדל"ן לדיירי הבניין ברחוב אבן גבירול בתל אביב, לעתים החלום על דירה מחודשת ומורחבת עלול להסתבך ולהגיע עד כדי תביעות משפטיות.
רקע: מה זה תמ"א 38 ואיך היא אמורה לעבוד?
תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שנועדה במקור לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך התפתחה עם השנים לכלי להתחדשות עירונית. במסגרת התוכנית, יזמים ואנשי נדל"ן מציעים לדיירים בבניינים ישנים לבצע חיזוקים ושיפוצים במבנה, ובתמורה מקבלים זכויות בנייה נוספות שמאפשרות להם להרוויח מהפרויקט. הדיירים, מצידם, זוכים לשדרוג הבניין ולהרחבת הדירות ללא עלות, ולעתים אף מקבלים תמורות נוספות כמו מרפסות או חניות. על פניו, מדובר במצב Win-Win לכל הצדדים.
הבעיה: כשהאינטרסים מתנגשים
אבל, כפי שממחיש המקרה מרחוב אבן גבירול, לא תמיד התהליך מתנהל חלק. חברת קרסו נדל"ן טוענת כי השקיעה מאות אלפי שקלים בתכנון פרויקט תמ"א 38 עבור הדיירים, אך הם בסופו של דבר בחרו לעבוד עם יזם מתחרה. לדברי קרסו, הדיירים "רכבו" על ההשקעה שלה כדי לקבל תנאים טובים יותר מהיזם האחר, וכעת היא תובעת מהם 430 אלף שקל כהחזר הוצאות.
הדיירים, לעומת זאת, טוענים כי קרסו כללה את הבניין שלהם בתוכניות שהגישה לעירייה בלי אישורם ובניגוד לרצונם. לטענתם, קרסו עשתה זאת כחלק מפרויקט רחב יותר שכלל את הבניינים השכנים, ולא כטובה שעשתה לדיירים. הסיבה היחידה לתביעה, לדבריהם, היא שהם לא היו מוכנים "להיכנע לאיומים" של קרסו ובחרו ביזם אחר.
הפתרון: שקיפות, הגינות ותקשורת
המקרה של קרסו והדיירים מרחוב אבן גבירול 148 חושף את הצורך בכללי משחק ברורים ובתקשורת פתוחה בין כל הצדדים בפרויקטים של תמ"א 38. על מנת למנוע סכסוכים מעין אלו בעתיד, חשוב שיזמים ודיירים יסכמו מראש ובכתב את ציפיותיהם, את חלוקת ההוצאות והסיכונים, ואת התרחישים האפשריים במקרה של אי הסכמות. שקיפות בנוגע לעלויות התכנון והייעוץ, והימנעות מהכללת בניינים בתוכניות ללא אישור מפורש של הדיירים, יכולים גם הם לסייע במניעת מצבים כאלו.
דוגמאות והשלכות רוחב
מקרי סכסוך בין יזמים לדיירים בפרויקטי תמ"א 38 אינם נדירים. רק לאחרונה דווח על מקרה דומה בחיפה, בו דיירים מבניין ברחוב הציונות תובעים 300 אלף שקל מחברת נדל"ן על רקע מחלוקת לגבי אופן חלוקת הרווחים מהפרויקט. בשנה שעברה אף הוגשה עתירה לבג"ץ בדרישה לתקן את חוק תמ"א 38 כך שיגן טוב יותר על זכויות הדיירים מול היזמים.
ברמה הלאומית, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עד כה אושרו בישראל מעל 6,000 פרויקטים של תמ"א 38, שחיזקו וחידשו כ-120,000 יחידות דיור ישנות. זהו הישג אדיר, אך הוא מלווה גם באתגרים משפטיים ובסכסוכים שעלולים להאט את קצב ההתחדשות העירונית.
סיכום והמלצות מעשיות
הקונפליקט בין קרסו נדל"ן לדיירי הבניין בתל אביב מדגיש את החשיבות של "כללי משחק" הוגנים ושל תיאום ציפיות מוקדם בפרויקטים של תמ"א 38. על מנת שהתוכנית תמשיך להיות מנוע יעיל להתחדשות עירונית ולשדרוג הדיור, חשוב שכל הצדדים - יזמים, דיירים, עורכי דין ומוסדות התכנון - ילמדו מהניסיון ויאמצו פרקטיקות של שקיפות, הגינות ודיאלוג פתוח.
עבור דיירים השוקלים פרויקט תמ"א 38, מומלץ לשכור ייצוג משפטי ולוודא שכל ההבנות עם היזם מעוגנות בחוזה מפורט. כמו כן, חשוב "לעשות שיעורי בית" ולבדוק את הרקורד והמוניטין של היזם. מצד היזמים, מוטב להקפיד על קבלת הסכמת הדיירים בטרם הכללתם בתוכניות, ולהימנע ממצגי שווא או מהבטחות לא ריאליות.
אם כל הצדדים ינהגו בהגינות ובשקיפות, ניתן יהיה למנף את הפוטנציאל העצום של תמ"א 38 לטובת כולם, ולהימנע מסכסוכים מיותרים בבתי המשפט. רוצים לדעת עוד על הזכויות והחובות שלכם בפרויקטים של תמ"א 38? התייעצו עם עורכי הדין המנוסים שלנו, שישמחו לספק לכם מידע נוסף וטיפים מעשיים – בחינם וללא התחייבות.
