המאבק על היטלי ההשבחה: האם תושבי גבעתיים משלמים מחיר כפול על תמ"א 38?
תושבי גבעתיים נמצאים בעין הסערה של ויכוח סוער על גובה היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. במרכזו של הוויכוח עומדת השאלה האם העירייה צריכה להתחשב בזכויות שניתנו בעבר לתושבים ללא תשלום במסגרת תמ"א 38, או שמא היא רשאית לדרוש דמי השבחה מלאים מכוח התוכנית העירונית החדשה שנועדה להחליף את התמ"א. המחלוקת מעלה סוגיות עקרוניות על האיזון הראוי בין האינטרס הציבורי לזכויות הפרט בהתחדשות עירונית.
הרקע: תוכנית חדשה במקום תמ"א 38
בתחילת החודש אישרה הוועדה המחוזית תל אביב את תוכנית ההתחדשות העירונית של גבעתיים, שחלה על מגרשי המגורים במרכז הוותיק של העיר. מטרת התוכנית היא לאפשר חידוש של מבנים ישנים, חיזוקם בפני רעידות אדמה וציפוף עירוני מבוקר, תוך שמירה על אופייה של השכונה. היא מהווה חלופה מקומית לתמ"א 38 הארצית, שמאפשרת תוספת בנייה ודירות תמורת חיזוק מבנים.
אחת משכונות המפתח בתוכנית היא גבעת רמב"ם, שבה מתגוררים כיום בכ-3,000 דירות. התוכנית מאפשרת הכפלה של מספר הדירות בשכונה, ומתווה את הכללים לתהליך ההתחדשות - החל בהיקף זכויות הבנייה וכלה בפיתוח התשתיות הנלוות.
מחלוקת: האם מגיעה הנחה על זכויות קודמות?
אלא שעם קידומה של התוכנית החלו להישמע טענות מצד תושבים כי העירייה דורשת מהם לשלם היטלי השבחה מלאים, ללא התחשבות בזכויות שכבר היו מגיעות להם קודם לכן ללא תשלום, מתוקף תמ"א 38.
כך למשל, אחד מבעלי הדירות ברחוב חנה סנש, שמכר לאחרונה את ביתו, קיבל שומה מהעירייה הדורשת ממנו היטל השבחה של כחצי מיליון שקלים. זאת, לטענתו, ללא קיזוז של הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. השמאי דני טרשנסקי, שהגיש שומה נגדית בשם בעל הדירה, טען כי בהתחשב בזכויות הקודמות, גובה ההיטל צריך לעמוד על כ-50 אלף שקלים בלבד.
המקרה של אותו בעל דירה אינו יחידי. תושבים נוספים מתלוננים על דרישות דומות מצד העירייה בכל הנוגע להיטלי השבחה. לדבריהם, דרישות אלו למעשה מחייבות אותם "לשלם פעמיים" על אותן זכויות שכבר היו בידיהם, ופוגעות ביכולתם ליהנות מפירות ההתחדשות.
הלכה סותרת: המקרה של תל אביב
הנושא אינו ייחודי לגבעתיים. ערים נוספות במרכז הארץ, ובראשן תל אביב, נאבקות אף הן עם שאלת היחס בין זכויות מכוח תמ"א 38 לבין היטלי השבחה על תוכניות מקומיות.
ואכן, בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב פסק בינואר השנה כי בתוכנית ההתחדשות של רובע 3 בעיר, יש להתחשב בזכויות שהוקנו לבעלי הדירות מכוח תמ"א 38 בעת חישוב היטלי ההשבחה. לשיטתו, מדובר בזכויות המהוות בסיס לתוכנית החדשה, ולכן אין לגבות עליהן היטל פעם נוספת.
אך בגבעתיים טוענים דווקא כי המקרה שונה, וכי הוראות תוכנית ההתחדשות של העיר הותאמו באופן ייחודי לאופי ולצרכים של כל שכונה בנפרד. משכך, אין לראות אותן כהמשך ישיר לתמ"א 38, אלא כתוכנית עצמאית הזכאית לגבות היטל מלא משלה. מכאן עולה כי הסוגיה רחוקה מלהיות חד משמעית, וצפויה להעסיק עוד רבות את בתי המשפט.
סיכום: האתגר שבאיזון בין צרכים מנוגדים
המאבק על היטלי ההשבחה בהתחדשות עירונית מגלם בתוכו מתח מובנה בין שתי תכליות חשובות: מחד, הצורך הציבורי להניע תהליכים של חידוש ועיבוי הערים הוותיקות, ולהשיג מימון לתשתיות הנדרשות לכך. מאידך, ההגנה על זכויות הקניין והאינטרס הכלכלי הלגיטימי של בעלי הדירות הפרטיים.
האתגר הוא למצוא את נקודת האיזון הנכונה בין הצרכים הללו, כך שתתאפשר התחדשות יעילה ומהירה, אך לא על חשבון המתחדשים עצמם. הפתרון עשוי להיות טמון בקביעת כללים ברורים ואחידים לאופן שבו נלקחים בחשבון "זכויות עבר" בעת חישוב ההשבחה, בשילוב עם מנגנוני פיצוי ותמריצים הולמים לדיירים.
בתוך כך, חשוב גם להעצים את שקיפות ההליך ושיתוף התושבים בו, כך שירגישו שותפים אמיתיים ביצירת פני העתיד של השכונות שלהם. דיאלוג כן ופתוח בין הרשויות, היזמים והתושבים הוא מפתח חיוני לגיבוש הסכמות ופתרונות מוסכמים.
בסופו של דבר, לכולנו אינטרס משותף בכך שמהלכי ההתחדשות העירונית, בין אם במתכונת של תמ"א 38 ובין אם בדרכים חלופיות, יצליחו לממש את הפוטנציאל העצום הטמון בהם. זהו אתגר לא פשוט, אך בהחלט אפשרי, ונדרש מאמץ קולקטיבי כדי להתגבר על המכשולים בדרך - לרבות המחלוקות סביב היטלי ההשבחה.
לשאלות נוספות או לייעוץ אישי בנושא היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל עת. הצוות המקצועי שלנו כאן כדי ללוות, להסביר וללבן יחד אתכם כל סוגיה שעולה, ולסייע בקידום מיטבי של הפרויקטים לטובת כל הצדדים המעורבים.
