דיונים אתיים וחברתיים בפרויקטים של תמ"א 38
תמ"א 38, על אף היותה כלי יעיל ומבורך לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית, מעוררת לא מעט דיונים אתיים וחברתיים. בעוד שהתועלות של פרויקטים אלה ברורות - שיפור איכות המגורים, העלאת ערך הנכסים וחידוש פני העיר - עולות גם שאלות נוקבות לגבי הצדק החברתי, האינטרסים הכלכליים והשפעתם המעמיקה על המרקם העירוני והקהילתי. בואו נבחן כמה מהסוגיות המרכזיות המלוות את יישום תמ"א 38 בישראל.
הטענה לג'נטריפיקציה ודחיקת אוכלוסיות מוחלשות
אחת הביקורות הנפוצות על פרויקטים של תמ"א 38 היא שהם מובילים לתהליכי ג'נטריפיקציה בשכונות הוותיקות. הטענה היא שהשבחת הנכסים והעלייה ברמת המחירים שמביאה התמ"א גורמת בסופו של דבר לדחיקת האוכלוסייה המקורית, שלרוב משתייכת למעמד הסוציו-אקונומי הנמוך יותר. תושבים ותיקים, קשישים ומשפחות מעוטות יכולת מתקשים לעמוד בעלויות הגבוהות ונאלצים למכור את דירותיהם ולעבור לאזורים פריפריאליים יותר. כך, מה שנתפס כהתחדשות עבור חלק מהאוכלוסייה, נחווה כמהלך מדיר ופוגעני עבור אחרים.
מצד שני, יש הטוענים כי חשש זה מוגזם וכי התחדשות השכונות דווקא מייצרת הזדמנויות חדשות עבור התושבים המקוריים. השקעה בשיפוץ הבניינים ושיפור המרחב הציבורי מעלים את איכות החיים של כולם, והדיירים הוותיקים זוכים לדירות גדולות ומודרניות יותר ללא עלות. גם העלייה בערך הנכסים היא בסופו של דבר לטובתם, שכן היא מאפשרת להם למכור או להשכיר את דירתם במחיר גבוה יותר אם יבחרו בכך.
פער בין בעלי דירות לשוכרים
אתגר משמעותי נוסף שתמ"א 38 מעוררת נוגע למעמדם של שוכרי דירות בבניינים העוברים חיזוק או הריסה ובנייה מחדש. בעוד שבעלי הדירות נהנים מדירות חדשות ומשודרגות ומעליית ערך הנכס, השוכרים נותרים חסרי אונים ולעתים אף מודרים מהתהליך. רבים מהם נאלצים לעזוב את הדירה בשל העבודות או בשל העלייה הצפויה במחיר השכירות, מבלי שיהיו להם חלופות ריאליות באזור מגוריהם.
בהקשר זה עולות שאלות לגבי האחריות החברתית של יזמי התמ"א ושל הרשויות המקומיות כלפי אוכלוסיית השוכרים. ניתן לטעון כי יש לגבש הסדרים שיבטיחו את זכויותיהם, למשל דרך קביעת מכסה של דירות בשכר דירה מפוקח בפרויקטים חדשים או סבסוד שכר דירה בתקופת המעבר. מנגד, יש הרואים בשוכרים צד חיצוני לעסקה הפרטית שבין היזמים לבעלי הדירות, שאינו זכאי להתערבות או לפיצוי.
חוסר התחשבות במרקם הקהילתי והתרבותי
טענה נוספת שעולה כלפי תמ"א 38 היא שהתוכנית מתמקדת בהיבטים הפיזיים והכלכליים של ההתחדשות, תוך התעלמות מההשפעה על המרקם החברתי והקהילתי העדין בשכונות הוותיקות. העובדה שהפרויקטים נקבעים בידי יזמים ובעלי דירות, ללא מנגנון אמיתי לשיתוף התושבים ולשילוב צרכי הקהילה, יוצרת לא פעם תחושה של כפייה וחוסר שליטה אצל התושבים.
החשש הוא שתהליכי ההתחדשות המואצים יפרקו את הרקמה העדינה של קשרים, מסורות ומוסדות מקומיים שנבנתה לאורך שנים. שכונות שצמחו כקהילות הומוגניות ומלוכדות עלולות למצוא את עצמן נבלעות בתוך מרקם אורבני חדש וזר, המושתת על אינדיבידואליזם ואנונימיות. יש המצביעים על הסכנה שבניכור ובפירוק החוסן הקהילתי כתוצאה מהשתנות פני השכונה.
מנגד, ניתן לראות בתמ"א 38 הזדמנות חיובית לחידוש ולהתחדשות גם של המרקם החברתי. ערבוב של אוכלוסיות ותוספת של תושבים חדשים יכולים להביא עמם רוח רעננה, גיוון תרבותי ומשאבים קהילתיים נוספים. בכוחם של פרויקטים אלו גם לשפר את השירותים הציבוריים ואת התשתיות הפיזיות והחברתיות שמשרתות את כלל התושבים. אם ייעשו בצורה מושכלת, מתוך התחשבות ורגישות לקהילה המקומית, הם עשויים דווקא לבסס יסודות של עירוניות בריאה ומכילה יותר.
התמודדות עם חוסר הוודאות ופערי הכוחות
חוסר הוודאות שתמ"א 38 מייצרת עבור בעלי דירות ודיירים רבים הוא אתגר מרכזי נוסף שראוי להתייחסות אתית. עצם ההתנהלות מול יזמים ואנשי מקצוע מהתחום, על כל המורכבות המשפטית והכלכלית הכרוכה בכך, מעוררת לא מעט חששות וחוסר ביטחון בקרב התושבים.
הדיירים לרוב חסרים את הידע, הניסיון והמשאבים הדרושים כדי להתמודד בצורה שקולה ומיטבית עם ההחלטות הגורליות לגבי עתיד ביתם. פערי הכוחות בינם לבין בעלי ההון והאינטרסים הכלכליים הם עצומים, והם עלולים להוביל לניצול לרעה, לחוזים בעייתיים או לאובדן שליטה על התהליך ותוצאותיו.
בהקשר זה, המדינה והרשויות המקומיות נדרשות לספק רשת ביטחון אזרחית שתאזן את יחסי הכוחות ותגן על האינטרס הציבורי. מנגנונים של בקרה, שקיפות, סנגור ויעוץ משפטי חיוניים כדי לצמצם את הסיכון לפגיעה בדיירים. חשוב לייצר מרחב בטוח לקבלת החלטות מושכלות, המכיר בפערי המידע והיכולות המובנים בין השחקנים השונים בזירת התמ"א.
מסקנה
הדיון האתי והחברתי סביב תמ"א 38 הוא מורכב ורב-פנים. סוגיות של צדק חלוקתי, הדרה של אוכלוסיות, שימור המרקם הקהילתי ואיזון יחסי הכוחות הן רק חלק מהאתגרים המוסריים שהתוכנית מעוררת. ההכרה בדילמות העקרוניות הללו והנכונות להתמודד עמן בכנות הן תנאי הכרחי להצלחתם של פרויקטי תמ"א 38 בטווח הארוך.
נדרשת מעורבות פעילה של כל בעלי העניין - תושבים, יזמים, מתכננים, רשויות מקומיות וממשלה - כדי לייצר דיאלוג אמיתי ופתרונות מאוזנים שייטיבו עם כולם. איזון הוגן בין האינטרסים הכלכליים והפיזיים לבין רגישות חברתית וקהילתית הוא המפתח לתהליכי התחדשות בני-קיימא. אם נפעל מתוך ערנות מוסרית ואחריות ציבורית, נוכל להבטיח כי תמ"א 38 אכן תשרת את טובת הכלל ולא תרמוס את הפרט בדרך אל העתיד העירוני הנכסף.
