תמ"א 38: מבט לעתיד - מה צפוי בשנים הקרובות?

תמ"א 38: מבט אל העתיד - מה צפוי בשנים הקרובות?

תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הוכיחה את עצמה בעשור האחרון כאחד הכלים המשמעותיים ביותר לעידוד התחדשות עירונית בישראל. אך מה צופן העתיד עבור התוכנית? מהם הכיוונים אליהם היא צפויה להתפתח, ומהם האתגרים והמגמות שישפיעו על עתידה? בואו ננסה לצייר תמונה של מה שמחכה לתמ"א 38 בשנים הקרובות.

האצת קצב הביצוע והרחבת הפריסה הגיאוגרפית

אחת המגמות הברורות של השנים האחרונות היא ההאצה בקצב יישום פרויקטים של תמ"א 38. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנים 2020-2022 הוכפל מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר במסגרת התוכנית בהשוואה לשנים הקודמות. הציפייה היא כי קצב זה יישמר ואף יתגבר בשנים הקרובות, בין היתר בזכות שיפור הליכי הרישוי ופישוט הבירוקרטיה התכנונית.

בנוסף, צפויה התרחבות של פרויקטי תמ"א 38 גם אל מחוץ לאזור המרכז. בעוד שבעבר התמקדה התוכנית בעיקר בערים מרכזיות כגון תל אביב וגוש דן, כיום ניתן לראות עליה בפרויקטים בערי השרון, השפלה, חיפה והקריות. הרשויות המקומיות מכירות ביתרונות של התחדשות עירונית, ורבות מהן מקדמות תוכניות ומסלולים ייעודיים לעידוד תמ"א 38 בתחומן.

התפתחות מודלים חדשניים ליישום התוכנית

כיוון מרתק נוסף הוא פיתוח של מודלים חדשניים ליישום תמ"א 38, שחורגים מהמתכונת המסורתית של יזם מול דיירים. לדוגמה, מודל "תמ"א בשכירות" שמאפשר לדיירים להשכיר את הדירה המורחבת ליזם לתקופה מסוימת תמורת שכר דירה מופחת, כך שהם נהנים משדרוג הדירה ללא עלויות ישירות מצידם.

דוגמה נוספת היא קרנות תמ"א 38, המאגדות תחת קורת גג אחת את כל בעלי המקצוע הנדרשים לפרויקט - אדריכלים, מהנדסים, יועצים משפטיים ושמאים. בחירה בקרן כזו מפחיתה את חוסר הוודאות ומקצרת את התהליך עבור הדיירים. גם שיתופי פעולה בין יזמים, רשויות מקומיות, משרדי ממשלה וגופים פיננסיים עשויים להוליד מנגנונים מתקדמים שיתנו מענה לאתגרי המימון, הביצוע והאחריות של פרויקטים אלה.

התמקדות בפרויקטים מורכבים ובני-קיימא

ככל שהניסיון עם תמ"א 38 מעמיק, כך גובר העניין בפרויקטים מורכבים ובני-קיימא. רשויות מקומיות ויזמים מבינים שההתחדשות העירונית היא לא רק שיפור של מבנים בודדים, אלא הזדמנות לחולל שינוי עמוק יותר במרקם העירוני כולו.

דוגמאות לכך הן פרויקטים של תמ"א 38 רחבי היקף, הכוללים מתחמים שלמים של בניינים ומשלבים הקמה של תשתיות ציבוריות, שטחי מסחר וחללים קהילתיים. פרויקטים אלה רואים את "התמונה הגדולה" ויכולים לייצר סינרגיה חיובית בין המבנים לסביבה.

מגמה נוספת היא הטמעת עקרונות של בנייה ירוקה ופיתוח בר-קיימא בפרויקטים של תמ"א 38. מדובר לא רק בחיזוק המבנים אלא בהתאמתם לאתגרי המאה ה-21 - התייעלות אנרגטית, ניהול משאבים, הפחתת פליטות והתמודדות עם משבר האקלים. בהקשר זה, תמ"א 38 מהווה הזדמנות לחולל מהפכה ירוקה בשדרוג המרקם הבנוי הקיים.

שינויים רגולטוריים אפשריים

עם ההתפתחות הדינמית של התוכנית, ייתכנו גם שינויים והתאמות רגולטוריים בשנים הבאות. למשל, ישנן הצעות להאריך את תוקף התוכנית מעבר ל-2025, על רקע הביקוש הגבוה וההערכה כי רק כשליש מהמבנים הרלוונטיים יספיקו לעבור חיזוק עד אז.

במקביל, צפויים דיונים על האיזונים הנחוצים בין תוספת הזכויות הניתנת ליזמים לבין החובות והתמורות לטובת הדיירים והציבור. גופים חברתיים שונים תובעים להכליל בחקיקה סעיפים שיגנו טוב יותר על זכויות הדיירים, ולייצר מנגנונים שיבטיחו כי התועלות של ההתחדשות יחלחלו לכלל החברה.

גם הקשר בין תמ"א 38 לבין תוכניות מתאר מקומיות וארציות אחרות צפוי להיבחן, כדי למנוע סתירות או כפילויות. יש צורך בחשיבה אינטגרטיבית על האופן שבו תמ"א 38 משתלבת בפאזל התכנוני הרחב יותר, ותומכת במטרות כוללות של צמיחה חכמה, עירוניות מיטיבה וצדק מרחבי.

השפעות חברתיות וקהילתיות ארוכות טווח

אתגר מרכזי שילווה את תמ"א 38 בשנים הבאות הוא הטיפול בהשלכות החברתיות והקהילתיות ארוכות הטווח של התוכנית. האם ההתחדשות העירונית אכן מיטיבה עם כלל התושבים והשכבות החברתיות, או שהיא מעצימה פערים קיימים?

שאלות של ג'נטריפיקציה, דחיקת אוכלוסיות מוחלשות, שימור המרקם החברתי ומעורבות קהילתית ימשיכו להעסיק את השיח התכנוני והציבורי. נדרשת חשיבה מעמיקה כיצד ניתן לשלב בתמ"א 38 פתרונות של דיור בר השגה ומעורב, חיזוק של בסיסי תמיכה ושירותים קהילתיים, ויצירת מנגנונים לשיתוף אמיתי של התושבים בעיצוב עתיד שכונותיהם.

סיכום

תמ"א 38 עומדת להמשיך ולהוביל את מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל גם בשנים הבאות. האתגרים והמגמות שסקרנו - האצת הביצוע, גיוון המודלים, התמקדות בפרויקטים מורכבים, שינויים רגולטוריים והטמעת שיקולים חברתיים וקהילתיים - ילוו ויעצבו את עתיד התוכנית.

ככל שנצליח לתכלל בחוכמה את הלקחים שנלמדו עם החשיבה קדימה, נוכל לממש את הפוטנציאל המלא של תמ"א 38. הזדמנות לא רק לשפר את פני הערים והבניינים, אלא באמת להטיב עם החברה ועם איכות החיים העירונית לדורות הבאים.

בסופו של דבר, המפתח טמון בשיתופי פעולה מתמשכים בין כל השותפים - דיירים, יזמים, רשויות, ממשלה, אקדמיה וארגוני חברה אזרחית - ליצירת תמ"א 38 מיטבית ומכלילה. רק בהירתמות משותפת, תוך שילוב כוחות ומבט כוללני, נצליח להפוך את תמ"א 38 לכלי אפקטיבי לטובת החברה, הכלכלה והסביבה. יש עוד הרבה עבודה לפנינו, אך אם נפעל נכון - העתיד של תמ"א 38, ושל כולנו, נראה בהיר ומבטיח.