תמ"א 38 לקראת פרידה: מה צופן העתיד להתחדשות העירונית בישראל?
בשנת 2022 צפויה תמ"א 38, התוכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, להגיע לסיומה ולהתחלף בתוכנית חדשה. מהלך זה מעורר תהיות רבות בקרב בעלי דירות, יזמים וגורמים נוספים בשוק הנדל"ן. מה משמעות השינוי הצפוי ומה ניתן לעשות כדי להיערך אליו בצורה מיטבית?
רקע על תמ"א 38 והישגיה
תמ"א 38, שהושקה לראשונה בשנת 2005, נועדה במקור לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים ליזמים ובעלי דירות. התוכנית אפשרה תוספת יחידות דיור ושדרוג תשתיות הבניין, ללא עלות לדיירים. נכון לשנת 2021, מעל 70,000 יחידות דיור כבר אושרו במסגרת תמ"א 38, ועוד כ-80,000 נמצאות בשלבי תכנון שונים.
למרות הצלחותיה, תמ"א 38 ספגה ביקורת על כך שלא הצליחה לתת מענה מספק לחיזוק מבנים באזורי הפריפריה, שם הסיכון הסייסמי גבוה במיוחד. כמו כן, התוכנית התמקדה בפרויקטים נקודתיים ולא בראייה תכנונית רחבה יותר.
מה צפוי להשתנות עם סיום תמ"א 38?
בשנת 2022 תיכנס לתוקף תוכנית חדשה להתחדשות עירונית, שתחליף את תמ"א 38. מטרותיה המרכזיות של התוכנית העתידית הן:
- מתן מענה טוב יותר לחיזוק מבנים בפריפריה ובאזורים בעלי סיכון גבוה.
- קידום פרויקטים בראייה מערכתית ותכנונית רחבה, מעבר לטיפול בבניינים בודדים.
- הקמת מנגנוני מימון ייעודיים לסבסוד פרויקטים באזורים חסרי כדאיות כלכלית.
עם זאת, פרטי התוכנית טרם גובשו במלואם, והרבה יהיה תלוי בהרכב הממשלה הבאה ובסדרי העדיפויות שלה.
המלצות למי שנמצא כיום בהליכי תמ"א 38
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כ-80,000 יחידות דיור כבר נמצאות בשלבי אישור שונים במסגרת תמ"א 38, ועוד כ-75,000 צפויות להיכנס לתהליך בשנים הקרובות עד לסיום התוכנית.
מומלץ לבעלי דירות הנמצאים כבר בהליך לפעול לזירוז הפרויקט ככל הניתן, על מנת להספיק להגיש בקשה להיתר בנייה לפני פקיעת התמ"א באוקטובר 2022. פרויקטים שכבר אושרו לא אמורים להיפגע מהשינוי הצפוי.
למעוניינים לפתוח בהליך חדש של תמ"א 38, חשוב לקחת בחשבון שמדובר במירוץ נגד הזמן. גם ללא קשר לסיום התוכנית, פרויקטים מסוג זה לרוב אורכים זמן רב יותר מהמתוכנן, עקב מחלוקות בין דיירים ליזמים וחוסר הסכמות פנימיות. נדרשת התארגנות מהירה ויעילה כדי להגיע להגשת תוכנית בזמן.
האם כדאי להמתין לתוכנית הבאה?
לא בטוח שהתוכנית העתידית תהיה עדיפה מבחינת בעלי הדירות והיזמים. ההטבות הקיימות כיום במסגרת תמ"א 38, כגון פטור מהיטל השבחה, מע"מ ומס שבח, לא צפויות להישמר בשלמותן בתוכנית החדשה. צמצום הטבות המס עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים עתידיים עבור כל הצדדים.
יתרה מכך, דחייה משמעותית במספר התחלות הבנייה, ללא תוכנית חלופית ראויה, עלולה להוביל בסופו של דבר לעליית מחירי הדיור, בשל פגיעה בהיצע יחידות הדיור החדשות בשוק.
לסיכום
סיום תוכנית תמ"א 38 בשנת 2022 מציב אתגרים חדשים בפני כל השחקנים בענף ההתחדשות העירונית בישראל. בעוד שהתוכנית הנוכחית הוכיחה את הצלחתה בהיבטים רבים, היא לא הצליחה לתת מענה שלם לכל האתגרים, בפרט באזורי הפריפריה.
התוכנית העתידית שואפת לענות על הביקורות ולקדם מודל מקיף ומאוזן יותר להתחדשות עירונית. עם זאת, הדרך עוד ארוכה והתמונה טרם הושלמה.
בינתיים, מי שכבר נמצא בתהליכי תמ"א 38 מתבקש לפעול במרץ לסיום הפרויקט במועד. המעוניינים להצטרף למהלך חייבים לשקול את צעדיהם בקפידה, תוך הבנת האילוצים והזדמנויות בשוק המשתנה.
בסופו של דבר, על כל הגורמים במערכת - ממשלה, רשויות מקומיות, יזמים ובעלי דירות - לשתף פעולה כדי להבטיח עתיד בטוח ומקיים יותר לערים ולתושביהן, תוך מציאת האיזון הנכון בין צרכי ההווה לאתגרי המחר.
