תמ"א 38: חלון הזדמנויות להשקעה נדל"נית מניבה
תכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38), שנועדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי. פרויקטים של חיזוק ותוספת בנייה למבנים ישנים צצים כפטריות אחרי הגשם בערים הגדולות, ומציעים מגוון הזדמנויות מרתקות למשקיעים. אך מהן בדיוק האפשרויות הגלומות בתמ"א 38 מנקודת מבט השקעית, ומה צריך לקחת בחשבון כדי למקסם את הפוטנציאל ולהימנע ממכשולים? הבה נצלול לנבכי הסוגיה ונפרוש מפה של המרחב להשקעות נדל"ניות סביב תמ"א 38.
הזדמנות ראשונה: השבחת דירות קיימות
ההזדמנות הראשונה שתמ"א 38 מזמנת למשקיעים נוגעת להשבחת ערך הדירות הקיימות בבניינים שעוברים התחדשות. כאשר בניין נכנס למסלול של תמ"א 38, בין אם במסלול חיזוק ובין אם בהריסה ובנייה מחדש, הדירות הישנות זוכות לשדרוג משמעותי. בדרך כלל מדובר בתוספת שטח של 25 מ"ר ומעלה (ממ"ד, מרפסת, הרחבת סלון וכד'), שיפוץ מקיף של הדירה, מעלית חדשה ועוד.
כתוצאה מההשבחה הזו, שווי הדירות בבניין עולה בעשרות אחוזים, לעתים אף מעל ל-50% מהערך הקודם. מדובר למעשה במתנה של ממש לבעלי הדירות הוותיקים. למשקיע שמזהה מבעוד מועד בניין שעומד להתחיל תהליך תמ"א 38, נפתחת אפשרות לרכוש דירות במחיר של "לפני" ולמכור אותן אחרי השיפוץ במחיר של "אחרי", ובכך להפיק רווח משמעותי.
דוגמה להשבחה דרמטית כזו ניתן לראות בפרויקט תמ"א 38 בגבעתיים שהושלם לאחרונה ברחוב הרצל. דירת שלושה חדרים ששווייה לפני הפרויקט עמד על כ-1.6 מיליון ש"ח, נמכרה לאחר השיפוץ והתוספות ב-2.5 מיליון ש"ח - זינוק של למעלה מ-50%. משקיע שרכש מראש מספר דירות בבניין, יכול היה להכפיל את ההון תוך תקופה קצרה.
הזדמנות שנייה: השקעה בדירות התמ"א החדשות
מעבר להשבחת הדירות הוותיקות, תמ"א 38 מייצרת עבור המשקיעים גם נתח שוק חדש לחלוטין - הדירות שנוספות מכוח התמ"א עצמה. במרבית הפרויקטים, בתמורה לבנייה וחיזוק הבניין היזם מקבל זכויות לתוספת של 2.5 קומות ויותר, ודירות חדשות אלו משווקות על ידו בשוק החופשי.
עבור משקיעים מדובר בהזדמנות לרכוש נכס באזור מרכזי ומבוקש, בדרך כלל במחיר אטרקטיבי יותר ביחס לדירות חדשות סטנדרטיות. זאת משום שהיזם חוסך עלויות רכישת קרקע ומשתף במרבית העלויות עם הדיירים הקיימים, ולכן יכול להציע מחיר תחרותי יותר.
יתרון נוסף של דירות התמ"א החדשות הוא המיקום האורבני, לרוב בשכונות ותיקות ומבוססות, עם נגישות גבוהה לתחבורה, תעסוקה ומוסדות ציבור. תכונות אלו מבטיחות ביקוש יציב מצד שוכרים ומחזקות את פוטנציאל ההשבחה העתידי של הנכס.
כמובן, כמו בכל עסקת נדל"ן יש לבדוק היטב את איכות הבנייה, את הניסיון והמוניטין של היזם, ואת מחירי השוק באזור. אבל עבור משקיעים שעושים שיעורי בית נכונים, דירות התמ"א החדשות הן ללא ספק אפיק מעניין ורווחי.
הזדמנות שלישית: מימון ליזמים כנגד תשואה
הזדמנות פחות מוכרת, אך לא פחות מעניינת, נוגעת למימון פרויקטי תמ"א 38 על ידי קבוצות משקיעים. בנקים רבים עדיין מגלים הסתייגות מפרויקטים אלו, בפרט של יזמים קטנים או חדשים בתחום. הדבר נובע מהמורכבות ומשך הזמן הרב של עסקאות תמ"א, הנתפשות כמסוכנות יותר.
מצב זה פותח פתח להשתלבות של גופי מימון חוץ-בנקאיים, הנכנסים לנעלי הבנק ומספקים הלוואות ליזמים תמורת תשואה גבוהה על ההשקעה. מדובר בדרך כלל במודל של מימון בכיר, כאשר כספי המשקיעים משמשים לרכישת הזכויות בבניין או למימון עלויות הבנייה.
התשואות בעסקאות מימון שכאלו, אם הן מנוהלות נכון ועם גוף יציב ובעל נסיון, יכולות להגיע ל-10% או 12% לשנה, תוך פיזור יעיל של הסיכון. כמובן, יש להקפיד על בדיקת נאותות מעמיקה ועל מערכת הסכמים משפטיים מוצקה עם היזם והקבלן המבצע.
דוגמה לגוף מימון מצליח הפועל במודל זה הוא חברת "טריא נדל"ן", המשקיעה בפרויקטי תמ"א 38 מאז 2016. החברה משתפת פעולה עם יזמים מנוסים, מבצעת בקרה הדוקה על ביצוע הפרויקטים, וחולקת את הרווחים עם המשקיעים. נכון להיום, החברה גייסה כבר למעלה מ-100 מיליון ש"ח עבור עשרות פרויקטים, עם תשואה ממוצעת של כ-11% ושיעורי כשל נמוכים ביותר.
כיצד לזהות פרויקטים אטרקטיביים להשקעה?
כמו בכל השקעה, גם בתחום תמ"א 38 יש לאמץ כללי אצבע מסוימים כדי לבחור נכון את העסקאות שמבטיחות את פוטנציאל הרווח המירבי ביחס לרמת הסיכון:
- מיקום - לבחור פרויקטים במיקומים מרכזיים בערים גדולות, עם ביקוש גבוה למגורים הן בשוק היד הראשונה והן בשוק השכירות. סמיכות לצירים ראשיים ולמוסדות ציבור היא יתרון.
- יזם - לבדוק היטב את רקורד הניסיון והמוניטין של היזם ושל הקבלן המבצע. להתרשם ממספר הפרויקטים שהשלימו בהצלחה ומאיכות התוצר הסופי.
- תנאי העסקה - לוודא כי זכויות היזם בבניין נקיות משעבודים, כי אחוז ההסכמה של הדיירים עומד ברף הנדרש (לפחות 66% במסלול חיזוק ו-80% במסלול הריסה), ושהוסדרו ערבויות מתאימות.
- בדיקת כדאיות כלכלית - לערוך תחשיבי עלות-תועלת מפורטים ולהשוות בין מחירי הדירות הצפויים בפרויקט לבין מחירי השוק במיקומים דומים. לבחון את יחס המכפיל (Multiplier) בין שווי הקרקע לבין שווי היחידות העתידי.
- פרמטרים תכנוניים - להעדיף פרויקטים ללא חריגות משמעותיות מתוכניות המתאר או מהוראות הבנייה העירוניות. חריגות כאלו מגדילות את הסיכון לעיכובים ולהתנגדויות מצד הוועדות המקומיות.
- פיזור - כמו בכל תיק השקעות, מומלץ לפזר את ההשקעה על פני מספר פרויקטים, יזמים, ומיקומים גיאוגרפיים. כך מצמצמים את החשיפה לסיכוני פרויקט בודד.
סיכום: תמ"א 38 כמנוע צמיחה
תמ"א 38 מייצרת מרחב חדש ודינמי של הזדמנויות להשקעה בשוק הנדל"ן הישראלי. בין אם בהשבחת דירות קיימות, ברכישת דירות חדשות או במימון פרויקטים - מדובר בזירה מלאת פוטנציאל המתאימה למגוון פרופילים של משקיעים.
מדובר גם בתרומה לאינטרס הציבורי הרחב יותר. השקעה בפרויקטי תמ"א 38 מסייעת להניע את גלגלי ההתחדשות העירונית, לחדש שכונות ותיקות, לחזק את עמידות הבניינים ולהגדיל את היצע הדיור במרכזי הערים. זוהי דוגמה מצוינת לסינרגיה בין התועלת הכלכלית הפרטית לבין הערך החברתי-סביבתי.
עם זאת, תחום ההשקעות בתמ"א 38 הוא עדיין מורכב ודורש ידע מקצועי נרחב. על המשקיעים להכיר לעומק את ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והפיננסיים הרלוונטיים, ולהיוועץ בגורמי מקצוע בעלי נסיון כדי לקבל החלטות מושכלות. בד בבד, חשוב להישאר עם היד על הדופק ולעקוב אחר שינויי מדיניות ותמורות בשוק.
בסופו של דבר, כוחה של תמ"א 38 ככלי השקעה טמון בראייה ארוכת הטווח. הביקוש למגורים איכותיים בערים הגדולות צפוי להמשיך ולגדול, ותוכניות ההתחדשות העירונית ימשיכו להתפתח ולהשתכלל. משקיעים שיידעו להתאים את עצמם למגמות החדשות, תוך ניהול סיכונים מוקפד, עשויים ליהנות מפירות כלכליים מתוקים בטווח הארוך.
