תמ"א 38: האם הארכת התוכנית תפתור את בעיית המבנים המסוכנים בפריפריה?
בעקבות רעידות האדמה ההרסניות שפקדו לאחרונה את טורקיה וסוריה, ולנוכח רעשי האדמה שהורגשו גם בישראל, שאלת העמידות של מבנים ישנים ברחבי הארץ שבה ועולה על סדר היום הציבורי. תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נועדה לתת מענה לסוגיה החשובה הזו. אולם, למרות ההארכות החוזרות ונשנות של התוכנית, נראה שהיא מתקשה לספק פתרון אפקטיבי דווקא ביישובי הפריפeriה, שם נמצאים רוב המבנים המסוכנים ביותר. האם ההחלטה האחרונה של ועדת הכספים להאריך את הטבות המס לתמ"א 38 תצליח לשנות את המצב, או שנדרשת חשיבה מחודשת על המודל כולו?
נתונים מטרידים על הפער בין המרכז לפריפריה
על פי נתוני אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, בישראל קיימים כ-80 אלף מבנים שנבנו לפני שנת 1980, המכילים כ-800 אלף יחידות דיור. עד כה הוגשו בקשות לחיזוק במסגרת תמ"א 38 רק עבור כ-100 אלף דירות, כאשר רק למחציתן ניתנו בפועל אישורי בנייה. אך הנתון המדאיג ביותר הוא שביישובי הפריפריה, בהם נמצאים המבנים בעלי הסיכון הגבוה ביותר לקריסה ברעידת אדמה, אושרו בקשות בודדות בלבד. המשמעות היא שתמ"א 38, שמבוססת על מתן תמריצים כלכליים ליזמים ולדיירים, לא מצליחה ליצור כדאיות כלכלית מספקת לפרויקטים באזורים אלו.
הארכת הטבות המס - האם זה יספיק?
השבוע, ועדת הכספים של הכנסת אישרה להאריך את תוקף הטבות המס לתמ"א 38 עד מאי 2026. הטבות אלו, הכוללות בין היתר הקלות משמעותיות במס שבח למוכרי הדירות, נחשבות לגורם מרכזי ביצירת היתכנות כלכלית לפרויקטים. אך האם זה יספיק כדי לשנות את פני הדברים בפריפריה?
יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני, הדגיש בדיון כי הוא מביע מורת רוח מכך שהתוכנית לא ממומשת בפריפריה, וקרא לממשלה לנקוט בצעדים אקטיביים לחיזוק מבנים באזורים אלו. אך בפועל, נראה שהממשלה מתקשה למצוא את הדרך להתמודד עם האתגר. למרות ההכרזות החוזרות, טרם גובשה אסטרטגיה סדורה ומגובה בתקציבים משמעותיים כדי להפוך את תמ"א 38 לכדאית גם בערי הפיתוח ובישובי הספר.
ביקורת על תמ"א 38 כפתרון לחיזוק מבנים
חלק מהגורמים המקצועיים אף טוענים שתמ"א 38, במתכונתה הנוכחית, כלל אינה מהווה פתרון הולם לחיזוק מבנים. צחי כץ, יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, אמר כי התוכנית הפכה בפועל לכלי נדל"ני שמאפשר רווחים ליזמים, אך מבחינה הנדסית דווקא עלולה להחליש את היסודות ואת שלד הבניין, עקב תוספת העומסים הכרוכה בהרחבות ובקומות נוספות. לדבריו, חשוב יותר להתמקד בחיזוק מבנים ללא תוספת בנייה משמעותית.
בנוסף, כץ ואחרים מבקרים את העובדה שהתוכנית מותירה את נושא חיזוק המבנים בידי יזמים וכוחות השוק, במקום שהמדינה תיקח אחריות ישירה על הנושא החשוב הזה. במסגרת השביתה הנוכחית של השלטון המקומי, דורש איגוד המהנדסים מהממשלה להסדיר את סוגיית חיזוק המבנים בחקיקה, ולהקצות לכך תקציבים ממשלתיים ייעודיים במסגרת חוק ההסדרים.
עדויות מהשטח על הצורך בהתערבות ממשלתית
בשיחות עם ראשי רשויות ומהנדסי ערים מהפריפריה, עולה תמונה ברורה על הקושי האדיר בקידום פרויקטים של תמ"א 38 בערים אלו. לדוגמה, בעיר צפת, הממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי, מרבית הבניינים נבנו לפני שנות ה-80 ואינם עומדים בתקני רעידות אדמה עדכניים. למרות הסיכון הגבוה, הוגשו עד כה רק כ-20 בקשות לחיזוק מכוח תמ"א 38, ואף לא אחד מהפרויקטים יצא לפועל.
ראש העיר צפת, שוקי אוחנה, אמר כי הבעיה המרכזית היא שהיזמים אינם רואים כדאיות כלכלית מספקת בפרויקטים ברחבי העיר. "המדינה חייבת לקחת את ההובלה פה, ולהפוך את המשוואה הכלכלית לאטרקטיבית יותר עבור היזמים. אסור לנו לחכות שיקרה אסון, חייבים לפעול כבר עכשיו באופן יזום", אמר.
סיכום והמלצות להמשך הדרך
נראה כי הארכה נוספת של תוקף תמ"א 38, גם אם תלווה בהארכת תוקף הטבות המס, אינה מהווה פתרון של ממש לבעיית המבנים המסוכנים בפריפריה. כל עוד הפרויקטים לא ישתלמים כלכלית ליזמים באזורים אלו, סביר להניח שהם ימשיכו להתמקד בערים במרכז הארץ עם פוטנציאל רווח גבוה יותר.
כדי להתמודד עם האתגר, על הממשלה גבש בדחיפות תכנית אסטרטגית לאומית לחיזוק מבנים בפריפריה, שתכלול שורה של צעדים משלימים:
- הגדלה משמעותית של התמריצים והסובסידיות הממשלתיות לפרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה, כולל מענקים, הלוואות בתנאים מועדפים והטבות מס מוגדלות.
- הקצאה של קרקעות ומבנים ממשלתיים לטובת פרויקטים משולבים של חיזוק ופינוי-בינוי, תוך ניצול יעיל של המשאב הקרקעי.
- הסרת חסמים בירוקרטיים והקלות בהליכי הרישוי והתכנון לפרויקטים בפריפריה, כדי לזרז ולהוזיל את התהליכים.
- מינוי גורם ממשלתי מוביל שירכז את המאמצים בין המשרדים ויפעל בשיתוף פעולה מלא עם הרשויות המקומיות הרלבנטיות.
- השקעה בחינוך והסברה לציבור בפריפריה אודות חשיבות נושא חיזוק המבנים, לצד סיוע בגיבוש הסכמות בקרב דיירי הבניינים.
בסופו של דבר, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא אינטרס לאומי ממדרגה ראשונה, שחייב לעמוד בראש סדר העדיפויות של כל ממשלה. על המדינה לקחת אחריות, להקצות את המשאבים הנדרשים ולהוביל מהלך רוחבי ומתואם של כלל הגורמים הרלבנטיים - כדי שתמ"א 38 אכן תממש את ייעודה המקורי, ותבטיח את בטחון הציבור בכל רחבי הארץ בשעת חירום.
לבעלי דירות ביישובי הפריפריה אנו ממליצים לא לחכות לרגע האחרון, ולפעול כבר עכשיו לקידום פרויקטים של חיזוק מבנים בבניין המגורים שלהם. גם אם בשלב זה אין כדאיות כלכלית מספקת לתמ"א 38, כדאי להתחיל בבדיקות מקצועיות של מצב הבניין, בהתארגנות של ועד הבית ובפנייה למוסדות התכנון והרשות המקומית. ככל שהנושא יעלה על סדר היום הציבורי והתודעתי, כך יגבר הלחץ על מקבלי ההחלטות לספק מענה הולם לבעיה הדחופה הזו.
