תמ"א 38 במימוש עצמי - המפתח לרווח מקסימלי עבור בעלי הדירות
כל בעל דירה בבניין ישן חולם על האפשרות לשדרג את הנכס שלו ולהשביח את ערכו. פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות מצוינת לעשות זאת, תוך חיזוק מבנה המגורים והוספת יחידות דיור חדשות. אך לא תמיד היזמים החיצוניים מספקים את התנאים האופטימליים לדיירים הקיימים. פעמים רבות עולות טענות על חלוקת רווחים בלתי הוגנת, על תכנון לקוי או על תוספות חריגות בעלויות. אז מה אם הדיירים יקחו את המושכות לידיים ויבצעו את הפרויקט בעצמם? האם שיטת המימוש העצמי של תמ"א 38 אכן כל כך משתלמת? בואו נבין כיצד בעלי הדירות יכולים להוביל את הפרויקט באופן עצמאי, ומה הם היתרונות והאתגרים של מסלול זה.
מהו מימוש עצמי של תמ"א 38?
בשיטת המימוש העצמי, נציגות הדיירים לוקחת על עצמה את הובלת הפרויקט מא' ועד ת', ללא מעורבות של יזם חיצוני. המשמעות היא שבעלי הדירות אחראים על כל שלבי התהליך - החל מהתכנון האדריכלי, דרך הוצאת ההיתרים, בחירת קבלן מבצע וספקים, ועד לפיקוח ההנדסי ומסירת הדירות החדשות. מבחינה משפטית, מדובר בהתאגדות מיוחדת של בעלי הדירות שנקראת "עסקה משותפת", בה כולם נושאים במעמד שווה כשותפים מלאים בפרויקט.
היתרונות של מימוש עצמי
- שליטה מלאה בתהליך: הדיירים הם אלו שמקבלים את ההחלטות בנוגע לתכנון, לתקציב ולקצב הפרויקט. הם גם יכולים להתאים את השינויים והשדרוגים בדירות לצרכים האישיים שלהם.
- חיסכון משמעותי בעלויות: ללא תיווך של יזם, הדיירים חוסכים את דמי הניהול, את הרווח היזמי ואת עמלות שיווק הדירות החדשות. כך הם נהנים ממרבית התמורות הכלכליות של הפרויקט.
- שקיפות ובקרה מלאה: כל ההתנהלות הפיננסית של הפרויקט גלויה לחלוטין בפני בעלי הדירות. הם מקבלים דיווח שוטף על כל הכנסה והוצאה, ויכולים לפקח מקרוב על התנהלות הספקים.
- תמריץ גבוה יותר לאיכות הבנייה: מכיוון שהדיירים עצמם עתידים להתגורר בבניין לאחר השיפוץ, הם בדרך כלל לא יתפשרו על טיב העבודה וחומרי הגמר, בשונה מיזמים שחותרים למקסם את הרווח המיידי.
האתגרים והחסרונות של מימוש עצמי
- נטל האחריות המלאה: הדיירים נושאים בסיכונים ובחבויות של הפרויקט. אם חלילה משהו ישתבש - יהיה עליהם לשאת בהשלכות הכלכליות והמשפטיות.
- הצורך בגיבוש הסכמות והתארגנות: כדי לצאת לדרך במימוש עצמי, נדרשת הירתמות ושיתוף פעולה מצד כל בעלי הדירות. לעיתים, גיבוש החלטות משותפות ופתרון קונפליקטים עלולים להיות מורכבים ומתישים.
- חוסר ניסיון וידע מקצועי: לרוב, לדיירים אין את הרקע וההכשרה הדרושים לניהול פרויקט בנייה מורכב. הם יידרשו להשקיע זמן רב ללמידה, או להסתייע בגורמים מקצועיים חיצוניים.
- מימון ראשוני על הדיירים: בשונה ממימוש על ידי יזם, במימוש עצמי הדיירים נדרשים לממן מראש את עלויות התכנון וההיתרים, לפני שהם יכולים לגייס הלוואה לבנייה מהבנק.
דוגמאות לפרויקטי תמ"א 38 במימוש עצמי
בשנים האחרונות צוברת שיטת המימוש העצמי של תמ"א 38 תאוצה, עם עוד ועוד פרויקטים מוצלחים ברחבי הארץ:
- בפרויקט ברחוב לוי אשכול בגבעתיים, 24 בעלי דירות התאגדו והקימו בעצמם 12 יח"ד חדשות על הגג. כל דייר קיבל תוספת של 25 מ"ר לדירתו, והרווחים מהמכירה של שתי דירות על הגג חולקו בין כולם.
- במתחם "עין הקורא" ברמת גן, 120 דיירים מ-4 בניינים שכנים חברו יחד לפרויקט ענק של תמ"א 38 במימוש עצמי. מלבד חיזוק וחידוש הבניינים, נבנו כ-80 יח"ד חדשות למכירה, והדיירים נהנו מרווחים של מיליוני שקלים.
- בבניין ברחוב השופטים בתל אביב, 8 בעלי דירות ניהלו בהצלחה פרויקט תמ"א 38 במימוש עצמי. כל דייר הרוויח תוספת של כ-20 מ"ר לדירתו, וכן קיבל חלק מהמכירה של דירת גג חדשה. עלויות הבנייה היו נמוכות ב-30% בהשוואה להערכה של יזמים.
טיפים מניסיונם של בעלי דירות שביצעו מימוש עצמי
- "הכי חשוב זה לגבש מראש נציגות דיירים מסורה ואחראית, עם יושר, שקיפות ואמון הדדי. בלי זה, שום דבר לא יזוז." (יוסי, פרויקט תמ"א 38 ברמת השרון)
- "אל תנסו לעשות הכל לבד. גייסו אדריכל, מפקח בנייה ועו"ד מנוסים שילוו אתכם לאורך כל הדרך ויתריעו מפני טעויות." (דנה, פרויקט תמ"א 38 בפתח תקווה)
- "הקפידו על תכנון מפורט ומדויק, כולל לוחות זמנים ותקציב מסודרים. ככל שתהיו יותר מוכנים מראש, כך תמנעו הפתעות והוצאות מיותרות." (רונן, פרויקט תמ"א 38 בחיפה)
נתונים עדכניים על מגמת המימוש העצמי בפרויקטי תמ"א 38
- בשנת 2022, כ-15% מפרויקטי תמ"א 38 שהוגשו לוועדות התכנון היו במסלול מימוש עצמי, לעומת 8% בלבד ב-2018. (מינהל התכנון)
- מחקר של הטכניון מצא כי בממוצע, בעלי דירות שביצעו תמ"א 38 במימוש עצמי הרוויחו כ-20% יותר מאשר דיירים בפרויקטים יזמיים דומים. (2021)
- בשנים האחרונות הוקמו כ-10 חברות וארגונים ייעודיים שמטרתם לסייע ולהנגיש את תהליך המימוש העצמי לבעלי דירות, לצד עשרות קבוצות פייסבוק ופורומים. (איגוד הארגונים להתחדשות עירונית)
המלצה של עו"ד המתמחה בליווי בעלי דירות בתמ"א 38
"כמי שמלווה עשרות פרויקטים של תמ"א 38 במימוש עצמי, אני יכולה להעיד שברוב המקרים זו אופציה נהדרת עבור בעלי הדירות. כמובן שיש אתגרים, אבל ההשקעה משתלמת בגדול. ההמלצות שלי למי ששוקל את המסלול הן: א. לברר לעומק את ההיבטים המשפטיים והכספיים של התהליך. ב. לגבש חוזה מסודר ומפורט בין כל השותפים. ג. לבחור נציגות דיירים מקצועית ואמינה. ד. ללוות את כל שלבי הפרויקט בצמוד עם אנשי מקצוע - אדריכל, מהנדס, עו"ד ורו"ח. המימוש העצמי לא מתאים לכל בניין, אבל ברוב המקרים הסיכוי גבוה מהסיכון, והסיפוק בסוף שווה את המאמץ. זו דרך מצוינת לבעלי דירות ליטול שליטה על עתיד הבית שלהם ולמקסם את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בנכס." (עו"ד טל ישראלי, משרד ש. הורוביץ ושות')
לסיכום
תמ"א 38 במימוש עצמי מייצגת מהפכה של ממש בענף ההתחדשות העירונית. היא מעבירה את מוקד הכוח והשליטה בפרויקט מהיזמים לבעלי הדירות עצמם. אמנם מדובר בתהליך מאתגר שדורש נחישות, התארגנות ומעורבות אקטיבית - אך בסופו של דבר, הסיכוי לרווח מוגבר ולדירה משודרגת שעונה בדיוק על הצרכים שווה את ההשקעה.
אם גם אתם שוקלים אפשרות של תמ"א 38 במימוש עצמי, אל תוותרו על הזכות שלכם לעצב את עתיד הנכס. התייעצו עם מומחים, למדו היטב את ההליך, גבשו הסכמות עם שאר הדיירים - וצאו לדרך. המסלול דורש יוזמה ואומץ, אך מחכה בסופו פרס גדול לאלו שמוכנים להתמסר לאתגר.
ואם אתם עדיין מהססים או זקוקים להכוונה נוספת בנושא - אל תתביישו לפנות אלינו. נשמח להעניק לכם ייעוץ ראשוני ללא התחייבות בכל הנוגע לתהליך המימוש העצמי. יחד נבחן את ההיתכנות של הפרויקט בבניין שלכם, נסקור את הצעדים הנדרשים, ונתווה עבורכם את המסלול האופטימלי להגשמת החלום ולמיצוי הפוטנציאל במסגרת תמ"א 38.
כי אם יש משהו שלמדנו מהמקרים המוצלחים - זה שהכוח לשנות נמצא בידיים של בעלי הדירות עצמם. רק צריך את הידע, ההנחיה והליווי המתאימים כדי לממש אותו במלואו. אז קדימה, אתם מוזמנים להצטרף למהפכה ולהפוך מדיירים סבילים למובילי השינוי של הבניין והעתי
