תמ"א 38 - המנוע המרכזי להתחדשות עירונית בישראל
בשנים האחרונות, המונח "התחדשות עירונית" הפך לביטוי שגור בשיח התכנוני והחברתי בישראל. הצורך בהתחדשות של שכונות ותיקות ובשיקום של מרקמים עירוניים הוא צו השעה, הן מבחינה פיזית והן מבחינה קהילתית. במרכזו של מהלך זה עומדת תמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית אשר נועדה במקור לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אך הפכה בפועל לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית בישראל. אז מהי בדיוק ההשפעה של פרויקטי תמ"א 38 על המרחב העירוני, ומה התועלות והאתגרים הטמונים במהלך הלאומי הזה?
תמ"א 38 כמנוף לחידוש ושדרוג המרחב הבנוי
ההשפעה הפיזית הישירה של פרויקטי תמ"א 38 על פני הערים היא דרמטית. תוספת הקומות והיחידות במבנים הקיימים, תוך שדרוג מפנה הבניין ושיפוץ הרכוש המשותף, יוצרת מציאות אדריכלית ונופית חדשה. בניינים שבעבר נחשבו למוזנחים ומיושנים זוכים לחיים חדשים והעיר כולה מקבלת מראה מודרני ומזמין יותר.
בהיבט הבטיחותי, מטרתה המקורית של תמ"א 38 הייתה לשפר את עמידותם של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. כאן, התרומה של הפרויקטים היא מכרעת - חיזוק היסודות והשלד, עיבוי עמודים וקירות, תוספת חדרי מדרגות ומרחבים מוגנים - כל אלה הופכים את הבניין למבנה בטוח ועמיד הרבה יותר, ומצילים חיי אדם פוטנציאליים בעת אסון.
גם התשתיות והרכוש המשותף זוכים לשדרוג משמעותי במסגרת התמ"א. החלפת צנרת, חידוש חיפויים וריצוף, התקנת מעלית חדשה, שיפוץ לובי ומתקנים - כל אלה מייצרים חוויית מגורים משופרת לדיירים ומעלים את ערך הנכסים שלהם.
נתונים של מינהל התכנון מלמדים כי עד סוף שנת 2021, אושרו בישראל כ-6,700 מבנים לחיזוק ותוספת במסגרת תמ"א 38, שהוסיפו לעורק העירוני כ-135,000 יחידות דיור חדשות. מדובר בתוספת משמעותית לנוף ולקו הרקיע של שכונות רבות, ומספרים אלה רק צפויים לגדול בשנים הקרובות.
הגדלת היצע הדיור וצמצום הצפיפות
אחת התרומות המשמעותיות ביותר של תמ"א 38 בהקשר העירוני היא הגדלת מלאי הדירות ללא צורך בשטחי בנייה חדשים. במציאות של מצוקת קרקעות ומחסור חמור ביחידות דיור באזורי הביקוש, האפשרות להוסיף מאות אלפי דירות בתוך העיר הבנויה היא בעלת ערך אדיר. כך, תמ"א 38 מאפשרת להגדיל את צפיפות הבינוי מבלי להגדיל את הצפיפות נטו (מספר יחידות דיור לדונם).
אם נלך צעד אחד קדימה, תוספת יחידות הדיור מסייעת למתן את מגמת הזחילה האורבנית ולצמצם את הצורך בפיתוח שטחים חדשים בשולי הערים. זהו יתרון משמעותי גם מבחינה סביבתית, שכן הוא תורם לשימור השטחים הפתוחים, לצד חיסכון בעלויות הקמה ותחזוקה של תשתיות עירוניות חדשות.
יתרה מכך, התוספת של דיור חדש ומודרני מאפשרת לשכונות הוותיקות להתחרות ביתרון מול אזורי מגורים חדשים המוקמים מחוץ לעיר. זה מאפשר להן לשמר את כוח המשיכה שלהן ולמנוע "בריחה" של אוכלוסייה חזקה לפריפריה - מגמה שמאיימת על חוסנן הכלכלי והחברתי של ערים רבות.
פוטנציאל לחיזוק הלכידות הקהילתית
ההשלכות של פרויקטי התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 אינן מסתכמות רק בשינוי פיזי וכמותי - להם גם פוטנציאל להשפיע לטובה על המרקם החברתי והקהילתי של השכונות. תהליך משותף של בחירה וקידום פרויקט כזה מחייב את הדיירים להתארגן, להגדיר יעדים, לקבל החלטות ולשתף פעולה לאורך זמן. חוויה מעצימה זו יכולה לחזק את תחושת השייכות למקום ואת הקשרים בין השכנים.
מחקר שערכה הטכניון בקרב דיירים בפרויקט תמ"א 38 בחיפה מצא עלייה משמעותית ברמת שביעות הרצון הקהילתי בעקבות הפרויקט. 72% מהנשאלים דיווחו על שיפור ביחסי השכנות, ו-68% הביעו נכונות רבה יותר להשתתף בפעילויות קהילתיות בבניין ובשכונה לאחר השיפוץ.
התמורות הפיזיות בפרויקטים אלו משפיעות גם על הגאווה המקומית של התושבים. החזות המחודשת של הבניינים משדרת תחושה של התקדמות ותנופה, ומשנה את הדימוי העצמי של השכונה. תושבים שבעבר התביישו לארח אורחים בבניין, הופכים לשגרירים נלהבים של השכונה המתחדשת.
דוגמה מרשימה לכך ניתן לראות בשכונת נווה שאנן בחיפה. מאז 2016, עברו בשכונה למעלה מ-30 בניינים תהליך תמ"א 38, שהוסיפו לה כ-1,000 יחידות דיור. בנוסף לשינוי הפיזי הדרמטי, נרשמה בשכונה עלייה של עשרות אחוזים בשביעות הרצון מאיכות החיים ובמעורבות התושבים בפעילות ציבורית מקומית. חלק מהבניינים אף הקימו גינות קהילתיות ומרחבי פנאי משותפים בחצרות המשודרגות.
אתגרים ושיקולים ברמה העירונית
עם כל היתרונות של תמ"א 38 בהיבטי התחדשות עירונית, צריך להכיר גם באתגרים ובהשלכות מורכבות יותר שעולות מתהליכים נרחבים אלו:
- מחסור בתשתיות ציבוריות - תוספת חדה של יחידות דיור מייצרת עומס פתאומי על מוסדות החינוך, שירותי הבריאות והרווחה, מערכות התחבורה והחניה בשכונה. ללא תכנון ופיתוח מואץ של תשתיות אלו, צפויה פגיעה באיכות החיים והשירותים לתושבים.
- עליית ערך הנדל"ן ודחיקת אוכלוסיות - השבחת הבניינים עשויה להוביל לעליית שווי הדירות ולייקור מחירי השכירות בסביבה, מה שעלול לדחוק החוצה תושבים ותיקים ואוכלוסיות מוחלשות. יש לקחת סיכון זה בחשבון ולשלב בתוכניות אמצעים לשימור הרכב חברתי-כלכלי מגוון בשכונה.
- שילוביות עם תכנון עירוני רחב - תהליכי התחדשות מקומיים צריכים להשתלב בראייה העירונית הכוללת ולא להתקיים בועה. חשוב להבטיח את השתלבות הפרויקטים במארג השכונתי הקיים ולתאם את קצב הבנייה עם קצב גידול התשתיות והשירותים בכלל העיר.
- עיצוב אדריכלי והשתלבות בסביבה - עיבוי הבנייה והגבהת המבנים עשויה לייצר נוף אורבני צפוף, חסר אור וזרימת אוויר. תכנון רגיש וקפדני של תוספות הבנייה, תוך התייחסות ל"שפת המקום" ולמאפייני השכונה, הוא חיוני למזעור הפגיעה בחזות ובתחושת המרחב.
התמודדות מיטבית עם אתגרים אלה מצריכה שיתוף פעולה עמוק בין כל מחזיקי העניין - יזמים, בעלי נכסים, מתכננים, רשויות מקומיות, ארגוני חברה אזרחית ותושבים. נדרשת הסתכלות הוליסטית ויצירתית על התחדשות עירונית, מעבר לפרויקטים הבודדים של תמ"א 38.
מסקנות: לקראת תפיסה משולבת של התחדשות עירונית
ניתוח ההשפעה של תמ"א 38 על תהליכי התחדשות עירונית חושף תמונה מורכבת ורבת פנים. מחד, התמ"א תרמה תרומה מכרעת לשיפור פני העיר, לחיזוק מבנים מסוכנים ולהגדלת מלאי הדיור במרכזי הערים. מאידך, היא מעלה שאלות ואתגרים באשר למחיר החברתי, לרמת השירותים ולראייה העירונית ארוכת הטווח.
בסופו של דבר, תמ"א 38 צריכה להיתפס ככלי אחד מתוך ארגז כלים רחב יותר של התחדשות עירונית. שילוב מושכל שלה לצד תוכניות אסטרטגיות לפיתוח תשתיות, מנגנוני איזון חברתיים-כלכליים, ועקרונות של תכנון אורבני רגיש - כל אלה יסייעו למקסם את התועלות ולצמצם את החסרונות.
האתגר העומד בפנינו הוא לעבור מתפיסה של פרויקטים נקודתיים ומבודדים של חיזוק ותוספת בניה, לחשיבה אינטגרטיבית על חידוש עירוני. תפיסה כזו דורשת הסתכלות רב-מערכתית ושיתופי פעולה חוצי מגזרים, אך בסופו של דבר רק היא יכולה להבטיח סביבות מגורים בטוחות, משגשגות ומקיימות גם בדורות הבאים.
