השפעות תמ"א 38 על שווי הנכסים בישראל

השפעות תמ"א 38 על שווי הנכסים בישראל

תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי בעידוד ההתחדשות העירונית ובהגדלת היצע הדיור בישראל. אך מעבר לתרומתה הברורה לבטיחות ולחוסן האורבני, מהן ההשלכות של התוכנית על ערכי הנדל"ן ועל שוק הדיור? כיצד היא משפיעה על שווי הנכסים בטווח הקצר והארוך? האם מדובר בהשפעה אחידה או שיש הבדלים בין אזורים ובין סוגי נכסים? בואו נצלול לתוך הסוגיה המורכבת הזו.

עלייה מיידית בשווי הדירות המשופצות

ההשפעה הישירה והמיידית ביותר של פרויקט תמ"א 38 על שווי נכסים מתרחשת ברמת הדירות הבודדות שעוברות חיזוק ושיפוץ במסגרת הפרויקט. דירות אלו זוכות לרוב לתוספת שטח משמעותית (כ-25 מ"ר בממוצע), וכן לשדרוג מקיף הכולל בידוד תרמי ואקוסטי, ייעול אנרגטי, ריהוט וחיפויים חדשים, תוספת מרפסות ועוד.

הערכות שמאיות מראות כי שיפוץ ברמה כזו יכול להוביל לעלייה של 20%-30% בשווי הדירות, כבר מיד עם השלמת העבודות. בהנחה שמחירי השוק הכלליים נותרים יציבים, מדובר בקפיצת ערך מהותית עבור בעלי הדירות, שמתורגמת להגדלת ההון העצמי שלהם.

השבחה בשווי הנכס הכולל בטווח הארוך

מעבר לאפקט המיידי על דירות הפרויקט, לתמ"א 38 יש פוטנציאל להשבחה ארוכת טווח של שווי הבניין כולו, ואף של הרחוב והשכונה שבה הוא ממוקם. תהליכי התחדשות מתמשכים הכוללים שיקום תשתיות, שדרוג המרחב הציבורי, הקמת מבני ציבור חדשים ושיפור הנראות הכללית של האזור, מובילים בדרך כלל לעליית ערך הנדל"ן בו בראייה רב-שנתית.

במקרה של תמ"א 38/2, הכוללת הריסה ובנייה מחדש, ההשפעות החיצוניות החיוביות עשויות להיות אף חזקות יותר. בניין חדש ומודרני שצומח במקום מבנה מיושן הוא סמן נדל"ני חזק, שמושך אוכלוסייה חזקה יותר לאזור ומעלה את קרנו של הרחוב כולו.

מחקר שנערך ע"י אוניברסיטת רייכמן בשנת 2021 בדק את ההשפעה ארוכת הטווח של פרויקטי התחדשות עירונית על מחירי הדירות בסביבתם הקרובה. נמצא כי ברדיוס של 500 מטר מהפרויקטים, נרשמה עלייה ממוצעת של כ-8.5% בשווי הנכסים בחלון של 5 שנים לאחר השלמת הבנייה. זהו אפקט מתגלגל חיובי, שמעיד על כך שההתחדשות "מקרינה" החוצה ומשפרת את כלל המרקם העירוני.

הבדלים בין אזורים גיאוגרפיים ומאפייני שכונות

חשוב לסייג ולציין כי ההשפעה של תמ"א 38 על ערכי נדל"ן אינה אחידה בכל הארץ. גורמים כמו מיקום גיאוגרפי, אופי סוציו-אקונומי של השכונה, קרבה למוקדי תעסוקה ופנאי ורמות הביקוש המקומי - כולם תורמים לעוצמת ההשפעה ולמשך הזמן שבו היא מורגשת.

ככלל, פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ ובאזורי הביקוש החזקים נהנים מפוטנציאל השבחה גדול יותר מאשר פרויקטים בפריפריה. הסיבה היא שבאזורים אלה יש עדיין מרווח משמעותי להעלאת מחירים ביחס למצב הקיים, וקהל היעד הפוטנציאלי לרכישה ולהשכרת דירות משופצות הוא איתן יותר. בשכונות מבוססות יחסית, אפילו פרויקטים בודדים של תמ"א יכולים להוות זרז להמשך עליית ערך כללית.

לעומת זאת, בערי הפריפריה ובשכונות חלשות יותר, ההשפעה על שווי הנכסים עשויה להיות מתונה יותר, או לקחת יותר זמן עד שתתבטא. התחרות על דיירים ושוכרים פחות עזה, וההתחדשות לבדה לא תמיד מספיקה כדי למשוך אוכלוסייה חזקה שתניע את גלגלי שוק הנדל"ן המקומי.

עם זאת, גם באזורים אלה תמ"א 38 מייצרת הזדמנות ליצירת מומנטום חיובי שבסופו של דבר ישפיע על הערך הנכסי. כאשר מדובר בהתחדשות מקיפה שכוללת גם השקעה ציבורית בשיקום המרחב הציבורי ובמוסדות הקהילתיים, האפקט המצרפי יכול להיות מנוף אדיר לשכונות שלמות. דוגמה מוצלחת לכך היא השינוי שעברה שכונת יד אליהו בתל אביב בעקבות מספר פרויקטים של תמ"א 38 לצד התערבות עירונית נרחבת.

דגשים לבעלי נכסים ומשקיעים

עבור בעלי דירות קיימות באזורים שמיועדים לתמ"א 38, התוכנית מהווה הזדמנות מצוינת "לרכוב" על גל ההשבחה הן בדירה עצמה והן בסביבתה. עם זאת, חשוב להיות ערים לעובדה שתהליך ההתחדשות לוקח זמן, ושההשפעות המלאות על ערכי השוק יורגשו רק בטווח של כמה שנים ולא באופן מיידי. בטווח הקצר, תקופת הבנייה עצמה עלולה דווקא ליצור אפקט שלילי זמני על מחירי השכירות והמכירה, בשל מטרדי הרעש והאבק. ההמלצה היא להתאזר בסבלנות ולקבל החלטות מכירה/השכרה בהתאם לתזמון הנכון.

לגבי משקיעי נדל"ן, תמ"א 38 יוצרת שוק דינמי ומלא הזדמנויות. מעבר לאפשרויות ההשקעה הישירה בדירות שיעברו התחדשות (למשל, קניה מוקדמת של דירות בבניין שמיועד לפרויקט), קיימות גם אסטרטגיות השקעה עקיפות. אפשר "להמר" על עליית ערך עתידית באזורים שנמצאים על סף מפנה של התחדשות, ולרכוש בהם נכסים במחירים אטרקטיביים כבר עכשיו. כך או כך, המפתח להצלחה הוא הבנה מעמיקה של המפה העירונית והיכולת לזהות "נכסים מנצחים" בטרם השוק יגלה את הפוטנציאל הטמון בהם.

דוגמה מוצלחת - עליית ערך נכסים ברחוב קהילת ורשה בגבעתיים

רחוב קהילת ורשה בגבעתיים הוא דוגמה מובהקת להשפעה מטיבה של תמ"א 38 על ערכי הנדל"ן. בין 2014 ל-2019, עברו 4 מבנים ותיקים ברחוב פרויקטי חיזוק ותוספת בנייה בשיטת תמ"א 38/1. הדירות שהשתתפו בפרויקטים קיבלו בממוצע כ-20 מ"ר נוספים, ושופצו ברמה יוקרתית הכוללת מיזוג, חימום תת-רצפתי, מטבחי פרימיום ועוד.

כבר עם השלמת הפרויקטים, זינקו מחירי המכירה של הדירות המשופצות בכ-25%, והתייצבו ברמות דומות לאלו של דירות חדשות בעיר. במקביל, ניכרה עלייה של 10%-15% גם במחירי הדירות האחרות באותו רחוב, שנהנו מההשבחה העקיפה של אזור מתחדש.

בשנים הבאות, בעקבות גל ההתחדשות, השתפר מאד המרחב הציבורי ברחוב וסביבתו. נסללו מדרכות חדשות, הוקמה גינה קהילתית, ונפתחו בתי קפה ועסקים שכונתיים. כל אלה הפכו את רחוב קהילת ורשה לאזור מגורים מבוקש, שאליו נמשכו זוגות צעירים ומשפרי דיור. נכון לסוף 2022, עלייה מצרפית בשווי הנכסים ברחוב עמדה על כ-40% ביחס לתקופה שלפני פרויקטי התמ"א.

חוות דעת מומחה - השמאי גיל אבני

"כשמדברים על השפעות תמ"א 38 על שוק הנדל"ן, חשוב להסתכל בכמה רבדים. ברובד הכי בסיסי, יש את ההשבחה הישירה של הדירות המשופצות - שם אנחנו רואים זינוקים של עשרות אחוזים בשווי, כמעט מיידית. זה ברור ומיידי.

אבל מה שמעניין יותר בעיניי הוא האפקט המצרפי ארוך הטווח על רמת המחירים בשכונות שעוברות מספר פרויקטים של תמ"א. אנחנו מדברים על השפעות חיצוניות חיוביות שמתגלגלות כמו אדוות - לא רק בפן הנדל"ני הצר, אלא על הרקמה הקהילתית, העירונית והחברתית כולה. כשאזור משנה פנים ונתפס כמתחדש ומתפתח, זה מחלחל לכל רמות הנדל"ן - בין אם זה מחירי מכירה, שכר דירה או אפילו מחירי נכסים מסחריים. וזה לא קורה ביום, אלא לאורך שנים.

אז המסקנה שלי היא שתמ"א 38 היא קטליזטור חזק מאוד לעליית ערך נכסי בישראל, אבל בפריזמה רחבה ומתמשכת. משקיע נדל"ן שיודע לזהות את האזורים שנמצאים בתחילתו של גל התחדשות, ולהיכנס אליהם בזמן הנכון - יכול בהחלט ליהנות מפירות ההשבחה הזו בטווח הארוך. רק צריך לזכור שעם נדל"ן אף פעם לא עובד באופן בינארי או מיידי. צריך סבלנות אסטרטגית כדי לראות תוצאות."

גיל אבני, שמאי מקרקעין מוסמך ויועץ בכיר לפרויקטי התחדשות עירונית

לסיכום

תמ"א 38 הוכיחה את עצמה ככלי אפקטיבי לא רק לחיזוק מבנים, אלא גם להשבחת ערכי נדל"ן בישראל. החל מהקפיצה המיידית בשווי הדירות המשופצות, דרך ההשפעות ארוכות הטווח על רמת המחירים השכונתית וכלה בשינוי פני הערים כולן - מדובר במנוע צמיחה רב עוצמה לשוק הדיור.

עם זאת, חשוב לזכור כי ההשבחה הנדל"נית איננה אחידה או מובטחת. עוצמתה תלויה בגורמים כמו מיקום גיאוגרפי, אופי השכונה, עוצמת הביקושים והיקף ההתערבות העירונית הנלווית. בעלי נכסים ומשקיעים צריכים לנתח בזהירות את ההשפעות הצפויות בכל מקרה נתון, ולקבל החלטות מושכלות על בסיס ניתוח זה.

אין ספק שהפוטנציאל הגלום בתמ"א 38 הוא אדיר, גם ברמה הפרטנית של השבחת דירות וגם ברמה המערכתית של התחדשות עירונית ועליית ערך כוללת. אך כדי למקסם את ההזדמנויות שהתוכנית מזמנת בהיבט הנדל"ני, נדרשים חשיבה ארוכת טווח, סבלנות, והכרת השטח לעומק.

משקיעים שיידעו לזהות את "הסוסים המנצחים" של ההתחדשות, להיכנס בעיתוי הנכון ולאמץ ראייה אסטרטגית חכמה - יוכלו בהחלט לרתום את כוחה של תמ"א 38 כדי להניע את גלגלי ההשבחה קדימה, ולהפיק את מלוא התועלת האפשרית ממהפכת ההתחדשות העירונית הישראלית.