השוואה בין תמ"א 38 לפרויקטים אחרים של שיפוץ עירוני
התחדשות עירונית היא יעד מפתח במאמץ הלאומי להתמודד עם משבר הדיור, לשפר את איכות החיים בערים ולחזק את החוסן העירוני. בצד תמ"א 38, שהפכה לשם נרדף כמעט לתהליכי ההתחדשות, קיימים מסלולים נוספים ומגוונים לקידום שיפוץ ושידרוג של המרקם הבנוי הוותיק. בואו נשווה בין תמ"א 38 לבין חלק מהאפשרויות האחרות הקיימות בשוק, ונבחן לעומק את היתרונות, החסרונות והמאפיינים הייחודיים של כל מסלול.
פינוי-בינוי: בנייה מחדש של שכונות שלמות
פינוי-בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית מקיף, הכולל הריסה של מבנים ישנים ובניית שכונות חדשות ומודרניות תחתם. בשונה מתמ"א 38, מדובר על פרויקטים רחבי היקף שמתפרשים על פני מתחמים שלמים ולא רק על בניינים בודדים. היתרון המשמעותי הוא האפשרות לשנות מן היסוד את פני השכונה - לייצר תמהיל מגוון של יחידות דיור, להוסיף שטחי ציבור ומסחר, לשדרג את התשתיות ולהתאים את הבינוי לצרכים עדכניים.
עם זאת, פינוי-בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב שדורש תיאום בין גורמים רבים - העירייה, היזמים, הדיירים וועדות התכנון. הוא כרוך בפינוי זמני של תושבים למשך תקופת הבנייה ובשינוי מהותי של אופי ומרקם השכונה, מה שמעורר לעתים התנגדויות וחששות בקרב התושבים. בהשוואה לתמ"א 38, מדובר במהלך רדיקלי יותר שהתועלת שבו לטווח הארוך אולי גדולה יותר, אך גם רמת המורכבות והאתגרים הכרוכים בו.
עיבוי בנייה: הוספת יחידות דיור בשולי השכונות
עיבוי הבנייה הוא מנגנון להגדלת היצע הדירות על ידי תוספת של יחידות דיור חדשות בשטחים הפתוחים שבשולי השכונות הותיקות. בד"כ מדובר על בנייה נקודתית של מבנים רבי-קומות על קרקע ציבורית פנויה. היתרון הוא תוספת משמעותית של דירות חדשות בסטנדרט בנייה עדכני, בלי לפגוע במבנים הקיימים ובלי צורך בפינוי של דיירים. בנוסף, הליך הרישוי והביצוע פשוט ומהיר יחסית.
אולם, בשונה מתמ"א 38, עיבוי בנייה אינו מביא לשיפור או לחיזוק של המבנים הישנים עצמם. הוא גם עלול להעמיס על התשתיות הקיימות ולהצפין עוד יותר שכונות צפופות ממילא. כמו כן, העובדה שמדובר על בנייה בקרקע ציבורית מעוררת התנגדויות של תושבים החוששים מאובדן שטחים פתוחים ומשינוי צביון השכונה. נדרש תכנון קפדני כדי לשלב בצורה הרמונית את תוספות הבנייה במרקם הקיים.
תמ"א 38 מול פרויקטים אחרים: מה מתאים למי?
ההשוואה בין המסלולים השונים מעלה כמה תובנות לגבי יתרונותיה הייחודיים של תמ"א 38:
- התמקדות בחיזוק מבנים קיימים והשבחתם, ללא צורך בהריסה ובנייה מאסיבית מחדש.
- מתן מענה ממוקד וישיר לצורך הדחוף בהגנה מפני רעידות אדמה.
- שיפור משמעותי של איכות הדיור עבור הדיירים הוותיקים, לצד תוספת ממוקדת של יח"ד.
- פגיעה מזערית יחסית במרקם השכונתי וברקמת הקהילה הקיימת.
- מסלול מהיר ויעיל יחסית לביצוע, ללא צורך בהתארגנות מורכבת של כלל תושבי השכונה.
עם זאת, תמ"א 38 לא בהכרח נותנת את המענה האופטימלי לכל מצב ולכל אזור:
- במקומות בהם נדרש שינוי עמוק ומקיף של פני השכונה, פרויקט פינוי-בינוי עשוי להתאים יותר.
- כשיש צורך אקוטי בתוספת מהירה ונרחבת של יחידות דיור חדשות, מסלול עיבוי בנייה יכול להיות פתרון מועדף.
- כשמדובר בבניינים במצב פיזי ירוד מאוד, שיקום מבנים נקודתי דרך מסלולים עירוניים ייעודיים יכול להוות חלופה מתאימה יותר.
בסופו של דבר, האתגרים והתנאים הייחודיים לכל עיר ושכונה יקבעו מהו "התפריט" האופטימלי של מסלולי התחדשות עבורה. נדרשת חשיבה הוליסטית שמתכללת את כל האפשרויות הקיימות ומתאימה את הכלים השונים למציאות בשטח.
התבוננות רחבה לעתיד
תמ"א 38, בצד המסלולים האחרים שסקרנו, היא חלק מארגז הכלים שעומד לרשות קובעי המדיניות בחתירה להתחדשות עירונית. אך מעבר לדיון הממוקד בחוזקות וחולשות של כל מסלול, חשוב להרים את הראש ולהסתכל על התמונה הגדולה.
התחדשות עירונית אינה יכולה להתמצות רק בהיבטים הפיזיים-תכנוניים של ציפוף, חיזוק ותוספת דירות. היא חייבת לתת את הדעת גם על אתגרים חברתיים, סביבתיים וכלכליים רחבים יותר. מדובר על מאמץ רב-ממדי לשיפור כולל של המרחב העירוני על כל היבטיו.
בהקשר זה, תמ"א 38 ופרויקטים דומים צריכים להיות משולבים במערך רחב יותר של מהלכים משלימים:
- השקעה בשדרוג תשתיות פיזיות וחברתיות (תחבורה, חינוך, בריאות, תרבות).
- הקצאה מחודשת של משאבים ושירותים עירוניים למוקדי ההתחדשות.
- חיזוק מנגנוני השיתוף והמעורבות של הקהילות המקומיות בעיצוב פני השכונות.
- הטמעת עקרונות של צדק חברתי, שילוב אוכלוסיות וצמצום פערים במאמצי ההתחדשות.
- קידום בנייה ירוקה ופיתוח סביבתי מקיים, שמתמודד עם אתגרי משבר האקלים.
- עידוד יזמות עסקית ותעסוקתית ברמה השכונתית לחיזוק הכלכלה המקומית.
רק שילוב כזה, שמביא בחשבון את מגוון "שכבות" ההתחדשות, יכול לייצר שינוי אורבני מהותי ובר-קיימא. תמ"א 38 יכולה וצריכה להיות נדבך משמעותי במארג הזה, אך תרומתה תהיה מוגבלת ללא חיבור למכלול הרחב יותר.
סיכום
השוואה של תמ"א 38 למסלולי התחדשות אחרים מאפשרת לנו להבין טוב יותר את האופי הייחודי והיתרונות הספציפיים של התוכנית. היא ממחישה שלכל מסלול יש את נקודות החוזק והתועלות המיוחדות לו, בהתאם לתנאים ולצרכים של כל מקרה.
ההתבוננות המשווה גם משכילה אותנו לגבי מגבלות התוכנית ולגבי הצורך לשלב אותה במארג רחב יותר של פעולות וכלים להתחדשות עירונית. תמ"א 38 אינה "כדור כסף" שפותר את כל האתגרים, אלא נדבך חשוב בתוך פאזל מורכב של חתירה לחוסן עירוני.
בסופו של דבר, גם תמ"א 38 וגם יתר מסלולי ההתחדשות צריכים לשרת חזון עירוני מקיף ובר-קיימא. חזון שבמרכזו עומדים איכות החיים של התושבים, יצירת ערים צודקות ושוויוניות, חיזוק הקהילתיות והמרחב הציבורי, וטיפוח מערכות אקולוגיות וכלכליות מקומיות בריאות. רק התמקדות בתכלית הזו, תוך שימוש מושכל בכל הכלים שעומדים לרשותנו, תניב בסופו של דבר את ההתחדשות המיוחלת של המרחב העירוני בישראל.
