תמ"א 38: האם היא באמת הפתרון למשבר הדיור בישראל?
משבר הדיור בישראל הוא אחת הבעיות הבוערות ביותר על סדר היום הציבורי. מחירי הדירות שועטים מעלה, הביקוש עולה על ההיצע, וזוגות צעירים ומשפחות מתקשים למצוא פתרונות דיור הולמים במחיר סביר. בתוך מציאות מאתגרת זו, תמ"א 38 - תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - עלתה לכותרות כפתרון קסם אפשרי לבעיית הדיור. אך האם אכן כך הדבר? האם תמ"א 38 מסוגלת לספק מזור אמיתי למצוקת הדיור, או שמא מדובר בפתרון חלקי ומוגבל? בואו נבחן את הנושא לעומק.
תמ"א 38 ותוספת יחידות דיור
אין ספק כי פרויקטים של תמ"א 38 תורמים להגדלת מלאי הדירות. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עד סוף 2022 אושרו במסגרת התוכנית כ-72,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. זוהי תוספת משמעותית של דירות חדשות למעגל הדיור, במיוחד באזורי ביקוש במרכז הארץ.
עם זאת, חשוב לזכור כי תמ"א 38 מיועדת בראש ובראשונה לחיזוק מבני מגורים קיימים ולא לבנייה מסיבית של שכונות חדשות. לכן, התוספת של יחידות דיור במסגרת התוכנית תמיד תהיה מוגבלת ונקודתית יותר בהשוואה למתחמי מגורים חדשים הנבנים על קרקעות פנויות. זאת ועוד, רבים מהפרויקטים של תמ"א 38 אינם מיועדים בהכרח לשוק החופשי, אלא נועדו לשפר את תנאי הדיור של בעלי הדירות הקיימים.
השפעה על מחירי הדיור
גם אם תמ"א 38 מוסיפה עשרות אלפי דירות חדשות למעגל הדיור, השפעתה על מחירי הדירות הכלליים מוגבלת. המחירים מושפעים ממגוון רחב של גורמים - היצע מול ביקוש, שיעורי ריבית, מדיניות מיסוי, ציפיות משקיעים ועוד. תוספת הדירות במסגרת פרויקטי תמ"א 38 לבדה אינה מספיקה על מנת להביא לירידה משמעותית ברמת המחירים, במיוחד באזורי הביקוש העיקריים.
יתרה מכך, פרויקטים של תמ"א 38 דווקא עשויים להעלות את מחירי הדיור המקומיים, לפחות בטווח הקצר. השבחת המבנים, הוספת מעליות, שיפוץ הבניין ושדרוג הסביבה יוצרות דירות מחודשות ואיכותיות יותר, בעלות ערך גבוה יותר. כתוצאה מכך, רמת המחירים בפרויקטים אלה בדרך כלל עולה, מה שתורם דווקא להתייקרות הדיור בשכונות המתחדשות.
נגישות הדיור לאוכלוסיות מגוונות
אמנם תמ"א 38 מגדילה את מלאי הדירות, אך עדיין נותר בספק אם הדירות החדשות שנוספות במסגרתה אכן נגישות ושוות השגה לקהלים מגוונים הזקוקים למענה דיורי. פרויקטים של תמ"א 38 אינם כוללים בהכרח מנגנונים להורדת מחירים או להנגשת דירות למעוטי יכולת.
יש הטוענים כי התוכנית אף עלולה להחריף תופעות כמו ג'נטריפיקציה ודחיקת אוכלוסיות חלשות. ככל שהשכונות הוותיקות משתדרגות ומתייקרות, כך קשה יותר לאוכלוסיות פגיעות כלכלית להמשיך ולהתגורר בהן. בהעדר אמצעי בקרה מספקים, תמ"א 38 דווקא עלולה להעצים את חוסר השוויון בשוק הדיור, בין המרכז והפריפריה ובין שכבות חברתיות-כלכליות שונות.
חלופות ופתרונות נוספים הנדרשים
אף שתמ"א 38 היא כלי חשוב ובעל ערך רב, היא ודאי אינה פתרון קסם לכשעצמה. על מנת להתמודד ביעילות עם משבר הדיור יש צורך במגוון רחב של צעדים ומהלכים מקבילים:
- הגדלת היצע הקרקעות והאצת הליכי התכנון והבנייה.
- הקמת מתחמי מגורים חדשים בפריסה ארצית רחבה יותר.
- מתן תמריצים והטבות מס ליזמים ולקבלנים הבונים דירות בהישג יד.
- פיתוח של מסלולי סיוע ותמיכה בשכר דירה עבור אוכלוסיות מוחלשות.
- הגדלת ההשקעה הממשלתית בדיור ציבורי להשכרה ארוכת טווח.
- קידום מודלים חדשניים של בעלות משותפת ודיור בר השגה.
רק שילוב מושכל של כלים שונים - מתמ"א 38 ועד צעדים רגולטוריים ומדיניות כלכלית תומכת - יכול להוות בסיס למתן מענה אמיתי ומקיף למשבר הדיור בישראל. תמ"א 38 היא נדבך חשוב בפאזל, אך היא אינה יכולה לשאת על כתפיה את מלוא האחריות לפתרון.
מסקנות
תמ"א 38 ללא ספק תורמת תרומה משמעותית להגדלת מלאי הדירות ולשיפור פני הערים בישראל. היא כלי יעיל ליצירת דירות נוספות ולהעלאת רמת המגורים בשכונות ותיקות. עם זאת, חשוב להכיר בכך שתמ"א 38 לבדה אינה יכולה לפתור את משבר הדיור הלאומי.
ההשפעה שלה על רמת המחירים הכללית מוגבלת, והיא אינה בהכרח מנגישה דיור לכל שכבות האוכלוסייה. כדי לייצר שינוי מהותי ארוך טווח בשוק הדיור יש לשלב את תמ"א 38 עם מדיניות כוללת ועם מגוון רחב של פתרונות - הגדלת ההיצע, צמצום הביקושים, פיזור גיאוגרפי, דיור בהישג יד, סיוע לאוכלוסיות מוחלשות ועוד.
נכון יהיה להסתכל על תמ"א 38 כעל נדבך חשוב, אך חלקי, בתוך פאזל מורכב ורב-ממדי של התמודדות עם משבר הדיור. רק שילוב כוחות ומאמצים בין המדינה, השלטון המקומי, יזמים, מתכננים וארגוני החברה האזרחית יכול להפוך את החזון של דיור נגיש ובר-השגה למציאות של ממש עבור כלל אזרחי ישראל.
