תמ"א 38: מתי זה כדאי ומתי כדאי לחשוב פעמיים?
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית ופתרון מצוקת הדיור בישראל. התוכנית מציעה מסלול מהיר ויעיל יחסית לחידוש ושדרוג בניינים ישנים, תוך מתן תמריצים ליזמים ולבעלי הדירות בדמות תוספת יחידות דיור. אולם, למרות היתרונות הברורים, חשוב להבין כי תמ"א 38 אינה מתאימה לכל מצב ולכל בניין. ההחלטה האם להצטרף למסלול זה צריכה להתקבל בצורה מושכלת, תוך בחינת מכלול השיקולים הרלוונטיים - הנדסיים, כלכליים וחברתיים. במאמר זה נסקור את הפרמטרים המרכזיים שכדאי לשקול בעת ההתלבטות, ונספק דוגמאות קונקרטיות למצבים שבהם תמ"א 38 עשויה להיות בחירה נכונה, או דווקא טעות יקרה.
קריטריונים הנדסיים: האם המבנה מתאים לחיזוק?
הקריטריון הראשון והמכריע ביותר הוא ההיתכנות ההנדסית של המבנה לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38. לא כל בניין מתאים למהלך כזה, בין אם בשל גילו, שיטת הבנייה, מצבו הפיזי או מגבלות השטח. באופן כללי, המבנים המתאימים ביותר לחיזוק הם אלו שנבנו לפני שנת 1980 (המועד בו החל לחול תקן עמידות מחמיר יותר לרעידות אדמה), בשיטה קונבנציונאלית של שלד בטון ובגובה של עד 4 קומות.
חשוב לערוך בדיקה הנדסית מקיפה על ידי מהנדס מומחה, הכוללת בחינה של הקרקע, היסודות, רכיבי השלד והתאמתם לעמוד בעומסים נוספים. במקרים מסוימים, גם אם המבנה עצמו מתאים, עשויות להיות מגבלות תכנוניות או סביבתיות שימנעו תוספת בנייה משמעותית בגובה או בהיקף. דוגמה לכך היא בניין ברחוב טשרניחובסקי בתל אביב, אשר ועד הבית שלו נאלץ לוותר על מסלול תמ"א 38 לאחר שהתגלה כי המרחק בין הבניין לבניינים השכנים קטן מדי ולא יאפשר תוספת ממשית של קומות או יחידות דיור.
כדאיות כלכלית: האם העסקה משתלמת לדיירים וליזם?
גם אם התשובה ההנדסית היא חיובית, חשוב לבחון היטב את ההיבט הכלכלי של העסקה. תמ"א 38 נשענת במהותה על עקרון של "זכויות בנייה תמורת חיזוק", כאשר התוספת ליזם אמורה להיות משמעותית דיה כדי להצדיק את ההשקעה בחיזוק ובשדרוג המבנה. ככל שהערך הנדל"ני של הזכויות הנוספות גבוה יותר, וככל שמספר יחידות הדיור שניתן להוסיף רב יותר - כך עולה הסבירות שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית.
אזורי הביקוש במרכז הארץ ובערים הגדולות נחשבים למתאימים ביותר לתמ"א 38, בזכות הפערים הגבוהים בין מחירי הדירות החדשות למחירי הדירות הישנות. לעומת זאת, בפריפריה או באזורי ביקוש נמוך יחסית, עלולה להיווצר בעיית כדאיות שתרתיע יזמים מלקדם פרויקטים. עבור בעלי הדירות, חשוב לוודא ששווי הדירה החדשה והמשודרגת שיקבלו יהיה גבוה משמעותית משווי דירתם הנוכחית. בניין ברחוב קיבוץ גלויות בחולון הוא דוגמה לפרויקט שבו תוספת השטח והערך לדיירים (כ-20 מ"ר לכל דירה) הייתה מספיק אטרקטיבית, לצד כדאיות ליזם להקים 12 דירות נוספות למכירה בשוק החופשי באזור ביקוש.
שיקולים חברתיים ואישיים: האם הבניין והדיירים מוכנים לתהליך ארוך ומאתגר?
בצד ההנדסי והכלכלי, ראוי לתת את הדעת גם להיבטים החברתיים והאנושיים של המהלך. תהליך תמ"א 38 עשוי להימשך שנים ארוכות ולהיות כרוך בהפרעה משמעותית לחיי הדיירים - החל מרעש ואבק הבנייה, דרך צורך בפינוי הבית לתקופה ממושכת ועד לחוסר ודאות לגבי המועד המדויק לסיום הפרויקט. בנוסף, תמ"א 38 דורשת רוב מוחלט של 75% מהדיירים כדי להתקדם, מה שמחייב בניית הסכמות ושיתוף פעולה בין שכנים. בחלק מהמקרים, סכסוכי שכנים או התנגדות עיקשת של דיירים בודדים עלולים למנוע מראש יציאה לדרך של הפרויקט כולו.
הצלחה בולטת של התמודדות עם אתגר חברתי ניתן למצוא בבניין ברחוב הגליל בחיפה. באמצעות תהליך מובנה של שיתוף דיירים, בניית אמון הדדי ומתן מענה פרטני לצרכים של כל אחד (למשל סיוע במציאת דירה זמנית לקשישים), הצליחה נציגות הדיירים לגייס תוך זמן קצר הסכמה של למעלה מ-90% מהדיירים ולצאת לדרך. לעומת זאת, בבניין ברחוב בורוכוב בגבעתיים נתקל פרויקט תמ"א 38 בהתנגדות עיקשת של זוג אחד, שהביאה לעיכובים משמעותיים ובסופו של דבר לביטולו.
מסקנות וטיפים לבחירה מושכלת
לסיכום, ההחלטה האם תמ"א 38 מתאימה לבניין שלכם צריכה להתקבל לאחר בחינה מעמיקה של הפרמטרים ההנדסיים, הכלכליים והחברתיים הרלוונטיים. כללי האצבע הם שהמסלול יהיה אטרקטיבי יותר עבור בניינים בני 30 שנה ומעלה, במצב פיזי סביר, הממוקמים באזורי ביקוש ובעלי פוטנציאל להרחבה ולתוספת יחידות דיור משמעותית. ברמה החברתית, נדרשת לכידות גבוהה בין הדיירים ונכונות לשאת בחוסר הנוחות הזמנית הכרוכה בתהליך.
עם זאת, כל בניין הוא מקרה לגופו, וחשוב לקבל ליווי מקצועי ואובייקטיבי בטרם קבלת ההחלטות. מומלץ לבצע בדיקת היתכנות ראשונית על ידי מהנדס מומחה, ולהיוועץ בשמאי מקרקעין ובעורך דין המתמחה בתחום לצורך גיבוש תמונה עדכנית של עלויות מול תועלות צפויות. שימו דגש מיוחד על בחירת יזם אמין ומנוסה, שיוכל להוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל תוך עמידה בלוחות זמנים ואיכות ביצוע גבוהה.
אם אתם שוקלים לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, אנו ממליצים לפנות אלינו לפגישת ייעוץ ראשונית וחייבת. נשמח לסייע לכם לבחון את ההיתכנות הפרטנית של הבניין, לגבש אסטרטגיית פעולה מתאימה ולהתחיל בצעדים הראשונים לקראת יציאה לדרך. צוות המומחים המנוסה שלנו כולל מהנדסים, שמאים ועורכי דין שילוו אתכם ביד אוחזת לאורך כל שלבי הפרויקט.
