המדריך להתמודדות עם התנגדויות שכנים בפרויקט תמ"א 38
כל מי שניסה אי פעם לקדם פרויקט תמ"א 38 מכיר את התופעה: התנגדויות עזות של שכנים מבניינים סמוכים שחוששים מפגיעה באיכות חייהם. בין אם מדובר בחשש מרעש וצפיפות, בדאגה לפרטיות או בתחושה של שינוי דרסטי במרקם השכונתי - ההתנגדויות הללו יכולות לעכב ואף לטרפד תוכניות חיזוק ותוספת בנייה. אז כיצד ניתן להתמודד עם התופעה בצורה אפקטיבית ומכבדת? מהן הזכויות והחובות של הצדדים השונים? ומה הדרך הנכונה לאזן בין האינטרסים המתנגשים? הכתבה הבאה תנסה לספק מענה מקיף ופרקטי לאתגר המשותף הזה.
הבנת שורשי ההתנגדות של שכנים
צעד ראשון חיוני בהתמודדות עם התנגדויות שכנים בתמ"א 38 הוא הבנה עמוקה של החששות והצרכים העומדים בבסיסן. בדרך כלל, ההתנגדויות נובעות משילוב של כמה גורמים עיקריים:
- אובדן פרטיות - הוספת קומות ומרפסות בבניין הסמוך עלולה לחשוף את הבתים והחצרות של השכנים למבטים חודרניים ולתחושה של "חיים בחלון ראווה".
- מטרדי רעש וזיהום - פעולות ההריסה והבנייה כרוכות לעתים קרובות ברעש בלתי פוסק, אבק, פסולת ומפגעים אחרים שפוגעים בשלווה וברווחה של הסביבה.
- עומס על תשתיות - תוספת יחידות הדיור צפויה להגדיל את העומס על תשתיות כגון חניה, מדרכות, מערכת הביוב והחשמל, מה שמעורר דאגה בקרב התושבים המקומיים.
- פגיעה בצביון השכונה - במקרים מסוימים, התכנון המוצע של תוספות הבנייה חורג בצורה ניכרת מהאופי הארכיטקטוני והנופי הקיים בשכונה, ונתפס כזר ופוגעני.
ההבנה שהתנגדויות השכנים מבוססות על חששות אמיתיים ולגיטימיים היא קריטית. המתנגדים לרוב אינם אנשים קפריזיים או קנטרנים, אלא תושבים שדואגים בכנות לאיכות חייהם ולערך של נכסיהם. ההכרה בכך צריכה להנחות כל ניסיון להידברות ופשרה עם השכנים.
המסגרת המשפטית והרגולטורית
טרם פנייה לדיאלוג עם השכנים, חשוב להבין את גבולות הגזרה החוקיים והרגולטוריים שבמסגרתם פועל פרויקט תמ"א 38:
- על פי הוראות התמ"א, אם תוכנית החיזוק והתוספת תואמת את הקריטריונים שנקבעו בה (למשל לגבי מספר הקומות והיחידות שניתן להוסיף), קיימת עדיפות ברורה למימוש הפרויקט גם במחיר של פגיעה מסוימת בשכנים.
- עם זאת, לוועדות התכנון יש שיקול דעת ושיקולים נוספים שעליהם לקחת בחשבון - למשל הרצון למנוע צפיפות קיצונית או לשמר את האופי של השכונה. התנגדויות מנומקות ומבוססות היטב של שכנים עשויות במקרים מסוימים להטות את הכף.
- בכל מקרה, לשכנים עומדת הזכות להגיש התנגדויות ועררים בפני הוועדות על אישורי התוכניות. חשוב לדעת שמדובר בהליך פורמלי שיש לו תנאים מוגדרים של זמן, תוכן וראיות.
- מעבר לערוצים הסטטוטוריים, לשכנים עומדות גם עילות אזרחיות (כגון תביעות בגין מטרדים) אם הם יכולים להראות שהפגיעה בהם עולה כדי "מטרד ממשי", אבל הסטנדרט להוכחת זאת בבית משפט גבוה למדי.
ההכרות עם מערך השיקולים המשפטי אינה מייתרת כמובן את הצורך בהידברות, אך היא מהווה נקודת ייחוס חשובה. חיוני להבין מראש איזה נזקים ופגיעות ייחשבו ל"קו אדום" מבחינה משפטית ועשויים להצדיק התנגדות של הוועדות או של בית המשפט.
אסטרטגיות ליצירת דיאלוג עם השכנים
הבסיס ליישוב מחלוקות עם השכנים, מעבר להבנת צורכיהם, הוא יצירת דיאלוג פתוח ובונה מולם. הנה כמה צעדים שיכולים לקדם זאת:
- תקשורת מוקדמת ושקופה - עוד בטרם התגבש התכנון הסופי, יש ליזום שיחות עם נציגי השכנים ולחלוק איתם את הכוונות הכלליות והחלופות הנשקלות. שיתוף מוקדם ברעיונות יסייע למתן חששות ולמנוע "הפתעות" בהמשך.
- בחינה משותפת של התוכניות - ברגע שיש כבר תוכניות קונקרטיות על השולחן, יש להציגן לשכנים בצורה בהירה ומפורטת, תוך מתן מענה לשאלות ולהשגות שעולות. במידת האפשר, כדאי לשלב את הצעותיהם ורעיונותיהם בתכנון, או לנמק מדוע הם אינם ישימים.
- מינוי גורם מקשר - מינוי דייר או נציג מוסכם שירכז את הדיאלוג השוטף עם השכנים יכול לסייע רבות. הקפידו שיהיה זמין ופתוח לפניות, ושיעדכן אותם בהתפתחויות לכל אורך הדרך.
- אסיפות שכונתיות - קיימו אסיפות פתוחות שיאפשרו לשכנים להשמיע את קולם ולהעלות רעיונות משלהם. הקשיבו בכובד ראש גם לדוברים נסערים או כועסים, וענו בכבוד ובאדיבות לכל השגה.
דוגמה חיובית ליישום עקרונות אלו אפשר לראות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב לוחמי הגטאות בפתח תקווה. כשהוצגה התוכנית הראשונית, קמה זעקה גדולה בקרב השכנים מהבניינים ממול, שחששו שתוספת הקומות והמרפסות תאפיל על בתיהם ותחשוף אותם למבטים בלתי רצויים. היזמים והדיירים הגיבו בהזמנת השכנים לסדרת מפגשים פתוחים, שבהם הוצגו בפניהם חלופות שונות והם יכלו לבחור את זו המועדפת עליהם. הודות לתהליך הדיאלוג הזה נרגעו הרוחות, ורוב השכנים הסירו את התנגדותם לפרויקט המתוקן.
בניית מנגנוני פיצוי ואיזון מול השכנים
לצד הדיאלוג והתקשורת, במקרים רבים נדרשים גם צעדים מעשיים כדי לאזן את הנזקים והחששות של השכנים אל מול התועלות של תמ"א 38. להלן כמה רעיונות:
- התאמת התכנון - עריכת שינויים בתוכניות הבנייה שייקחו בחשבון את צורכי השכנים, כגון צמצום קומות, ריסון מרפסות או שינוי מיקום חלונות, יכולים להפחית את עוצמת הפגיעה הצפויה ולמתן התנגדויות.
- שדרוג ופיתוח סביבתי - הכללת מרכיבים כמו גינון מוגבר, ריהוט רחוב או תאורה משופרת בתכנון הפרויקט, יאפשרו לשכנים להרוויח גם הם מהמהלך ולשפר את איכות חייהם במרחב הציבורי.
- איחוד וחלוקה - קידום תהליך של איחוד מגרשים וחלוקה מחדש, בתיאום עם שכנים בעלי קרקע סמוכים, יכול לתת מענה לבעיות של תוספת צפיפות וגובה מקומית על ידי פיזור נכון יותר של זכויות הבנייה.
- קרן פיצויים לשכנים - הקמת קרן כספית מיוחדת, שתמומן מהתקבולים של פרויקט התמ"א ותחולק לשכנים שזוהו כנפגעים, יכולה במקרים מתאימים לתת להם תמריץ חומרי להסרת ההתנגדות. כמובן שמהלך כזה דורש הגדרה מוסכמת ושקופה של הנזקים והפיצוי.
עם זאת, חשוב להבהיר שאין פתרון קסם אחד שמתאים לכל פרויקט ושכונה. האיזונים צריכים להתקבל בזהירות ובהתאמה לנסיבות הספציפיות בכל מקרה ומקרה.
סיכום: השכנים כשותפים להתחדשות
בסופו של דבר, המפתח להתמודדות עם התנגדויות שכנים לתמ"א 38 הוא לא במאבק או בעימות, אלא ביצירת שותפות. על יזמי ודיירי הפרויקטים לראות בשכנים לא רק "בעיה" להתגבר עליה, אלא שותפים לגיטימיים בתהליך ההתחדשות העירונית הכולל.
גישה שיתופית, שקופה ומכילה יכולה להפוך מתנגדים פוטנציאליים לתומכים ושגרירים של הפרויקט בקהילה. ההבנה שטובת השכונה כולה צריכה לעמוד לנגד עיני כולם, והמאמץ למצוא איזונים הוגנים בין האינטרסים - אלו הם שיאפשרו בסופו של דבר לקדם באופן מיטבי את מהפכת ההתחדשות העירונית.
תמ"א 38 לא הייתה נולדת אילולא ההכרה שהאינטרס הלאומי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדיור גובר לעתים על אינטרסים מקומיים. אבל ליישום מיטבי שלה נדרשת הסתכלות רחבה יותר, כזו הכוללת את טובתם של השכנים ושל המרקם העירוני כולו.
בהינתן יחסי אמון, כבוד הדדי ונכונות למצוא פתרונות יצירתיים - רוב הקונפליקטים עם שכנים סביב תמ"א 38 פתירים. המאמץ הכרוך בהידברות ובהשגת הסכמות הוא לרוב מש
