לפתור את משוואת הפינוי-בינוי - מתכנון מושכל ועד ביצוע מנצח

פינוי-בינוי הפך בשנים האחרונות לאחד המסלולים המועדפים להתחדשות עירונית, לצד תמ"א 38. בעוד שבתמ"א 38 מחזקים ומרחיבים מבנים קיימים, במתווה של פינוי-בינוי מפנים שכונה או מתחם שלם, הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם בנייה חדשה ומודרנית. אך למרות הפוטנציאל האדיר, פרויקטים של פינוי-בינוי מלווים לא פעם באתגרי תכנון וביצוע מורכבים שמעכבים או אף מטרפדים את הצלחתם. במאמר זה נבחן את החסמים העיקריים ונציע פתרונות יישומיים, מתוך מבט של עיתונות פתרונות.

ליקויי תכנון ואישור תוכניות אחד האתגרים הראשונים בפינוי-בינוי הוא עצם אישור התוכנית הראשונית. תהליך התכנון דורש תיאומים מורכבים בין גורמים רבים - יזם, אדריכל, מהנדסי העיר, ועדות התכנון והרשות המקומית. לעתים קרובות ישנם ליקויים, כמו חריגות בנייה, העדר שטחי ציבור או חוסר התאמה להנחיות המחוזיות. במקרים רבים, אי-בהירות רגולטורית ופרשנויות סותרות מעכבות את מתן האישורים.

פתרון: רפורמה של הליכי התכנון. נדרש מסלול מקוצר ומזורז לאישור תוכניות, עם לוחות זמנים מחייבים לכל שלב. שקיפות, סטנדרטיזציה ומעבר לאישורים דיגיטליים יכולים לסייע בהפחתת הבירוקרטיה ומתן ודאות ליזמים. בד בבד, נדרשת הקצאה מראש של שטחי ציבור ותשתיות בסמכות מקומית, כדי להימנע מעיכובים ומחלוקות מאוחרים יותר.

הדוגמה של רמת גן: בשנת 2019 אישרה עיריית רמת גן מסלול מהיר לתוכניות פינוי-בינוי. במקביל, הקימה העירייה יחידה ייעודית שמלווה את הליכי האישור ומשמשת כחוליה מקשרת בין היזמים, הדיירים וגורמי התכנון. הודות למהלך זה, קוצר משמעותית פרק הזמן לאישור תוכניות וכמות יחידות הדיור בפרויקטים אלה זינקה פי 3 בתוך שנתיים.

קשיים בהשגת הסכמת דיירים לעומת תמ"א 38, בפינוי-בינוי נדרש רוב גבוה יותר של 80% מהדיירים שיסכימו לפרויקט. השגת הרוב הזה מהווה אתגר ניכר. יש דיירים המתנגדים עקרונית לפינוי, אחרים המנסים לסחוט תנאים משופרים ויש המבקשים לעצור את הפרויקט מתוך רצון להיבנות משערוך הדירות בעתיד. התנגדויות עיקשות של בעלי דירות בודדים יכולות לשבש פרויקט שלם.

פתרון: שילוב רכיב של דיור חברתי בפרויקטים. בצד החובה להציע לדיירים הקיימים דירות שוות ערך או פיצוי הולם, פרויקטי פינוי-בינוי יכולים לכלול הקצאה לדיור בר-השגה. זה יאפשר למשפחות שמעוניינות להישאר בשכונה לעשות זאת בתנאים נוחים. בנוסף, יש ליצור מנגנון גישור וניהול סכסוכים אפקטיבי כדי לסייע במקרים של קבוצות סרבנים.

קייס סטאדי חיובי: פרויקט "מתחמי אפטאון" בלוד משלב 1,280 יחידות דיור חדשות, מהן 20% לדיור בר השגה. הדבר אפשר לחלק מהדיירים המקוריים, בעיקר זוגות צעירים וקשישים, להמשיך להתגורר בשכונה. בנוסף, הוקמה במקום "נציבות פינוי-בינוי" שסייעה בגישור ובניהול המשא ומתן עם דיירים שהתנגדו. בסופו של דבר הושגה הסכמה של 95% מהדיירים.

חריגות תקציב ועיכובים בבנייה כמו בכל פרויקט מורכב, גם בפינוי-בינוי ישנו סיכון מובנה לחריגות בתקציב ולוחות זמנים. האומדנים הראשוניים לא תמיד תואמים את המצב בשטח. עלולים להיווצר פערים כתוצאה מהתייקרות חומרי גלם, תגליות בלתי צפויות, שינויי רגולציה או תקלות ביצוע. חלק מהפרויקטים אף נקלעים למצב של "בנייה בלתי גמורה" שגורם נזק כלכלי וחברתי.

פתרון: חוזי גב-אל-גב (Back to Back) עם קבלני משנה. במקום התקשרויות נפרדות עם יזם-מפתח וקבלן מבצע, יותר ויותר מיזמי פינוי-בינוי עוברים למודל של הסכמים משולבים. בהסכם כזה, אחריות התכנון והביצוע עוברת כמקשה אחת מהיזם לקבלן. התשלומים מותנים בעמידה באבני דרך ובביצוע בפועל. מודל כזה מפחית את הסיכון ליזם, יוצר תמריצים לעמידה בזמנים ומשפר את הפיקוח על איכות הבנייה.

גם כאן יש דוגמה חיובית מרחוב בן-צבי בקרית אונו. יזם הפרויקט, שחווה בעבר ניסיון מר עם קבלן שפשט רגל באמצע העבודה, בחר במכרז לקבלן שייקח אחריות כוללת בחוזה גב-אל-גב. הקבלן הנבחר נדרש להוכיח איתנות פיננסית ויכולת לעמוד בקנסות משמעותיים במקרה של עיכובים. התוצאה - הפרויקט הושלם בזמן, באיכות גבוהה ובמסגרת התקציב המקורי.

מספרים מספרים סיפור

• בעשור האחרון אושרו בישראל כ-440 תוכניות במסלול פינוי-בינוי שכוללות 95,000 יח"ד. עם זאת, רק 20% מהן מומשו בפועל. זאת בהשוואה לכ-60% מימוש בפרויקטים של תמ"א 38.
• משך הזמן הממוצע מתחילת יוזמת פינוי-בינוי ועד אכלוס הדירות עומד על 11 שנים, פי 2 ויותר לעומת תמ"א 38.
• על פי סקר של מרכז המחקר של הכנסת, בקרב כ-120,000 דירות המיועדות לפינוי-בינוי, ההתנגדות הממוצעת עומדת על כ-12% מהדיירים. ברוב המקרים מדובר ב"סרבנים עיקשים" המסרבים להתפנות גם תמורת פיצוי.
• מחקר של האוניברסיטה העברית מצא שפרויקטים שמשלבים דיור חברתי נהנים משיעורי הצלחה גבוהים בממוצע ב-35% בגיוס הסכמת דיירים.

מילות סיכום פינוי-בינוי הוא כלי חשוב ואפקטיבי להתחדשות אורבנית, במקביל לפרויקטים של תמ"א 38. אולם כדי לממש את הפוטנציאל האדיר שלו, עלינו להתמודד בנחישות ויצירתיות עם אתגרי התכנון והביצוע שמלווים אותו. בין אם זה ייעול הליכי האישור, הגברת המעורבות והתמריצים לדיירים או חוזים מיטביים עם קבלנים - הפתרונות קיימים. עלינו רק ליישם אותם בשטח.

כמו בכל תהליך של שינוי מרחבי עמוק, המפתח להצלחה טמון בשיתוף פעולה. הדיאלוג בין כל מחזיקי העניין - מקבלי החלטות, יזמים, אדריכלים, רשויות, קבלנים ובעיקר הקהילה עצמה - הוא הבסיס לתוצאה מנצחת. כי פינוי-בינוי אינו רק עסקת נדל"ן או מיזם הנדסי. מטרתו היא לרקום מחדש את המרקם העירוני ולהעניק לשכונות ותיקות חיים חדשים. ואת זה אפשר לעשות רק ביחד, כשהתוצאה המשותפת חשובה מהאינטרסים הפרטיים.

עומדים בפני הזדמנות או אתגר בהליכי פינוי-בינוי? צרו קשר עוד היום עם מומחי התחדשות עירונית שלנו לייעוץ ראשוני ללא תשלום. יחד, נמצא את הדרך המהירה והחכמה להגשים את החלום שלכם לשכונה מחודשת ומשגשגת.