פינוי-בינוי או תמ"א 38/1 - מה הכי מתאים לבניין שלכם?

כולנו רוצים לגור בבניין מודרני, בטוח ונוח יותר, אך לא תמיד ברור מהו המסלול הנכון להגשמת החלום. האם עדיף להרוס ולבנות מחדש במסגרת פינוי-בינוי, או שמא לשפץ ולהרחיב את המבנה הקיים בעזרת תמ"א 38? בפני בעלי דירות ישנות עומדות לא מעט דילמות ושאלות בבחירה בין שתי החלופות. בואו נעשה סדר בהבדלים, ביתרונות ובחסרונות של כל מסלול, וננסה להבין איזה פרויקט הכי מתאים למצב הספציפי של הבניין שלכם.

מה ההבדלים העיקריים בין פינוי-בינוי לתמ"א 38/1?

• מהות הפרויקט: פינוי-בינוי מחייב הריסה מוחלטת של המבנה הישן ובנייה מחדש של בניין חדש לחלוטין, בעוד שתמ"א 38/1 שומרת על השלד הקיים אך מחזקת, מרחיבה ומוסיפה קומות.
• טווח זמן משוער: פרויקט פינוי-בינוי נמשך בדרך כלל בין 3 ל-5 שנים, כולל תקופה של מגורים זמניים עבור הדיירים. תמ"א 38/1 מתבצעת לרוב בתוך שנתיים עד שלוש, כשהדיירים נשארים במקום או מפונים לפרקי זמן קצרים יותר.
• מספר יחידות דיור: בפינוי-בינוי, מספר הדירות החדשות עשוי להכפיל או אף לשלש את כמות היחידות המקורית. בתמ"א 38/1, ההרחבה מוגבלת יותר ומאפשרת בדרך כלל תוספת של 2-3 קומות מעל הבניין הקיים.
• הסכמת הדיירים: אחד ההבדלים המהותיים הוא רף ההסכמה הנדרש מהדיירים. בפינוי-בינוי נדרשת הסכמה של 80% לפחות מבעלי הדירות, בעוד שבתמ"א 38/1 די ברוב של 66% ומעלה כדי לצאת לדרך.
• תקן הבנייה ואיכות הגימור: בפרויקט פינוי-בינוי, הדירות החדשות נבנות לרוב בסטנדרט מודרני ואיכותי יותר מבחינת חומרי הבנייה, הבידוד, החשמל והאינסטלציה. בתמ"א 38/1, ההתחדשות והשיפור מורגשים פחות, מאחר והם מוגבלים לשלד הישן.

יתרונות וחסרונות - תמ"א 38/1

• יתרונות: הליך מהיר ופחות מורכב ביחס לפינוי-בינוי, ללא צורך בהתפנות ממושכת של הדיירים. מאפשר שיפור ניכר באיכות המבנה ותוספת שטחים למרות השימור של המבנה הקיים.
• חסרונות: ההרחבה והשדרוג מוגבלים יותר מאשר בפינוי מלא. הדירות החדשות צפויות להיות פחות מרווחות ומאובזרות. לעתים קיימת אי-ודאות לגבי איכות הביצוע והתוצאה הסופית, בשל הצורך להתמודד עם מגבלות השלד הישן.

יתרונות וחסרונות - פינוי-בינוי

• יתרונות: שדרוג משמעותי של איכות הדיור והסביבה הבנויה. הזדמנות לתכנון מחדש ומודרני של שטחי המגורים והמרחבים הציבוריים. הבטחת דירות חדשות ומרווחות יותר לדיירים הקיימים, ואפשרות לתוספת משמעותית של יחידות דיור למכירה.
• חסרונות: תהליך ארוך ומסורבל הדורש הסכמה רחבה של בעלי הדירות. עלויות גבוהות יותר ליזם ולעתים גם לדיירים. אי-נוחות של מעבר לדיור זמני למשך תקופה ארוכה. קושי לשמר את מרקם הקהילה המקורי עקב הגידול המשמעותי במספר התושבים.

אז במה כדאי לבחור - פינוי-בינוי או תמ"א 38/1?

על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (2021), כ-65% מההתחדשות העירונית בישראל מתבצעת כיום במסלול תמ"א 38 (על כל מסלוליה), לעומת כ-35% במסלול פינוי-בינוי. כלומר, ברוב המכריע של המקרים בוחרים הדיירים והיזמים במסלול המהיר והזמין יותר של חיזוק ותוספת בנייה על פני הריסה מוחלטת.

עם זאת, הבחירה צריכה להיות מותאמת למאפייני הבניין, לרצון הדיירים וליכולת ההיתכנות הכלכלית של היזם. ככל שהבניין ישן ורעוע יותר, ומצויד בתשתיות חשמל ואינסטלציה מיושנות, כך יגבר הצורך בהריסה ובנייה מחדש. גם מצבת הדיירים משפיעה - אוכלוסייה מבוגרת תתקשה יותר להתמודד עם בנייה ארוכה ומעבר לדיור זמני.

כך למשל, במתחם "כורזין" בגבעתיים בחרו בפרויקט פינוי-בינוי שהוסיף כ-1,200 יחידות דיור חדשות, תוך בנייה מחדש של כל המערך הקהילתי והשטחים הפתוחים. לעומת זאת, מתחם "רמז 26" ברמת גן עבר תמ"א 38/1 שחיזקה את המבנים, הרחיבה את הדירות הקיימות והוסיפה כ-120 יח"ד בקומות חדשות, בלי להרוס את המרקם הותיק.

מה אומרים המומחים?

לפי שי אביטל, ראש מנהלת התחדשות עירונית בעיריית תל אביב, "הבחירה בין פינוי-בינוי לתמ"א 38 היא שאלה של גודל ומורכבות. פינוי-בינוי הוא פתרון הוליסטי יותר שיכול לחולל מהפכה של ממש בשכונה שלמה, אבל הוא גם הרבה יותר מאתגר מבחינה סטטוטורית, קהילתית וכלכלית. תמ"א 38 היא כלי זמין ופחות מסובך ליישום מיידי, אבל היא גם פחות משמעותית בהיקפה ובתרומתה למרחב. בסופו של דבר, שתי הדרכים נחוצות כדי לתת מענה למצוקת הדיור ולהזדקנות המבנים. הסוד הוא לדעת לשלב ביניהן בצורה אפקטיבית ומותאמת לנסיבות בשטח."

לסיכום

הבחירה בין פינוי-בינוי לתמ"א 38/1 היא לא שאלה של "נכון" או "לא נכון", אלא עניין של התאמה למצב הספציפי. פרויקט פינוי-בינוי עשוי להתאים יותר למתחמים גדולים עם מבנים ישנים מאוד, בעוד שתמ"א 38/1 תהיה אופציה טובה יותר עבור בניינים ותיקים אך במצב סביר, הזקוקים לשדרוג ממוקד.

מה שבטוח, זה שכדאי לא להשאיר את ההחלטה הזו לגורל. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מיומנים מתחום ההתחדשות העירונית, שיוכלו להעריך את המצב לגופו ולגבש המלצה מקצועית ואובייקטיבית. ניתוח נכון של הפרמטרים ההנדסיים, הכלכליים והחברתיים, יסייע לקבל את ההחלטה הנבונה ביותר עבור הבניין והקהילה.

זכרו, תהליכי התחדשות הם הזדמנות אדירה לשפר את איכות החיים העירונית, אך הם גם מהלכים מאתגרים ומורכבים. ההצלחה תלויה ביכולת למצוא את האיזון הנכון בין הצרכים של בעלי הדירות, של היזמים ושל הסביבה הבנויה בכללותה.

אז אם אתם שוקלים לצאת למסע של פינוי-בינוי או תמ"א 38 - אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ. נשמח ללוות אתכם בכל שלבי התהליך, מהאפיון הראשוני ועד מסירת המפתחות. ביחד, נעצב את הפתרון האופטימלי לבניין שלכם, ונהפוך את חזון ההתחדשות למציאות מוחשית ומשגשגת.