תמ"א 38 או פינוי-בינוי: איך בוחרים את המסלול הנכון להתחדשות עירונית?
תמ"א 38 ופינוי-בינוי הם שני כלים מרכזיים למימוש מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. שניהם מציעים הזדמנות לשדרג ולחזק את המרקם הבנוי הוותיק בערים, אך עושים זאת בדרכים שונות מהותית. בשנים האחרונות ניכרת מגמה של העדפת יזמים ודיירים את מסלול תמ"א 38, בשל הפשטות והמהירות היחסית שלו. אך האם זו בחירה נכונה בראייה ארוכת טווח? מה ההבדלים המרכזיים בין שני המסלולים, ומתי כדאי לבחור בכל אחד מהם? הבה נבחן את הדילמה לעומק.
פינוי-בינוי מול תמ"א 38: ההבדלים המהותיים
פינוי-בינוי ותמ"א 38 חולקים יעד משותף - לחזק את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ולהעניק לדיירים דירות מרווחות ומודרניות יותר. אולם הדרכים להשגת המטרה שונות בתכלית.
פרויקט פינוי-בינוי כולל הריסה מלאה של הבניין הישן ובנייה מחדש של בניין חדש לחלוטין, גדול ומתקדם יותר. הדיירים מפונים זמנית למגורים חלופיים, ובסיום הבנייה מקבלים דירות חדשות ומשודרגות בבעלותם. היזם זוכה לתוספת ניכרת של יחידות דיור למכירה, לרוב בהיקף של פי 2-3 ממספר הדירות המקוריות.
לעומת זאת, תמ"א 38 מציעה חיזוק ושדרוג של המבנה הקיים, ללא הריסה מלאה. הדיירים נשארים במקום לאורך רוב תקופת הבנייה, וזוכים לדירות מורחבות ומשופצות, בתוספת ממ"ד, מעלית ושיפוץ הרכוש המשותף. היזם מקבל זכויות בנייה מתונות יותר, בדרך כלל עד 2.5 קומות נוספות מעל הבניין המקורי.
פינוי-בינוי: יתרונות וחסרונות
פרויקט פינוי-בינוי טומן בחובו פוטנציאל אדיר לשינוי מהותי בתכנון ובאופי של שכונות שלמות:
- תכנון אורבני מקיף ומודרני, הכולל שטחים ציבוריים, מרחבים ירוקים וחניות מסודרות.
- דירות גדולות ואיכותיות משמעותית, בבניין חדש ועמיד מכל הבחינות.
- עליית ערך ניכרת של הנכסים בפרויקט ובסביבתו הקרובה.
מנגד, לפינוי-בינוי גם חסרונות לא מבוטלים:
- תהליך סטטוטורי ממושך ומורכב, עם חסמים רגולטוריים רבים.
- הצורך בהסכמה רחבה של הדיירים, לרוב 80% לפחות.
- פינוי הדיירים מהבית לתקופה ממושכת, עם כל הקשיים הכרוכים בכך.
- תהליך מורכב ויקר יותר ליזם, המגלם סיכונים גבוהים יותר.
דוגמה מוצלחת לפינוי-בינוי: שכונת קריית-אונו הירוקה
העיר קריית-אונו בחרה לקדם בשנים האחרונות פרויקטים רבים של פינוי-בינוי, מתוך הכרה בפוטנציאל האדיר שלהם לשיפור איכות החיים העירונית. דוגמה מובהקת לכך היא שכונת "קרית-אונו הירוקה" שצמחה על שטחה של שכונת "צה"ל" הוותיקה.
במסגרת הפרויקט, נהרסו כ-200 יחידות דיור ישנות ובמקומן נבנו מעל 500 דירות חדשות ומפוארות בבניינים רבי קומות. השכונה עוצבה מחדש עם גינות, פארקים ושבילי אופניים, וכן נוספו לתושבים מבני ציבור כגון בית ספר וקאנטרי קלאב.
התוצאה הסופית: שכונה מודרנית ומפנקת ששווי הדירות בה הוכפל ואף יותר. הביקוש לדירות בפרויקט הוא גבוה במיוחד, ומייצר אפקט השבחה גם בשכונות הוותיקות הצמודות. המהלך סייע לקריית-אונו להפוך לעיר מבוקשת יותר ולמנף את מעמדה במטרופולין תל אביב.
תמ"א 38: הפיתרון המהיר והזמין יותר
תמ"א 38, לעומת זאת, היא פיתרון מתון ומהיר יותר להתחדשות עירונית:
- הליך סטטוטורי פשוט בהרבה, עם פחות חסמים תכנוניים ומשפטיים.
- דרישה להסכמת רוב רגיל (50%) של הדיירים בלבד.
- הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין לאורך רוב שלבי הבנייה.
- עלויות נמוכות יותר ליזם ולדיירים, וסיכונים פיננסיים מופחתים.
יש לציין כי תמ"א 38 מציעה לדיירים שדרוג ברמה פחותה מפינוי-בינוי:
- תוספת מוגבלת של 25 מ"ר לדירה בממוצע.
- שיקום של הבניין הישן, ללא אפשרות לתכנון אדריכלי מחודש.
- השבחה מתונה יותר של ערך הנכס, ברמה של עשרות אחוזים בודדים.
דוגמה לתמ"א 38 נפוצה: שיפוץ בניין ברחוב הרצוג, רמת גן
רחוב הרצוג הפך בשנים האחרונות לאחד המוקדים הפופולריים ביותר לפרויקטי תמ"א 38 ברמת גן, בזכות מיקומו המרכזי והביקוש הגבוה לדירות בעיר. לדוגמה, בניין ישן בן 4 קומות ברחוב זה עבר לאחרונה שיפוץ יסודי ותוספת של 2.5 קומות חדשות.
במסגרת הפרויקט, כל דייר מ-16 הדירות המקוריות קיבל הרחבה של כ-25 מ"ר הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש ומיזוג אוויר מרכזי. בנוסף, חודש הלובי, הותקנה מעלית והוסדרו מקומות חנייה לדיירים. כל זאת בתמורה לזכויות שניתנו ליזם לבניית 8 דירות חדשות על הגג.
התהליך ארך כשנתיים וחצי בלבד, ורמת שביעות הרצון של הדיירים מהתוצאה הסופית גבוהה מאוד. שווי הדירות המשופצות עלה בכ-30%, ומרביתן הושכרו או נמכרו במהירות עם סיום העבודות. הפרויקט תרם להתחדשות מקומית של הרחוב, אך ללא שינוי דרמטי באופי הבינוי או בצפיפות האוכלוסין.
איך בוחרים את המסלול המתאים?
נוכח ההבדלים המשמעותיים בין שני המסלולים, על בעלי הדירות והיזמים לשקול בקפידה איזה מהם מתאים יותר לנסיבות הספציפיות:
- מצב פיזי של הבניין: ככל שהבניין ישן ורעוע יותר, עדיף לשקול הריסה ובנייה מחדש. בבניינים שמצבם הקונסטרוקטיבי סביר, תמ"א 38 עשויה להספיק.
- מיקום ואופי השכונה: באזורי ביקוש עם פוטנציאל השבחה גבוה, פינוי-בינוי צפוי להניב רווח גדול יותר לכל הצדדים. באזורי ביניים או פריפריה, לעומת זאת, יתכן שתמ"א 38 היא ההזדמנות היחידה להתחדשות.
- עמדות הדיירים: פינוי-בינוי מחייב רף הסכמה גבוה של 80% לפחות, בעוד שלתמ"א 38 מספיק רוב רגיל. במקרים של חוסר הסכמות בין הדיירים, התמ"א היא המסלול הריאלי יותר.
- טווח הזמן והסיכונים: תמ"א 38 היא תהליך מהיר ופשוט יותר, עם סיכונים נמוכים יותר ליזמים ולדיירים. פינוי-בינוי עשוי להימשך שנים, ונושא עמו סיכונים רגולטוריים ופיננסיים משמעותיים יותר.
חשוב לזכור כי כל פרויקט הוא עולם ומלואו, ודורש בחינה פרטנית של מכלול השיקולים. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ בגורמי מקצוע מנוסים בתחום (שמאים, מתכננים, יועצים כלכליים) טרם קבלת החלטה.
סיכום: לקראת בחירה מושכלת יותר
לסיכום, פינוי-בינוי ותמ"א 38 מהווים שני צידי מטבע של ההתחדשות העירונית בישראל. לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות ברורים, והתאמה לנסיבות שונות. אומנם בשנים האחרונות תמ"א 38 היא המסלול הדומיננטי, אך חשוב להימנע מבחירה אוטומטית בה רק בשל הפשטות לכאורה.
ההכרעה בין שני המסלולים צריכה להתבסס על ניתוח מעמיק של מכלול הפרמטרים התכנוניים, הכלכליים והחברתיים בכל מקרה לגופו. בפרט, יש לתת משקל רב יותר לשיקולי התועלת ארוכת הטווח, ברמת הבניין הבודד וברמה השכונתית.
באחריות הרשויות המקומיות לגבש מדיניות ברורה המעודדת התחדשות עירונית מיטבית, הלוקחת בחשבון את מגוון האינטרסים. רצוי ליצור תמריצים משמעותיים (כגון הקלות מס) לקידום פרויקטים במסלול פינוי-בינוי, במקביל להסרת חסמים בירוקרטיים ורגולטוריים למימושם. כמו כן, חשוב לספק מידע נגיש ותמיכה מקצועית לדיירים ויזמים כאחד.
בסופו של דבר, אם נדע לקבל החלטות מושכלות ולאזן נכון בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, נוכל לממש את הפוטנציאל האדיר הטמון בהתחדשות עירונית. כך נוכל להפוך את הערים הוותיקות לאטרקטיביות ומודרניות יותר עבור כלל התושבים, ל
