תמ"א 38: האם תוספת שטח לדיירים היא הכרחית?
תמ"א 38, מסלול ההתחדשות העירונית הפופולרי בישראל, נועד לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ולהוסיף יחידות דיור חדשות למלאי הדירות הקיים. אחד המאפיינים הבולטים של פרויקטי תמ"א 38 הוא מתן תוספת שטח משמעותית לדירות הקיימות, לרוב בהיקף של 12 מ"ר ויותר. אולם, נשמעות טענות כי תוספת זו אינה הכרחית, ועשויה אף להוות חסם בפני קידום פרויקטים בקרקעות במרכז הארץ. בואו נבחן לעומק את הסוגיה הזו ואת ההשלכות האפשריות על עתיד ההתחדשות העירונית.
עמדת מנכ"ל רמ"י: די בדירה חדשה, גם ללא תוספת שטח
לאחרונה, העלה מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ינקי קוינט, טענה מעניינת בכנס בנושא התחדשות עירונית. לדבריו, דיירים בפרויקטי תמ"א 38 כלל אינם חייבים לקבל תוספת שטח לדירה, בין אם מדובר ב-25 מ"ר, 12 מ"ר או כל שטח אחר. הוא הדגיש כי עצם קבלת דירה חדשה מהווה הטבה משמעותית לדיירים, ששוויה מוערך במאות אלפי שקלים, ועולה אף על ההטבות הניתנות בתוכניות כמו מחיר למשתכן או דירה במחיר מופחת.
קוינט הסביר כי על רקע המחסור בעתודות קרקע זמינות לבנייה באזורי הביקוש, במיוחד במרכז הארץ, יש לשקול פתרונות יצירתיים יותר כמו ציפוף המבנים או הסדרים כלכליים אחרים בין היזמים לדיירים, לפני שפונים לרמ"י בבקשות לקרקעות משלימות. לטענתו, קיימות מאות אלפי יחידות דיור פוטנציאליות בשטחים אלו, והמדינה צריכה להתמקד בהשלמת היעדים שהשוק הפרטי מתקשה לעמוד בהם.
דעות אחרות: זכויות הדיירים והיתכנות הפרויקטים
מנגד, ישנן דעות הרואות בתוספת השטח לדיירים בתמ"א 38 זכות בסיסית ותנאי הכרחי להיתכנות של פרויקטים. ראשית, המעבר הזמני של הדיירים לשכירות לצורך ביצוע הפרויקט כרוך באי נוחות ובעלויות לא מבוטלות. תוספת השטח נתפסת כפיצוי ראוי על תקופת הבנייה המורכבת.
שנית, בפרויקטים רבים, בפרט במבנים ישנים מאוד, העלויות הכרוכות בחיזוק המבנה, שדרוג התשתיות והתאמה לתקנים מחמירים הן גבוהות מאוד. ללא אפשרות למכור יחידות נוספות בשוק החופשי או להעניק לדיירים תוספות שטח משמעותיות, הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מוטלת בספק.
דוגמה מעניינת לכך היא פרויקט תמ"א 38 ברחוב בורוכוב בגבעתיים. במבנה בן 12 דירות מקוריות, תוכננה תוספת של 18 דירות חדשות, כאשר כל אחד מהדיירים המקוריים זכאי לתוספת של כ-20 מ"ר. רק בזכות ההרחבה המשמעותית של השטחים הצליח היזם "אאורה ישראל" לייצר היתכנות כלכלית לפרויקט תוך עמידה בכל הדרישות הטכניות והבטיחותיות.
נתונים מעודדים והשפעה על היקפי הבנייה
למרות הדילמות, נראה כי תחום תמ"א 38 נמצא במגמת צמיחה מרשימה. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בסוף שנת 2022 היו בשלבי תכנון וביצוע ברחבי הארץ למעלה מ-5,000 מבנים במסלול תמ"א 38, שצפויים להוסיף כ-75,000 יחידות דיור חדשות. מדובר בזינוק של פי 2 בהיקפים תוך עשור.
עם זאת, מרבית הפרויקטים מתרכזים כיום בערים הגדולות ובמרכז הארץ. ייתכן שגמישות רבה יותר בנושא תוספות השטח ומתן תמריצים רגולטוריים וכלכליים, יסייעו להרחיב את היקפי המיזמים גם בפריפריה. גורמים בענף מעריכים כי פוטנציאל תוספת יחידות הדיור במתווה תמ"א 38 עומד על כ-500 אלף בתוך 20 שנה, בהנחה שהחסמים המרכזיים יוסרו.
לסיכום, שאלת הכרחיות תוספות השטח לדיירים בפרויקטי תמ"א 38 אינה פשוטה והיא מעוררת דעות מגוונות בקרב מקבלי ההחלטות ובעלי העניין בענף הנדל"ן. בעוד גורמים כמו רמ"י סבורים שדי במתן דירה חדשה לדיירים כדי לייצר פרויקטים כדאיים, אחרים טוענים כי תוספת השטח היא זכות בסיסית וחיונית להיתכנות הכלכלית של המיזמים.
נראה כי בשנים הקרובות נדרש דיון מעמיק ומציאת פתרונות יצירתיים שיאזנו בין האינטרסים של כל הצדדים. שילוב בין תוספות שטח מדודות, תמריצים כלכליים ממשלתיים, התייעלות בירוקרטית והסברה ציבורית מקיפה, עשוי להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית ולתרום משמעותית להגדלת היצע הדירות תוך חיזוק ושדרוג מבנים ישנים.
בעלי דירות המתעניינים בפרויקטי תמ"א 38 בבניין או בשכונה שלהם, מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ מקצועי וליווי אישי לאורך כל התהליך. אנו נסייע לכם להבין את הזכויות, ההטבות והאפשרויות הטמונות בפרויקט, ונלווה אתכם בבחירת היזם המתאים ובמעקב אחר ההתקדמות. צרו קשר עוד היום ובואו נממש יחד את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות הבניין שלכם!
