פרויקט תמ"א 38 שהסתבך - כשהחלום על דירה חדשה הופך לסיוט
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי להתחדשות עירונית בישראל. מטרתה העיקרית של התוכנית היא לשפר את עמידות המבנים הישנים בפני רעידות אדמה, אך היא גם מאפשרת לדיירים ליהנות מדירות מורחבות ומשודרגות ללא עלות. אלא שלא תמיד תהליך תמ"א 38 מסתיים כמתוכנן. לעתים, כפי שממחיש פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב, הוא אף יכול להפוך לחוויה מתסכלת ומייאשת עבור הרוכשים. זוגות שקנו דירות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן נאלצו לחכות חודשים מעבר למועד המתוכנן, ולהתמודד עם שלל תקלות וליקויי בנייה - עד שלבסוף זכו לפיצוי משמעותי מהיזמית. המקרה הזה משקף בעיה רחבה יותר של ליקויים בניהול ובביצוע של חלק מפרויקטי תמ"א 38, ומחייב לחשוב על פתרונות שיבטיחו הגנה טובה יותר על זכויות הרוכשים.
רקע המקרה: כשהבטחות היזם מתנפצות אל מול המציאות
במרכז פסק הדין עומדים שני זוגות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב חורגין ברמת גן. על פי ההסכמים שנחתמו, היזמית הייתה אמורה למסור להם את הדירות במהלך המחצית הראשונה של 2019. אלא שלמעשה, המסירה התעכבה עד לאוקטובר של אותה השנה. העיכוב אילץ את אחד הזוגות למכור את דירתם הקודמת ולעבור לגור עם ילדיהם בצפיפות אצל הסבתא לתקופה ממושכת.
אך הבעיות לא הסתכמו רק בעיכוב. כשהדירות סוף סוף נמסרו, הן היו רצופות בליקויי בנייה מכל הסוגים - החל מרטיבות בקירות ועד בעיות חמורות באינסטלציה שהובילו להצפות של מי ביוב. התובעים טענו כי רמת הגימור והאיכות של העבודה הייתה ירודה ורשלנית, הרחק מההתחייבויות של היזמית. הם דרשו פיצוי הולם על הנזקים, העוגמת נפש והפגיעה באיכות החיים שנגרמו להם.
טענות ההגנה של היזמית ומסקנות בית המשפט
מצדה, היזמית טענה כי התביעות הוגשו בחוסר תום לב כדי "לנפח" את הסכומים. היא ניסתה לטעון שחלק מהעיכובים נבעו מגורמים שאינם בשליטתה, כמו דרישה של חברת בזק להזזת קווי תקשורת, וביקשה כי יינתן לה לתקן את הליקויים בעצמה.
אך בית המשפט דחה מכל וכל את גרסת היזמית. השופטת קבעה כי היזמית לא הצליחה להוכיח שהעיכוב אכן נבע מגורמים חיצוניים בלתי נשלטים. יתרה מכך, גם אם הדבר היה מוכח - הזזת קווי תקשורת אינה יכולה להיחשב כ"כוח עליון" הפוטר אותה מאחריות.
אשר לליקויים, בית המשפט סבר כי היזמית איבדה את זכותה לתקן אותם בעצמה, לאחר שכבר ניתנה לה הזדמנות לעשות זאת בזמן אמת והיא לא מיהרה לטפל בבעיות. השופטת גם האמינה לטענת הרוכשים כי הבעיות באינסטלציה נבעו מפסולת בנייה ולא מרשלנות שלהם.
מה ניתן ללמוד מהמקרה על פרויקטי תמ"א 38 בכלל?
המקרה הזה, על אף הנסיבות הספציפיות שלו, משקף תמונת מצב מטרידה יותר לגבי חלק מפרויקטי תמ"א 38 בישראל. עיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים, ליקויי בנייה נרחבים, והתנערות של יזמים מאחריותם - הם תופעות שאינן נדירות דיין. הסיבות לכך מגוונות, וכוללות בין היתר:
- בחירה של יזמים וקבלנים לא מנוסים או לא מקצועיים מספיק לצורך חיסכון בעלויות.
- תכנון לקוי או חלקי של הפרויקטים, המוביל לשינויים ועיכובים בשלבי הביצוע.
- ניסיונות של יזמים "לחתוך" בהוצאות תוך כדי העבודה, על חשבון איכות הבנייה.
- העדר מנגנוני פיקוח ובקרה מספקים מטעם הרשויות על התנהלות הפרויקטים.
- מודעות נמוכה מדי של רוכשים לזכויותיהם ולאופן שבו ניתן לאכוף אותן.
התוצאה היא, שבמקום הגשמת חלום על דירה חדשה ומודרנית, לא מעט משפחות מוצאות את עצמן בסיוט של עיכובים, תקלות ומאבקים משפטיים מתישים. הבטחות של יזמים מתנפצות אל מול מציאות אפורה ומתסכלת.
פתרונות אפשריים להגנה על זכויות רוכשים בתמ"א 38
כדי לצמצם את התופעה הזו ולהבטיח שפרויקטי תמ"א 38 אכן ישיגו את מטרותיהם, נדרשת חשיבה מערכתית על פתרונות אפשריים:
- הגברת המודעות והידע של רוכשים לזכויותיהם - עוד לפני חתימת החוזה, חשוב שרוכשים יבינו את המשמעויות המשפטיות, את סוגי הערבויות והבטוחות שמגיעות להם, ואת דרכי הפעולה במקרים של הפרה. הסברה ציבורית ממוקדת בנושא יכולה לתרום רבות.
- החמרת הקריטריונים לבחירת יזמים וקבלנים - רשויות מקומיות ומוסדות התכנון צריכים לקבוע סטנדרטים גבוהים יותר לאישור יזמים וקבלנים בפרויקטי תמ"א 38, כולל ניסיון מוכח, איתנות פיננסית, עמידה בתקני בנייה וכד'.
- פיקוח ובקרה הדוקים יותר על התקדמות הפרויקטים - נדרשת אסדרה מחייבת שתגדיר את חובות הרשויות לפיקוח על עמידת היזמים בהתחייבויות, בלוחות זמנים ובאיכות הבנייה לכל אורך הפרויקט. יש להטיל סנקציות מהירות על יזמים שמפירים את ההסכמים.
- חיזוק מעמדם של נציגויות דיירים - ככל שנציגויות דיירים יהיו חזקות, מאורגנות ומיודעות יותר, כך יגדל כוח המיקוח שלהן מול יזמים ויכולתן לפקח על התנהלות הפרויקט ולדרוש שקיפות.
- קביעת מנגנוני יישוב סכסוכים יעילים - בכל זאת צפוי שיהיו מקרים של מחלוקות ותביעות. מומלץ לפתח מנגנוני בוררות או גישור מהירים ומוסכמים מראש, שיצמצמו את הצורך בהתדיינויות משפטיות ארוכות ויקרות.
לסיכום
בפרויקטי תמ"א 38 טמון פוטנציאל אדיר לשיפור פני הערים ואיכות החיים של התושבים, מתוך יצירת דיור בטוח ומודרני יותר. המקרה שהוצג בפסק הדין, לצד מקרים דומים אחרים, ממחיש את הצורך לשים דגש לא רק על כמות יחידות הדיור המיוצרות, אלא גם על איכות התהליך ועל ההגנה על זכויות הרוכשים לכל אורכו.
אימוץ הדרגתי של הפתרונות שהוצעו, החל מהעלאת המודעות, דרך הידוק הרגולציה וכלה ביצירת מנגנוני אכיפה אפקטיביים - יסייע להפוך את הליך הרכישה בתמ"א 38 לבטוח ושקוף יותר. זהו אינטרס משותף של כל השחקנים בזירה, כולל היזמים עצמם שעשויים להרוויח מוניטין חיובי.
חשוב לזכור: מאחורי כל פרויקט תמ"א 38 עומדות משפחות המבקשות לשפר את איכות חייהן ולהתחיל פרק חדש בסביבת מגורים מודרנית. אסור שהתהליך הזה ייהפך עבורן למסכת התשה ואכזבות. רק בזכות אחריות, שקיפות ופיקוח, נוכל להבטיח שהבטחת תמ"א 38 אכן תתממש במלואה.
אם אתם בעצמכם שוקלים רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38, או חווים קשיים במימוש זכויותיכם מול יזם, אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות. נשמח לחלוק את הידע והניסיון שלנו כדי לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ולמצות את מלוא הפוטנציאל הגלום בתהליך ההתחדשות.
