הקפאת פרויקטי תמ"א 38: האם פתרון קרב?

הקפאת פרויקטי תמ"א 38: האם פתרון קרב?

מזה למעלה משמונה חודשים, אלפי יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38 תקועות במבוי סתום. יזמים ודיירים רבים מוצאים את עצמם במצב של אי-ודאות מוחלטת, כאשר פרויקטים שתוכננו מזה זמן רב אינם מצליחים לצאת לדרך. הסיבה המרכזית לקיפאון הענף טמונה במחלוקת עמוקה לגבי אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש). כעת, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה צפויה להכריע בנושא בחודש ספטמבר הקרוב, אך השאלה הגדולה היא - האם הפתרון יהיה מספק ויאפשר את חידוש הבנייה? יצאנו לשטח כדי לבחון את המצב מנקודת מבטם של היזמים, הדיירים והרשויות.

המחלוקת סביב חישוב זכויות הבנייה

תמ"א 38, בגלגוליה השונים, נועדה במקור לתמרץ חיזוק וחידוש של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. עם הזמן, התוכנית הפכה לאחד המנועים המרכזיים של ההתחדשות העירונית בישראל, תוך מתן אפשרות לדיירים לשדרג את איכות חייהם ואת ערך הדירות. במסגרת תמ"א 38/2, היזם הורס את הבניין הישן ובונה במקומו בניין חדש, גבוה ומרווח יותר, בתוספת מרחבים מוגנים, חניונים ושטחים ציבוריים.

הבעיה החלה כאשר נכנסה לתפקיד יו"ר חדשה בוועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב. בעוד קודמה בתפקיד נטה לפרש את זכויות הבנייה של היזמים בצורה מרחיבה, בהתאם לתוכנית בניין העיר (תב"ע) החלה במקום, היו"ר החדשה אימצה פרשנות מצמצמת יותר, המבוססת רק על זכויות הבניין הקיים בפועל. פרשנות זו זכתה לתמיכה של היועץ המשפטי לממשלה, מה שהעלה חשש בקרב היזמים כי פרויקטים רבים לא יהיו עוד כדאיים כלכלית.

דיירים מתוסכלים, יזמים מהססים

תוצאות המחלוקת ניכרות היטב בשטח. יוסי כהן, תושב שכונת נחלת יצחק בתל-אביב, ציפה בכיליון עיניים לתחילת הבנייה בפרויקט תמ"א 38 בבניין שלו. "כבר לפני שנה וחצי חתמנו על הסכם עם היזם, אבל עד היום לא קרה כלום", הוא מספר בתסכול. "כל הזמן אומרים לנו שממתינים להחלטות מלמעלה לגבי גודל הדירות והשטחים. בינתיים, אנחנו ממשיכים לגור בבניין ישן ולא בטיחותי".

גם היזמים מוצאים את עצמם במצב לא קל. חברת "אאורה ישראל", המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, נאלצה להקפיא זמנית 15 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי גוש דן. "אי-הוודאות מקשה עלינו מאוד לתכנן קדימה", מסביר מנכ"ל החברה, יאיר פרידמן. "אם הפרשנות המצמצמת תיושם בסופו של דבר, ספק אם נוכל להוציא לפועל חלק גדול מהפרויקטים. זה פשוט לא יהיה כדאי מבחינה כלכלית".

הרשויות המקומיות במתח

הרשויות המקומיות מוצאות את עצמן בין הפטיש לסדן. מצד אחד הן מעוניינות לקדם התחדשות עירונית בתחומן, אך מהצד השני הן חוששות לאשר פרויקטים לפי הפרשנות המקילה, מחשש שבעתיד תתהפך ההחלטה והיזמים יתבעו אותן. "אנחנו בעצם משותקים", אומרת גילה אורון, מהנדסת העיר גבעתיים. "ברור לנו שהפרויקטים האלה חשובים לעיר, אבל אי אפשר להמר על משהו שאין לגביו וודאות משפטית. אנחנו זקוקים בדחיפות להחלטה ברורה של המועצה הארצית".

התקווה לפתרון בספטמבר

כל העיניים נשואות כעת לישיבת המועצה הארצית הצפויה בספטמבר. יו"ר המועצה, אביגדור יצחקי, כבר הביע בעבר את תמיכתו בפרשנות המרחיבה, אך ייתכן שיידרש להתפשר כדי להשיג הסכמה רחבה. אחת ההצעות שעל הפרק היא לאפשר זכויות בנייה מורחבות, אך בתמורה לחייב את היזמים בהיטל השבחה על התוספת. כך, הרשויות המקומיות יזכו בהכנסה נוספת שתאפשר להן לשדרג תשתיות ברחבי העיר.

מה שבטוח הוא שהמצב הנוכחי אינו יכול להימשך לאורך זמן. פרויקטי תמ"א 38 מהווים מנוע צמיחה חשוב, שתורם לא רק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אלא גם לפתרון מצוקת הדיור, להתחדשות עירונית ולשיפור פני הערים. קיפאון ממושך בענף עלול לפגוע קשות בכלכלה, בשוק הנדל"ן ובאיכות חיי התושבים. על מקבלי ההחלטות מוטלת עתה האחריות להגיע במהירות להסדרה ברורה ויציבה, שתיתן מענה הוגן לכל הצדדים המעורבים ותאפשר את המשך המהפכה העירונית.

לסיכום, הקפאת פרויקטי תמ"א 38 בחודשים האחרונים חושפת את המורכבות הרגולטורית והמשפטית הכרוכה בתהליכי התחדשות עירונית. מאחורי כל בניין שמחכה לשיפוץ או להריסה עומדים אינטרסים רבים ומגוונים - של דיירים, יזמים, רשויות ומוסדות תכנון. על אף הקשיים, חשוב לזכור שמדובר במהלך לאומי חיוני, שתורם הן לשדרוג מצבת הדיור והן למיגון אזרחי ישראל מפני האיום הסייסמי הממשי.

לבעלי דירות שמחכים בציפייה לתחילת פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם, אנו ממליצים לגלות סבלנות ואורך רוח. גם אם הפרויקט מתעכב זמנית, סביר להניח שבסופו של דבר הצדדים יגיעו להסכמות ויימצא פתרון מוסכם. בינתיים, מומלץ לשמור על קשר שוטף עם נציגות הדיירים ועם היזם, לעקוב אחר ההתפתחויות ולהתעדכן בהחלטות המתקבלות במוסדות התכנון הארציים והמקומיים.

אנו ערוכים לסייע לכם בליווי מקצועי לאורך כל שלבי הפרויקט, החל מגיבוש ההסכמות הראשוניות בין הדיירים, דרך המשא ומתן עם היזמים, וכלה בפיקוח הדוק על הבנייה עצמה. צוות המומחים שלנו כולל עורכי דין, שמאי מקרקעין, מהנדסים ויועצים טכניים מהשורה הראשונה, המחויבים להבטיח את האינטרסים והזכויות שלכם לאורך כל הדרך. צרו עמנו קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ונשמח להתלוות אליכם במסע המאתגר והמרתק לקראת מימוש החלום על בית מחודש, מודרני ובטוח יותר בעתיד הקרוב.