תמ"א 38 או פינוי-בינוי - איזה מסלול מנצח בהשגת הסכמת הדיירים?

פרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, תלויים בראש ובראשונה בהסכמה של הדיירים הקיימים. בעוד שבתמ"א 38 נדרש רוב של לפחות 66% מהדיירים, בפינוי-בינוי נדרש רוב מיוחס של 80%. המרוץ להשגת ההסכמות הללו מעלה דילמות משמעותיות לגבי האסטרטגיה הנכונה והוגנת כלפי כלל בעלי הזכויות.

האתגרים של תמ"א 38 בהשגת הסכמת דיירים

על אף שתמ"א 38 זקוקה לרף הסכמה נמוך יותר מפינוי-בינוי, גם 66% יכולים להוות אתגר משמעותי. תהליך השגת ההסכמות כרוך לעיתים בלחץ ומאבקי כוח בין הדיירים, כאשר כל צד מנסה למקסם את האינטרס האישי שלו. ישנן גם תלונות על מקרים של הפעלת מניפולציות או הצגת מצגי שווא על ידי יזמים כדי לגייס תמיכה.

בפרויקט תמ"א 38 שנוי במחלוקת בחולון, למשל, הואשמו נציגי היזם בהבטחת בונוסים מפליגים לדיירים שיחתמו מוקדם, תוך הפעלת לחץ על המתנגדים. המקרה הדגים את הקושי ביצירת הליך קבלת החלטות שקוף, הוגן ומשתף בפרויקטים מסוג זה.

הבעייתיות של פינוי-בינוי - בין "טרפדות" לכפייה

במתווה של פינוי-בינוי, רף ההסכמה הגבוה של 80% יוצר קושי רב עוד יותר. דיירים בודדים המתנגדים לפרויקט (המכונים לעתים "טרפדות"), אוחזים למעשה בזכות וטו שיכולה לחסום התקדמות גם במקרים של תמיכה רחבה. ישנן דוגמאות לדיירים שניצלו את כוחם כדי לסחוט תנאים מועדפים או בתקווה למכור את הדירה לפי שווי הפרויקט החדש.

מנגד, קיימת ביקורת על מקרים שבהם קבוצת הרוב כופה את עמדתה על מיעוט המתנגדים. במצב כזה, דיירים מבוגרים או חלשים יותר עלולים למצוא את עצמם מפונים בעל כורחם מהבית שגרו בו שנים רבות. זה מעלה שאלות מוסריות ומשפטיות סביב האיזון בין זכויות הפרט לאינטרס הקולקטיבי.

הדוגמה של פרויקט לוי אשכול בבת ים

מקרה מבחן מרתק לדילמות הללו הוא פרויקט פינוי-בינוי ברחוב לוי אשכול בבת ים. הפרויקט, שכולל הריסת 206 יחידות דיור והקמת 630 יחידות חדשות, קיבל את הסכמת הרוב הנדרש, אך נותר בלימבו משפטי במשך שנים בשל מאבק של דיירים מתנגדים בודדים.

אחת הדיירות, מרים כהן (שם בדוי), המתגוררת בבניין כ-50 שנה, סירבה בתוקף לעזוב את ביתה. "אני לא מוכנה שמישהו יכתיב לי איפה לגור", היא אמרה בראיון ל"הארץ". "שילמתי משכנתא כל החיים, ועכשיו רוצים לקחת את זה ממני". לצידה ניהלו עוד מספר דיירים "סרבני פינוי" מאבק ציבורי ומשפטי נגד הפרויקט.

מהצד השני, קבוצה של תומכי הפרויקט טענו שמדובר במיעוט קטן שפוגע באינטרס של הרוב, ודרשו לקדם את הבנייה מחדש בכל מחיר. הם האשימו את המתנגדים ב"אגואיזם" ו"התנגדות לא סבירה לטובת הרוב". המתח בין הצדדים יצר קרע חברתי עמוק בקהילת הדיירים.

לקראת עתיד טוב יותר לתמ"א 38 ופינוי-בינוי

הפתרון לדילמות הללו דורש חשיבה מחדש על כללי ההסכמה והדרך שבה מתנהל התהליך. מומחים קוראים לשלב מנגנונים של גישור וניהול סכסוכים כברירת מחדל בכל פרויקט של תמ"א 38 או פינוי-בינוי. באמצעות מתווכים ניטרליים אפשר ליצור מרחב דיאלוג פתוח ובונה שייתן ביטוי לכל הקולות.

יש גם קריאה לבחון מחדש את אחוזי הרוב הנדרשים, אולי דרך מודל מדורג - ככל שהפרויקט גדול ומשפיע יותר, כך יידרש רוב גדול יותר. בנוסף, יש הצעות לקבוע "חבילת פיצוי" אחידה וגנרית לדיירים המתנגדים, כדי למנוע מצבים של סחיטה. בעיקר, נדרשים שקיפות, אמון ותקשורת כנה בין כל השותפים - יזמים, נציגויות דיירים ורשויות מקומיות.

נתונים מעניינים:

• 34% מהפרויקטים של פינוי-בינוי שהוחל בהם משנת 2015 טרם הגיעו לסיומם, לעומת 21% מפרויקטי תמ"א 38.
• בשנת 2021, רק 6.8% מהדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי סירבו להסכים להצעת היזם, לעומת 16.7% שהתנגדו ב-2015.
• מחקר של מרכז המחקר של הכנסת מצא שהזמן החציוני להשגת הסכמות בפרויקט פינוי-בינוי הוא 50 חודשים, לעומת 36 חודשים בתמ"א 38.
• על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, כ-5,000 יחידות דיור מתוכננות במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי נמצאות כרגע בהליכים משפטיים בשל התנגדויות של דיירים.

**לסיכום, המרוץ להשגת הסכמת דיירים במסלולי התחדשות עירונית חושף אתגרים משפטיים וערכיים מורכבים. המפתח להתמודדות איתם טמון בהליכי שיתוף, הידברות והסכמות הוגנות בין כל הצדדים. במקום גישה של "המנצח לוקח הכל", עלינו לחתור לאיזונים עדינים המכבדים את זכויות היחיד לצד צורכי הרוב והאינטרס הציבורי.

רק דרך הקשבה, אמפתיה והתחשבות הדדית, נוכל לממש את החזון של תמ"א 38 ופינוי-בינוי: להפוך שכונות מתדרדרות למרקמים עירוניים משגשגים ובני-קיימא, תוך שמירה על הלכידות החברתית של הקהילות בהן. אל לנו לשכוח כי בסופו של דבר, כולנו רוצים אותו דבר - בית בטוח ומודרני, בסביבת מחיה טובה יותר. איך אנחנו מגיעים לשם ביחד משנה לא פחות מהיעד עצמו.

אם אתם דיירים בפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי? התייעצו בחינם עם מומחי ההתחדשות העירונית שלנו! פשוט השאירו פרטים ואחד מאנשי הצוות ייצור עמכם קשר בהקדם.